나이스옥션 법원경매 대전 2024타경117396 [1] 대전광역시 동구 천동 528 휴먼시아2단지아파트 202동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해들 · 평가일 2024.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 천동 소재‘천동초등학교’동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 신축중인 아파트, 근린생활시설, 야산 등으로 형성된 주거지역으로 제반 입지여건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 간선도로와의 접근성, 인근 버스승강장과의 거리 등을 감안할 때 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트경사지붕 22층 건물내 1층 103호로서,
(사용승인 : 2008.11.06.)
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
내 벽 : 벽지 및 일부 타일마감
창 호 : 샷시창호마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 소방관련 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 부정형 토지이고, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로 개설되어 있고, 북서측 진입로를 통해 차량 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(천동1지구), 지구단위계획구역(천동1지구 주거환경개선사업), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(천동1지구)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(천동3지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))<교육환경 보호에 관한 법률>, 주거환경개선지구(천동1구역 주거환경개선사업 정비계획(변경) 결정 및 지형도면 고시)<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.
-본건 점유자의 부재로 내부 확인이 불가하여, 내부상태는 표준적인 설비 및 이용상황 등을 기재하고 평가하였으며, 호별위치는 건축물대장상 현황도면과 점유현황을 기준으로 표기하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2024타경117396 (1)

* 소재지: 대전광역시 동구 천동 528 휴먼시아2단지아파트 202동 1층103호

* 용도: 아파트

* 감정가: 270,000,000원

* 면적:

* 토지면적: 58.58㎡ (약 17.72평)

* 건물면적: 84.77㎡ (약 25.64평) (감정평가상 기준 면적. 최근 매매 사례에서는 전용면적 75.61㎡~84.87㎡ 범위로 거래됨. 공급면적은 약 109㎡ (약 33평)으로 추정됨)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 페퍼저축은행

* 특이사항: 중복사건, 주거환경개선지구, 유동화물건

1.1. 입지조건

* 위치: 대전광역시 동구 천동 소재 ‘천동초등학교’ 동측 인근에 위치.

* 주변 환경: 아파트단지, 신축 중인 아파트, 근린생활시설, 야산 등으로 형성된 주거지역.

* 교통: 차량 진출입 가능하며, 간선도로 접근성 및 인근 버스 승강장 거리 등을 감안할 때 제반 교통 사정은 보통임. 단지 내 도로 및 북서측 진입로를 통해 차량 진출입 용이.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 6월 22일, 하나은행 근저당권.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당권 3건, 임의경매 2건은 매각으로 모두 소멸될 예정임.

* 인수되는 권리: '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 해당 사항 없음.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계 미상. 본건 점유자의 부재로 내부 확인이 불가하여, 실제 점유 관계 및 임대차 여부는 별도 확인이 필요함.

1.3. 상권분석

* 해당 아파트 단지는 주거지역 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

* 주변에 신축 아파트 단지가 건설 중이거나 예정되어 있어, 향후 지역 발전 및 주거 환경 개선에 대한 기대감을 가질 수 있음.

1.4. 생활정보

* 아파트명: 천동휴먼시아2단지

* 사용승인일: 2008년 11월 6일

* 동/세대수: 9개 동, 총 763세대

* 본건 정보: 202동 1층 103호, 철근콘크리트조 22층 건물 내 위치.

* 면적:

* 감정평가상 건물면적: 84.77㎡ (약 25.64평)

* 최근 매매 JSON 정보상의 전용면적: 75.61㎡ (약 22.87평) ~ 84.87㎡ (약 25.68평)

* 토지 지분 면적: 58.58㎡ (약 17.72평)

* 주차: 총 821대 (실내 기계식 442대, 실외 기계식 379대)

* 단지 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

* 최근 매매 사례 (2025년): 24,700만원 ~ 26,600만원 (전용면적 75.61㎡ ~ 84.87㎡ 기준)

* 최근 전월세 사례 (2025년): 보증금 19,000만원 ~ 20,000만원 (전용면적 84.87㎡ 기준)

* 시세 분석: 감정가(27,000만원)는 최근 실거래가 상단(26,600만원)보다 다소 높게 책정되어 있음. 최근 매매가는 2억 4천만원대 후반에서 2억 6천만원대 중반에 형성됨.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본 건과 동일한 물건에 대한 경매 신청이 중복되어 존재함 (2024타경117396, 2025타경2422). 이는 경매 절차의 복잡성이나 낙찰 후 예상치 못한 법적 문제 발생 가능성을 내포함.

* 주거환경개선지구: 해당 지역이 주거환경개선지구로 지정되어 있어, 향후 재개발 등 도시 정비 사업 진행 여부 및 시기에 따라 건물 이용에 영향을 받을 수 있음. 사업 진행 상황 및 계획에 대한 면밀한 확인이 필요함.

* 유동화물건: 채권이 유동화된 물건으로, 채권 거래 및 관련 법적 절차에 대한 추가적인 이해가 필요할 수 있음.

* 점유자 부재 및 내부 확인 불가: 본건 점유자의 부재로 인해 내부 상태를 직접 확인할 수 없어, 표준적인 설비 및 이용 상황을 기준으로 평가되었음. 실제 내부 상태가 다를 경우 상당한 수리비가 발생할 수 있음.

* 임대관계 미상: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 향후 보증금 반환 등의 분쟁 가능성을 완전히 배제할 수는 없음. (단, 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됨.)

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 각종 도로, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 주거환경개선지구, 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획 및 법적 제한이 존재하므로, 향후 건축 또는 이용 시 해당 제한사항들을 반드시 확인해야 함.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 명확한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 하수종말처리장 등)은 확인되지 않았음.

1.6. 종합 의견

* 본건은 대전 동구 천동 휴먼시아2단지 아파트로서, 감정가는 27,000만원임.

* 입지 조건은 보통 수준이며, 단지 내 편의시설 및 주차 시설은 양호한 편임.

* 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상되나, 중복사건, 주거환경개선지구 지정, 점유자 부재로 인한 내부 상태 미확인 등의 리스크 요소를 신중하게 고려해야 함.

* 최근 실거래가 추이를 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요함.

1.7. 투자 포인트

* 대전 동구 지역의 구축 아파트로, 지역 개발 잠재력과 연계한 가치 상승 가능성 존재.

* 최근 실거래가 대비 적정 입찰가를 통해 시세 차익을 기대할 수 있는 물건.

* 주거환경개선지구 지정으로 향후 정비 사업 추진 시 수혜 가능성.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 270,000,000원

* 최근 매매가 범위: 247,000,000원 ~ 266,000,000원

* 고려사항:

* 내부 상태 미확인으로 인한 예상 수리비.

* 중복 사건 및 주거환경개선지구 관련 불확실성.

* 최근 실거래가 상단이 감정가보다 낮은 점.

* 본건은 여러 리스크 요소를 감안할 때, 최근 실거래가 범위와 감정가 사이에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 내부 상태 확인의 어려움과 잠재적 리스크를 고려하여, 230,000,000원에서 250,000,000원 사이의 입찰가 산정을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.