나이스옥션 법원경매 고양 2024타경5314 [2] 경기도 고양시 덕양구 오금동 686 고양삼송한강듀클래스 8층8-12호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한길 · 평가일 2024.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 오금동 및 향동동에 각각 소재하고 있는 공장(지식산업센터)
인 고양삼송한강듀클래스내 3층 325호, 8층 8-12호, 3층 326호 그리고 아파트형공장(지식산
업센터), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설인 디엠씨아미내 9층 오피스텔 904호로서, 주위
는 동류형의 공장(지식산업센터) 및 상업업무시설지대, 아파트단지지대와 노선을 따라 형성
된 근린생활시설 등이 혼재하여 있는 지역임.

교통상황

본건 기호(1)-(4)까지 제차량의 진.출입은 용이하고, 인근으로는 삼막길, 향동로 등 주요도
로가 지나고 있어서, 제반 교통사정은 대체적으로 무난시되는 지역임.

건물의 구조

본건 기호(1)-(3)의 구분건물은 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트 평슬라브지붕
지하2층, 지상9층 건물내의 3층 325호, 8층 8-12호, 3층 326호이며,
기호(4)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층, 지상15층 건물내의 9층 오피
스텔 904호로서,
외벽 : 복합패널, 일부 석재붙임 등 마감,
내벽 : 지식산업센터는 몰탈위페인팅 등, 오피스텔은 몰탈위페인팅, 벽지도배 및 일부
타일붙임 등 마감,
창호 : 페어글라스창호, 시스템창호 등으로 각각 마감하였음.

이용상태

기호(1)-(4) 모두 기준시점 현재 폐문부재중 이기는 하나, 외관적인 관찰상 기호(1)-(3)은
공장(지식산업센터)내 물류창고시설로, 기호(4)는 오피스텔 단위세대(건축물대장의 현황도
면상 다락방이 소재함)로 이용중인 것으로 사료되는 바, 보다 정확한 이용상황에 대해서는
추후 재확인이 필요할 것으로 판단됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전 및 화재탐지설비, 주차장설비 등이 구
비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형태에 가까운 자체지반 평탄한 토지로서, 기준시점 현재 기호(1)-(3)의 부지는 공장
(지식산업센터), 기호(4)의 부지는 공장(지식산업센터), 오피스텔 등의 건부지로 각각 이용
중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로 개설되어 있으며, 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타사항 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2024타경5314 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 고양시 덕양구 오금동 686 고양삼송한강듀클래스 8층 8-12호

건물명: 고양삼송한강듀클래스

용도: 지식산업센터

건축구조: 프리케스트콘크리트구조, (철근)콘크리트 평슬라브지붕

건물 층수: 지하 2층, 지상 9층 건물 내 8층

외벽 마감: 복합패널, 일부 석재붙임 등

내벽 마감: 몰탈위페인팅 등

창호: 페어글라스창호, 시스템창호

1.3. 면적 정보

토지면적: 3.57㎡ (약 1.08평)

토지지분: 3.5747㎡ (약 1.08평)

건물면적: 12.38㎡ (약 3.75평)

건물지분: 12.375㎡ (약 3.74평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 가치 정보

감정가: 54,500,000원

1.5. 특이사항

유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 오금동에 소재하는 고양삼송한강듀클래스 내 8층 8-12호입니다.

주변으로는 동류형의 공장(지식산업센터) 및 상업업무시설, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 삼막길, 향동로 등 주요 도로가 지나고 있어 전반적인 교통사정은 무난합니다.

3호선 지축역, 삼송역과 인접하여 수도권 전역으로의 이동이 용이하며, GTX-A 노선(예정), 서울문산고속도로 등의 교통 호재가 있습니다.

2.3. 건물 및 토지 상태

건물은 프리케스트콘크리트구조의 9층 건물 내에 위치하며, 외벽은 복합패널과 석재로 마감되었습니다.

