나이스옥션 법원경매 고양 2024타경8542 [1] 경기도 파주시 적성면 구읍리 646-6 하천 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 환성

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 적성면 마지리 소재 "마지초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 기존단독주택, 주거나지, 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등으로 이용중임.

교통상황

본건까지 차량 통행이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 유사사다리형으로 지목은 하천이나, 현재 인접필지인 장미빌라 등의 주차장 등으로 이용중으로 잡종지 및 주거나지 상태임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 인도를 포함한 노폭 약 12M의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(마지초등학교, 반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립승인지역((수도법 시행령 제14조의3제1호))<수도법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

본건은 지목이 "하천"이나 현황 "잡종지 및 주거나지"임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

본건 지목은 하천이나 , 현황은 잡종지 및 주거나지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2024타경8542 (1)

소재지: 경기도 파주시 적성면 구읍리 646-6

용도: 하천

감정가: 264,388,000원

토지 면적: 628.00㎡ (약 190.00평)

건물 면적: 0.00㎡ (0평)

경매 구분: 공유물분할을 위한 경매

채권자: 김OO

매각 대상: 기타

토지 지목: 하천

현황: 잡종지 및 주거나지 (인접 필지 주차장 등으로 이용 중)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

본건은 경기도 파주시 적성면 소재 "마지초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 기존 단독주택, 주거나지, 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

3. 권리분석

본 건은 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다.

등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2021년 9월 16일 접수된 수지신용협동조합의 근저당권 (을4) 및 지상권설정 (을5)입니다.

갑구에는 김광호 외 1명, 김성기, 민혜랑, 서철재 등으로 소유권 지분 이전이 있었으며, 이는 공유물 분할 경매로 인해 매각될 예정입니다.

을구에는 수지신용협동조합의 근저당권(48,000,000원)과 지상권이 설정되어 있으며, 이들은 말소기준권리이므로 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

다만, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이라는 특이사항이 있습니다. 일반적인 경매 절차에서 말소기준권리보다 후순위 권리는 소멸하지만, 특정 권리(예: 유치권, 법정지상권, 배당요구를 하지 않은 선순위 전세권 등)는 인수될 수 있습니다. 본 건의 경우, 지상권이 매각으로 소멸되지 않고 인수될 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 임대료나 보증금 등 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

등기부채권 총액: 48,000,000원입니다.

4. 상권분석

본 건 주변은 주로 단독주택, 주거나지, 소규모 근린생활시설 등이 분포하고 있어, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 대규모 상업 시설보다는 생활 편의를 위한 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

인근에 마지초등학교가 위치하고 있어 교육 시설 접근성이 있습니다.

차량 통행 및 버스 정류장 이용이 가능한 수준으로 대중교통 이용도 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 지목과 현황의 차이 : 본건의 지목은 "하천"이나, 현황은 "잡종지 및 주거나지"로 이용되고 있으며, 인접 필지의 주차장 등으로 사용되고 있습니다. 이로 인해 향후 건축, 개발, 재산권 행사 등에 예상치 못한 제한이나 문제가 발생할 수 있습니다. 지목 변경 등 행정 절차가 필요할 수 있으며, 이는 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

* 공유물분할 경매 : 공유물 분할을 위한 경매는 매각 후에도 공유자 간의 복잡한 이해관계가 남아있을 수 있습니다. 낙찰 후에도 공유물 분할에 대한 추가적인 절차가 필요하거나, 다른 공유자와의 협의 과정에서 갈등이 발생할 소지가 있습니다.

* 미상의 임대 관계 : 임차인 현황 상 보증금 및 차임이 미상으로 되어 있습니다. 이는 예상치 못한 임차권 문제나 명도 과정에서의 어려움을 야기할 수 있습니다.

* 지상권 인수 가능성 : 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 명시되어 있어, 낙찰자가 이를 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 권리분석 시 가장 중요하게 확인해야 할 사항이며, 해당 지상권의 내용과 가치를 파악해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한사항 : 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으나, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 공장설립승인지역 등 여러 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 혐오시설 인근 여부 : 검색 결과, 파주시 적성면 구읍리 주변에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 소각장 등)이 명확하게 언급된 정보는 없었으나, 파주 지역 전반적으로 환경 시설 관련 민원이 있는 지역이 존재함. 해당 물건지 주변에 대한 추가적인 현장 조사 및 주변 지역 개발 계획 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지목과 현황의 불일치, 공유물분할 경매라는 점, 그리고 지상권 인수 가능성 등 여러 복합적인 위험 요소를 내포하고 있습니다. 이러한 위험 요소를 명확히 파악하고 해결 방안을 모색할 수 있는 경험 많은 투자자에게 적합할 수 있습니다. 특히, 토지 이용 현황과 지목 간의 차이를 해소할 수 있는 방안(지목 변경 등)을 사전에 검토하는 것이 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 잠재적 개발 가치 : 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어, 지목 및 현황 문제를 해결하고 관련 규제를 충족한다면 향후 개발 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 부동산 가치 재평가 : 지목을 현황에 맞게 변경하고, 공유물 분할 절차를 명확히 마무리하며, 인수되는 권리를 모두 파악하여 권리 관계를 정리한다면, 부동산 가치를 재평가할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 264,388,000원입니다. 그러나 앞서 언급된 지목과 현황의 차이, 공유물 분할 경매의 복잡성, 그리고 인수될 수 있는 지상권의 존재 등으로 인해 입찰 시에는 감정가보다 상당한 할인율을 적용하여 신중하게 접근해야 합니다. 정확한 예상 입찰가는 인수되는 지상권의 가치, 지목 변경 가능성 및 예상 비용, 향후 토지 이용 계획 등을 종합적으로 고려한 면밀한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 결정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 낙찰가에서 고려할 추가적인 인수 비용은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.