나이스옥션 법원경매 고양 2024타경9545 [1] 경기도 고양시 일산동구 장항동 OOO OOOOOO OOOOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라음 · 평가일 2025.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 마두동 소재 3호선 "정발산역" 서측 인근에 위치하며, 인근은 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 3호선 "정발산역" 이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트 라멘조 및 철근콘크리트 벽식조 평스라브지붕 15층 중 11층 1106호로서
(사용승인일 : 1999.12.27.)

외벽 : 석재붙임 및 복합판넬 마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비 및 E/V설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 35m, 본건 북동측 및 북서측으로 폭 약 15m, 본건 남동측으로 폭 약 8m의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역
{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상이며, 본건의 건축물현황도상 내부계단이 존재하는바 다락이 있을 것으로 추정됨.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 고양지원 2024타경9545 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 고양시 일산동구 장항동 753 청원레이크빌 11층 1106호

건물명: 청원레이크빌

건축구조: 철근콘크리트 라멘조 및 철근콘크리트 벽식조 평스라브지붕

총 층수: 15층

해당 층: 11층

사용승인일: 1999년 12월 27일

용도: 오피스텔 (업무시설, 근린생활시설)

1.3. 면적 및 가치

감정가: 485,000,000원

토지면적: 17.39㎡ (토지 제시외면적 0.00㎡)

토지 지분: 17.386㎡

건물면적: 109.40㎡ (전용면적) (건물 제시외면적 0.00㎡)

건물 지분: 109.4㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 장항동 소재 3호선 "정발산역" 서측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통망

인근에 노선버스정류장 및 3호선 "정발산역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 접근성

본건 남서측으로 폭 약 35m, 북동측 및 북서측으로 폭 약 15m, 남동측으로 폭 약 8m의 포장도로에 각각 접해 있어 차량 진출입이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획

중심상업지역, 지구단위계획구역이며, 대로1류(폭 35m-40m), 중로2류(폭 15m-20m), 소로2류(폭 8m-10m) 도로에 접합니다. 또한 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

등기부상 소유권이전, 근저당권, 소유권이전청구권가등기, 압류, 임의경매개시결정 등 다양한 권리 내역이 등재되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 2019년 2월 28일 접수된 유별나 명의의 근저당권(을24)입니다. 일반적으로 말소기준권리 이후에 등기된 권리는 매각으로 소멸됩니다. 제공된 등기부요약 정보에 따르면, 을25(근저당권) 및 이후의 압류, 임의경매개시결정 등은 '말소' 처리되어 경매로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수 가능한 권리 (잠재적 리스크)

등기구분 갑20, 접수일자 2022-05-10, 권리종류 소유권이전청구권가등기, 권리자 김호선, 말소: - (미말소) 항목이 존재합니다. 이 가등기는 말소기준권리보다 늦게 등기되었으나, '말소' 표기가 없어 인수될 가능성이 있는 권리입니다. 이는 낙찰자가 인수하여 추가 부담이 발생할 수 있는 주요 리스크 요인입니다.

3.4. 채권자 및 채무 내역

채권자는 김OO이며, 본 경매의 임의경매개시결정(갑31)은 김해식에 의해 2024년 11월 29일 신청되었습니다. 채권액은 418,635,616원입니다. 등기부채권 총액은 440,000,000원입니다.

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계 등은 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 일산동구 장항동 일대는 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달해 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설 및 개발 잠재력

인근에 대형 상업 시설인 라페스타, 웨스턴돔 등이 위치하고 있으며, 홈플러스, 편의점, 식당, 병원 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 이러한 인프라는 지역 내 고정 수요를 확보하는 데 유리하며, 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

3호선 정발산역이 도보 가능한 거리에 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

5.2. 편의시설 및 생활 인프라

단지 내 또는 인근에 편의점, 마트, 식당, 병원(일산병원, 국립암센터, 차병원 등) 등이 있어 생활이 매우 편리합니다.

5.3. 문화 및 여가 시설

단지 인근에 일산호수공원이 위치하여 쾌적한 여가 활동을 즐길 수 있습니다.

5.4. 주거 환경 (잠재적 혐오시설 없음 확인)

주변 지역에 대해 조사한 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 등기상 주요 리스크 (가등기)

등기부상 말소되지 않은 소유권이전청구권가등기(갑20)가 존재하여, 낙찰자가 이를 인수해야 할 경우 추가적인 재산상 부담이 발생할 수 있습니다. 이는 본 물건의 가장 큰 투자 리스크 요인입니다.

6.2. 명도 관련 리스크

임대 관계가 미상으로 되어 있어, 실제 점유자와의 명도 과정에서 협상이나 법적 절차가 필요할 수 있으며, 이로 인한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 건물 이용 관련 리스크 (다락 추정)

건축물현황도상 내부 계단이 존재하여 다락방이 있을 것으로 추정됩니다. 실제 이용 가능 면적, 법적 사용 가능 여부, 단열 및 방수 상태 등에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 정발산역 인근의 우수한 입지를 갖춘 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어나 주거 및 투자 가치가 높습니다. 그러나 등기부상 미말소된 소유권이전청구권가등기 및 임대 관계 미상으로 인한 명도 불확실성이 주요 리스크로 작용할 것으로 판단됩니다. 이러한 리스크 요인을 충분히 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 3호선 정발산역 인접으로 안정적인 임대 수요 확보 가능

* 편리한 생활 인프라: 대형마트, 공원, 병원 등 다양한 편의시설 이용 용이

* 준비된 상권: 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집하여 상권이 형성되어 있음

* 시세 차익 가능성: 감정가 대비 최근 실거래가 분석을 통해 합리적인 가격으로 매수 시 시세 차익 기대

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 동일 면적(109.4㎡)의 오피스텔이 2026년 2월 23일 390,000,000원에 거래되었습니다. 감정가는 485,000,000원으로, 실거래가와 감정가 사이에 상당한 차이가 존재합니다.

등기상 인수 가능한 소유권이전청구권가등기(갑20)의 존재는 본 물건의 주요 리스크 요인입니다. 이러한 리스크를 감안하고, 합리적인 수익률 확보 및 시세 차익을 고려할 때, 예상 입찰가는 330,000,000원에서 360,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

가장 보수적인 접근으로는 330,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 현장 조사 결과에 따라 상향 조정하는 전략이 유효할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.