나이스옥션 법원경매 고양 2024타경5314 [1] 경기도 고양시 덕양구 오금동 686 고양삼송한강듀클래스 3층325호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한길 · 평가일 2024.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 오금동 및 향동동에 각각 소재하고 있는 공장(지식산업센터)
인 고양삼송한강듀클래스내 3층 325호, 8층 8-12호, 3층 326호 그리고 아파트형공장(지식산
업센터), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설인 디엠씨아미내 9층 오피스텔 904호로서, 주위
는 동류형의 공장(지식산업센터) 및 상업업무시설지대, 아파트단지지대와 노선을 따라 형성
된 근린생활시설 등이 혼재하여 있는 지역임.

교통상황

본건 기호(1)-(4)까지 제차량의 진.출입은 용이하고, 인근으로는 삼막길, 향동로 등 주요도
로가 지나고 있어서, 제반 교통사정은 대체적으로 무난시되는 지역임.

건물의 구조

본건 기호(1)-(3)의 구분건물은 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트 평슬라브지붕
지하2층, 지상9층 건물내의 3층 325호, 8층 8-12호, 3층 326호이며,
기호(4)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층, 지상15층 건물내의 9층 오피
스텔 904호로서,
외벽 : 복합패널, 일부 석재붙임 등 마감,
내벽 : 지식산업센터는 몰탈위페인팅 등, 오피스텔은 몰탈위페인팅, 벽지도배 및 일부
타일붙임 등 마감,
창호 : 페어글라스창호, 시스템창호 등으로 각각 마감하였음.

이용상태

기호(1)-(4) 모두 기준시점 현재 폐문부재중 이기는 하나, 외관적인 관찰상 기호(1)-(3)은
공장(지식산업센터)내 물류창고시설로, 기호(4)는 오피스텔 단위세대(건축물대장의 현황도
면상 다락방이 소재함)로 이용중인 것으로 사료되는 바, 보다 정확한 이용상황에 대해서는
추후 재확인이 필요할 것으로 판단됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전 및 화재탐지설비, 주차장설비 등이 구
비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형태에 가까운 자체지반 평탄한 토지로서, 기준시점 현재 기호(1)-(3)의 부지는 공장
(지식산업센터), 기호(4)의 부지는 공장(지식산업센터), 오피스텔 등의 건부지로 각각 이용
중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로 개설되어 있으며, 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타사항 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 고양지원 2024타경5314 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 고양시 덕양구 오금동 686, 고양삼송한강듀클래스 3층 325호

용도: 지식산업센터

감정가: 408,500,000원

특이사항: 유동화 물건

1.3. 면적 및 건물 정보

토지 면적: 25.91㎡ (약 7.84평)

건물 면적: 89.70㎡ (약 27.13평) (전용면적 기준)

층수: 해당 건물 (고양삼송한강듀클래스)은 지하 2층, 지상 9층 건물이며, 본건은 3층 325호임.

사용승인일: 2022년 11월 14일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 오금동에 소재한 고양삼송한강듀클래스 내 3층 325호임.

주변은 동종의 지식산업센터, 상업업무시설, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 용이하며, 삼막길, 향동로 등 주요 도로와 인접하여 교통 사정은 대체로 무난함.

2.3. 토지 이용 상태

토지는 자체 지반이 평탄한 사다리형에 가까운 형태임.

본건 부지는 공장(지식산업센터) 용도로 이용 중임.

단지 내 포장도로가 개설되어 있으며, 외곽 공도와 연결됨.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (말소기준권리 및 소멸/인수 권리)

말소기준권리: 2023년 05월 30일 접수된 국민은행 근저당권 (을1)임.

경매 신청 채권자인 국민은행 근저당권 (갑4) 등 접수된 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임.