토지는 자체지반이 평탄한 사다리형태에 가까운 토지입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

말소기준권리는 2023년 5월 30일 접수된 국민은행의 근저당(을1)이며, 해당 권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부 채권 총액은 66,970,812원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

따라서, 실제 임차인이 존재할 경우 명도 관련 분쟁 및 보증금 미회수 위험이 있으므로 이에 대한 주의가 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 바 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 고양시 덕양구 오금동 일대는 지식산업센터, 상업업무시설, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재된 복합 상권입니다.

CJ 삼송 물류센터, 데이터센터 등 대규모 시설들이 인근에 위치하여 잠재적인 수요가 존재합니다.

4.2. 주변 편의시설 및 기타

단지 내 상업시설로는 다양한 업종(한식, 커피점, 부동산, 미용실 등)이 입점해 있습니다.

고양 스타필드, 이케아, 고양 롯데몰 등 대형 쇼핑 및 편의시설과 인접해 있어 접근성이 좋습니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(소각장, 공동묘지 등)은 현재 파악되지 않았습니다. 다만, 고양시 일대에 소각장 부지 선정 관련 논란이 간헐적으로 발생하는 점은 참고할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 내 편의시설

건물에는 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전 및 화재탐지설비, 주차장설비 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 환경

인근에 학교, 대형마트, 병원 등 다양한 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. (추가적인 현장 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 존재 가능성

임대관계가 미상이므로, 실제 임차인이 존재할 경우 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으며, 미회수 보증금 발생 위험이 있습니다.

6.2. 지식산업센터 시장 상황

최근 지식산업센터의 공급 증가와 경기 침체로 인한 공실률 상승 및 낙찰가율 하락 추세가 감지되고 있습니다.

본건의 경우에도 낙찰가율 하락 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 소형 면적의 한계

전용면적이 약 3.75평으로 비교적 협소하여 활용 가능한 업종이나 규모에 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 유동화 물건의 특성

유동화 물건은 채권 매각 등 복잡한 과정을 거치는 경우가 있어, 일반적인 물건보다 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 덕양구 오금동에 위치한 지식산업센터로, 역세권 및 주요 도로 접근성이 뛰어나 교통이 편리한 입지입니다.

건물은 비교적 신축급으로 관리 상태가 양호할 것으로 예상되며, 단지 내 상업시설 및 주변 편의시설 이용이 용이합니다.

권리관계는 명확하여 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 임대차 관계가 미상인 점은 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

최근 지식산업센터 시장의 불확실성을 고려할 때, 철저한 현장 조사 및 권리 분석을 바탕으로 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 교통망

3호선 연장 계획, GTX-A 노선(예정) 등 교통 호재와 주요 도로 인접으로 물류 이동 및 출퇴근이 편리합니다.

8.2. 개발 잠재력

향동지구, 창릉신도시 등 신도시 개발의 영향권에 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

8.3. CJ 물류센터 인접 효과

인근 대규모 CJ 물류센터의 존재는 관련 비즈니스 수요를 창출할 수 있는 잠재력을 가집니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 및 시세 비교

본건의 감정가는 54,500,000원이며, 전용면적은 약 3.75평입니다.

최근 지식산업센터 시장의 전반적인 하락 추세를 고려할 때, 감정가 대비 일정 수준의 할인율 적용이 필요합니다.

과거 자료에 따르면 고양 삼송 한강듀클래스의 분양 당시 3.3㎡당 600만원대의 가격이 책정되었고, 2020년에는 3.3㎡당 약 800만원대의 실거래가가 나타났습니다.

다만, 최근 지식산업센터 경매 낙찰가율이 감정가의 30~50% 수준까지 하락하는 사례도 있어, 본건의 경우에도 시장 상황 및 현장 조사를 통한 실질 가치 평가가 중요합니다.

따라서, 임대차 현황 확인 및 명도 가능성, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 시점에서 보수적으로 접근한다면, 감정가의 70%~80% 수준(약 3,800만원 ~ 4,300만원)을 고려해 볼 수 있으나, 최종 입찰가는 철저한 현장 조사 및 추가 시세 조사 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.