나이스옥션 법원경매 고양 2024타경7495 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 식사2도시개발구역5블록3로트 베네하임1차 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수인 · 평가일 2024.10.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "일산은행초등학교’ 북동측 인근에 위치하는 근린생활시설로, 주위는 대규모 아파트단지, 오피스텔, 각급 학교, 공원 및 상업시설 등이 혼재하는 지역이며, 제반 주위 환경은 보통 시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상23층 지하6층 건물 내 제2층 제201호로서,
2023년 03월 28일에 사용승인 되었으며
- 외벽 : 치장벽돌 및 몰탈위 페인팅 마감 등
- 내벽 : 몰탈위 페인팅 및 타일 마감 등
- 창호 : 하이 새시창호 입니다.

이용상태

"근린생활시설(현황 공실)"로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전 및 화재탐지설비, 주차장 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

-.

인접 도로상태등

본건이 속한 건물의 북동측, 북서측, 남동측, 남서측으로 총 4면이 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

-.

공부와의 차이

현장조사 시 포착된 특이사항은 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상입니다.
- 본건 현장조사시 폐문부재하여 귀 제시목록 및 공부 등을 통해서 대상 물건을 확인하였으니 경매입찰시 참고바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

대지권 미등기이나 최저매각가격에 대지권가격이 포함되었으며, 2025. 4. 10.자 일산동구청의 사실조회회신서에 의하면 토지부분 취득세 납부확인서가 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 고양지원 2024타경7495 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 고양시 일산동구 식사동 식사2도시개발구역5블록3로트 베네하임1차 2층201호

건물 용도: 근린상가

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 지상23층/지하6층 건물 내 제2층 제201호

사용승인일: 2023년 03월 28일

외벽: 치장벽돌 및 몰탈위 페인팅 마감 등

내벽: 몰탈위 페인팅 및 타일 마감 등

창호: 하이 새시창호

이용상태: 근린생활시설 (현황 공실)

설비내역: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전 및 화재탐지설비, 주차장 등

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 794,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (토지 지분 0㎡, 토지 제시외 면적 0.00㎡)

건물면적: 41.16㎡ (약 12.45평)

건물 지분: 41.16㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 '일산은행초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 대규모 아파트단지, 오피스텔, 각급 학교, 공원 및 상업시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 전반적인 교통상황은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (집합건물 등기부 요약)

* 권리순위: 을1 (말소기준권리)

- 권리종류: 근저당권

- 권리자: 국민은행

- 권리금액: 528,000,000원

- 접수일자: 2023-12-29

- 말소여부: 말소 (경매로 인해 소멸)

* 권리순위: 갑3 (임의경매 개시)

- 권리종류: 임의경매

- 권리자: 국민은행

- 권리금액: 456,669,039원

- 접수일자: 2024-10-07

- 말소여부: 말소 (경매로 인해 소멸)

* 기타 권리 (모두 말소 예정)

- 갑2: 소유권이전 1번신탁등기말소 (2023-12-29)

- 갑4: 압류 (안산세무서장, 2024-10-29)

- 갑5: 가압류 (서울보증보험, 8,000,000원, 2024-11-28)

- 갑6: 압류 (동화성세무서장, 2025-09-05)

* 등기부채권 총액: 536,000,000원 (참고용)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사테크노피아 (대표 나*)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자 (사업일자): 2024-09-13

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고:

(임차인 관련 주의 문구)

상기 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 20,000,000원은 낙찰자가 인수할 의무가 없습니다. 다만, 사업자등록 등으로 인한 실제 점유 관계 및 계약 내용 등은 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수

말소기준권리(을1)는 국민은행 근저당권(2023-12-29, 528,000,000원)입니다.

경매로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 모든 권리(근저당, 임의경매, 압류, 가압류 등)는 소멸됩니다.