3.2. 임차인 현황 (대항력 유무, 보증금/차임)

임차인: 김

보증금: 20,000,000원

차임: 900,000원

전입(사업)일자: 2023년 12월 20일

확정일자: 2024년 10월 04일

배당신고일자: 2024년 10월 04일

대항력: 없음

3.3. 인수 보증금

임차인 김 은 대항력이 없으므로, 인수할 보증금은 없음.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 소재한 고양삼송한강듀클래스는 지식산업센터 복합 단지로, 내외부에 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 입점해 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 편리할 것으로 판단됨.

주변 지역은 아파트 단지, 상업업무시설과 함께 형성되어 있어 관련 편의 시설 접근성이 양호함.

4.2. 기타 시설 (혐오시설 확인)

검색 결과, 본건이 위치한 고양시 덕양구 오금동 인근 지역에는 서울시립화장장, 서울시립벽제묘지, 난지물재생센터, 서대문구 음식물류 재활용 시설 등 혐오시설이 일부 소재하고 있는 것으로 확인됨.

또한, 인근 오금동 690번지에서는 데이터센터 신축 관련 초고압선 매설 공사로 인한 민원이 발생한 사례가 있어, 잠재적인 환경적 민감성이 있을 수 있음. 본건과의 직접적인 영향 여부는 추가적인 현장 확인이 필요함.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

단지 내 상업 시설 및 인근 상업 지구를 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용 가능.

주요 도로 인접으로 인해 고양시 주요 생활권 접근 용이.

5.2. 주거 환경

지식산업센터 내 물류창고 시설 또는 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정되며, 주변에 아파트 단지가 있어 업무 기능과 함께 주거 기능이 혼재된 환경.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건 특성

유동화 물건으로, 일반 매각 물건과 달리 매각 과정에서 예상치 못한 변수가 발생하거나 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

6.2. 이용 상태 불확실성

현황 조사 시 폐문부재 중이었으며, 외관상 물류창고 시설 또는 오피스텔로 추정되나 정확한 이용 상태에 대한 추가 확인이 필요함.

6.3. 공실 위험

지식산업센터 및 오피스텔 등은 경기 변동 및 공실률에 영향을 받을 수 있으므로, 향후 공실 발생 가능성에 유의해야 함. 최근 지식산업센터의 공급 증가와 공실률 상승에 대한 뉴스도 보도된 바 있음.

7. 투자 포인트

7.1. 지식산업센터의 장점

정부의 정책적 지원 및 세제 혜택 등으로 인한 기업들의 입주 수요 존재.

소유권 행사 및 관리가 용이함.

7.2. 지역 개발 가능성

고양시 덕양구 지역은 지속적인 개발 및 도시 정비 사업이 진행 중인 지역으로, 향후 지역 가치 상승 기대.

8. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 덕양구에 위치한 지식산업센터로, 교통 접근성이 양호하고 주변 인프라가 갖춰진 입지를 자랑합니다. 등기부상 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계가 비교적 명확하며, 인수할 임차인 보증금이 없어 낙찰자가 부담할 추가 비용이 없는 점은 긍정적입니다. 다만, 유동화 물건이라는 특성과 정확한 이용 상태에 대한 추가 확인이 필요한 점, 그리고 주변 지역의 일부 혐오시설 및 환경적 민감성 가능성은 유의해야 할 부분입니다. 향후 지역 개발과 지식산업센터 수요 증가를 고려할 때 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 408,500,000원

인수 보증금: 0원

기타 인수 권리: 없음

본건은 3.3㎡ 당 감정가 약 12,354,000원 수준입니다.

예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 임대 현황, 건물 상태, 향후 시장 전망 등을 면밀히 조사해야 합니다.

특히, 최근 지식산업센터 시장의 공급 증가 및 공실률 상승 추세와 본건의 유동화 물건 특성, 이용 상태 불확실성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 합리적인 예상 입찰가를 제시하기 어려우므로, 상세한 현장 조사와 추가적인 시장 분석을 통해 적정 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.