나이스옥션 법원경매 고양 2024타경8801 [1] 경기도 파주시 와동동 1409 누메르 비동 지1층3호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태공 · 평가일 2024.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 와동동 소재 "지산중학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상3층 중 제지1층 제3호로서,
외벽: 인조석 마감 등,
창호: 새시창호 임.

이용상태

제1종근린생활시설(미용원)으로 현황은 공실상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보 설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 임.(후첨 토지이용계획확인서 참조)

공부와의 차이

본건은 공부상 지1층이나 서측 주도로에 접하는 현황 지상1층이니 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2024타경8801 (1)

소재지: 경기도 파주시 와동동 1409 누메르 비동 지1층3호

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

감정가: 891,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

토지면적: 86.43㎡ (약 26.14평)

건물면적: 59.96㎡ (약 18.14평)

집합건물명: 누메르 비동 3호

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층/지상 3층 중 지하 1층

2. 입지조건

* 위치: 경기도 파주시 와동동 소재 "지산중학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본 건 주위는 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본 건 서측 및 남측으로 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 8월 25일 하나은행 근저당권 (채권최고액 660,000,000원)입니다.

* 총 등기부채권액: 660,000,000원 (근저당권 기준)

* 임차인 현황:

* 임차인: 양정옥

* 보증금: 75,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023년 11월 6일

* 확정일자: 2023년 11월 9일

* 대항력: 없음

* 권리 인수 여부: 임차인 양정옥씨는 대항력이 없어 경매 절차에서 보증금을 인수할 가능성은 없으며, 낙찰 후 인수하는 보증금은 0원으로 분석됩니다. 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 소유권이전: 2023년 8월 25일자 조범준 명의의 신탁등기말소 (매매 신탁재산의 처분) 이력이 있습니다.

* 임의경매 개시: 2024년 11월 29일 하나은행에 의해 개시되었습니다.

4. 상권분석

* 본 건은 경기도 파주시 와동동에 위치한 누메르 비동 지하 1층 상가입니다.

* 건축물 대장상으로는 공동주택과 근린생활시설이 복합된 건물이며, 본 건은 제1종근린생활시설(미용원)로 사용 가능한 공간입니다.

* 대규모 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 배후 수요는 풍부한 편입니다.

* 공부상 지하 1층이나, 서측 주도로에 접하는 현황 지상 1층에 준하는 접근성을 가지고 있어 상가로서의 이점을 가집니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 차량을 통한 주요 도로 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 대규모 아파트 단지 인근으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: "지산중학교" 남동측 인근에 위치하며, 인근에 초, 중, 고등학교가 다수 분포하고 있습니다.

* 주변 환경: 공원 등 녹지 공간과 함께 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 정주 여건은 보통입니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실 상태: 현재 미용원으로 등록되어 있으나 공실 상태로, 임차인 모집 및 운영 능력에 따라 수익성이 결정될 것입니다.

* 공부와 현황의 차이: 공부상 지하 1층이나 현황 지상 1층으로 사용되는 점은 이점이나, 관련 법규 및 건축물 현황과의 정확한 일치 여부 확인이 필요합니다.

* 건축물 용도 혼합: 공동주택과 근린생활시설이 복합된 건물로, 입주민과의 마찰 또는 시설 관리에 따른 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 운영에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 파주시 와동동의 대규모 아파트 단지 인근에 위치한 근린상가로, "누메르" 복합 건물 내에 자리하고 있습니다. 상업시설의 주 용도는 제1종근린생활시설이며, 현재 공실 상태입니다. 공부상 지하 1층이지만 실제로는 지상 1층과 같은 접근성을 갖추고 있어 상가로서의 활용도가 높을 것으로 보입니다. 주변에 대규모 아파트 단지가 있어 배후 수요가 확보되어 있으며, 교통 여건도 무난한 편입니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 낙찰 후 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 현재 공실 상태라는 점과 건물 내 주거 시설과의 복합 용도에 따른 고려사항이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 배후 수요: 주변 대규모 아파트 단지(약 38세대)를 통한 고정적인 고객 확보 가능성이 높습니다.

* 접근성: 지하층임에도 불구하고 현황 지상 1층과 같은 도로 접근성을 가지는 점은 상가로서 큰 장점입니다.

* 발전 가능성: 운정신도시 내 신규 개발 및 교통망 확충 계획에 따라 향후 지역 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

인수해야 할 보증금은 0원이므로, 감정가(891,000,000원)를 기준으로 입찰가를 산정하시기 바랍니다. 다만, 물건의 현황(공실), 주변 시세, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.