임차인은 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (본건의 경우 해당 없음)

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 식사동 일대는 주거 시설(대규모 아파트, 오피스텔)과 상업 시설, 학교 등이 복합적으로 분포하고 있어 지역 주민을 기반으로 한 소비 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

특히 '일산은행초등학교' 인근이라는 점은 학군 관련 수요도 일부 기대할 수 있는 지역적 특성을 가집니다.

4.2. 건물 이용 현황

본 물건은 2023년 3월 28일 사용승인된 비교적 신축 건물 내 근린생활시설입니다.

현재는 공실 상태로 이용 중에 있어, 신규 임차인 유치를 통해 즉시 수익 창출이 가능합니다.

신축 건물로서 시설 상태가 양호할 것으로 기대되며, 이는 임차인 유치 및 건물 가치 상승에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 대규모 아파트 단지 및 상업시설과 인접하여 은행, 병원, 마트 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

인근에 일산은행초등학교가 위치해 있어 자녀 교육 환경이 양호하며, 기타 각급 학교들도 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기 문제

본 물건은 등기부상 대지권이 미등기 상태로 되어 있습니다.

다만, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되었고, 2025년 4월 10일자 일산동구청의 사실조회회신서에 의하면 토지 부분 취득세 납부 확인서가 존재하는 것으로 보아, 절차상의 문제이거나 추후 등기 진행이 가능한 상태로 추정됩니다.

그럼에도 불구하고, 대지권 미등기 상태는 소유권 행사에 제약이 따르거나, 등기 완료 과정에서 추가적인 행정 절차 및 비용이 발생할 수 있는 잠재적 리스크입니다.

6.2. 공실 위험

현재 물건은 공실 상태로 이용 중에 있습니다.

따라서 낙찰 후에도 임차인 유치에 실패할 경우, 공실 기간 동안의 관리비, 재산세 등 보유 비용이 지속적으로 발생하며 초기 수익 창출에 어려움이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

본건 현장조사 시 폐문부재하여 등기부 및 공부를 통해 대상 물건을 확인하였기에, 실제 내부 상태 및 이용 현황이 공부와 상이할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2023년 3월에 사용승인된 신축 근린상가로, 일산동구 식사동의 주거 밀집 지역 내 위치하여 배후 수요가 확보된 입지 조건을 갖추고 있습니다.

현재 공실 상태이나, 신축 건물이라는 장점과 양호한 주변 환경으로 인해 향후 임차인 유치 및 상권 활성화 가능성이 높습니다.

대지권 미등기 이슈는 법적 절차상 주의가 필요하나, 관련 서류가 확보된 점을 고려할 때 해결 가능성이 있으며, 이를 감안한 입찰가 산정이 중요합니다.

권리관계가 비교적 명확하고 인수할 권리가 없어 낙찰 후 명도 부담이 적은 편입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 준공된 최신 건물로, 내부 시설 및 외관 관리가 용이하며 높은 수준의 임대 경쟁력을 가질 수 있습니다.

* 안정적인 배후 수요: 대규모 아파트단지 및 오피스텔 밀집 지역에 위치하여 고정적인 고객층 확보가 가능합니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리 및 임차인의 대항력이 없어 낙찰 후 권리 관계 인수 부담이 없습니다.

* 잠재적 상승 가치: 식사동 지역 개발 및 신축 상가로서 향후 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 합리적인 진입 가능성: 감정가 대비 합리적인 가격으로 경매 물건에 접근할 기회입니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원

감정가: 794,000,000원

말소기준권리(국민은행 근저당): 528,000,000원

본 물건은 최저매각가격(정보 미제시, 감정가 100% 가정)부터 시작하며, 인수할 보증금이나 복잡한 권리관계가 없어 투자 매력이 높다고 판단됩니다.

하지만 대지권 미등기 이슈와 현재 공실 상태를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

통상적으로 이러한 유형의 물건은 감정가 대비 80% ~ 90% 수준에서 입찰이 이루어지는 경향이 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가 범위는 635,200,000원 ~ 714,600,000원으로 추정됩니다.

(이는 주변 시세, 물건의 구체적인 상태, 경매 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 하며, 참고용으로만 활용하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.