나이스옥션 법원경매 고양 2024타경76354 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 655-1 명진탑클래스 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2024.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 "서울경찰수련장" 남서측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경
은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근 노선버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 보아
대중교통이용 편의도는 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(평지붕) 4층 건물내 제4층 제402호로서,
- 외 벽: 치장벽돌쌓기 및 드라이비트 마감
- 창 호: 알루미늄새시 창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 화장실2, 발코니, 현관)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주
거,상업,공업,녹지(자연취락지구)]및주거밀집지역50m내), 제한보호구역(전방지역:25km)(
고도16m 위임지역), 과밀억제권역입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 후첨 "건물개황도 및 임대상황" 참조하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 정재학)로부터 2026.2.3.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경기도 고양시 덕양구 내유동 655-1 명진탑클래스 4층 402호 (신주소: 경기도 고양시 덕양구 유산길37번길 16-2)

1.2. 건물 정보

구분: 집합건물 (다세대주택)

총 층수: 4층 중 4층

전용면적: 54.91㎡ (약 16.61평)

건축년도: 2017년 7월 18일 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트구조

주요 용도: 주거용

내부 구조: 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개, 발코니

건물 제시외면적: 0㎡

1.3. 토지 정보

대지권 종류: 구분소유자의 대지권

대지권 면적: 45.11㎡ (약 13.64평)

토지 이용계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역

토지 형상 및 이용: 부정형 평지, 주거용 건부지

인접 도로: 서측 노폭 약 5미터 포장도로 접함

토지 제시외면적: 0㎡

1.4. 감정가 및 최저가

감정가: 180,000,000원

최초 입찰가: 180,000,000원 (감정가 기준)

1.5. 경매 구분

사건번호: 고양지원 2024타경76354 (1)

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 "서울경찰수련장" 남서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

지역 내에는 명진탑클래스 외에도 호반케슬, 위너스빌 등 유사한 다세대 주택 단지들이 분포하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 서측으로 폭 약 5미터의 포장도로에 접해 있습니다.

인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 가능하나, 노선 수 및 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존: 김정래 (2017.07.26)

주택 임차권: 정재학 (2021.03.05 전입, 2021.02.05 확정, 169,000,000원) - 말소 예정

근저당: 유세환 (2023.06.27, 4,000,000원) - 말소 기준 권리, 매각으로 소멸

강제 경매: 주택도시보증공사 (2024.07.26, 179,750,007원) - 본 경매 개시, 매각으로 소멸

압류: 은평세무서장 (2024.08.12) - 매각으로 소멸

등기부 채권 총액: 173,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 정재학

* 보증금: 169,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 3월 5일

* 확정일자: 2021년 2월 5일

* 배당신고일자: 2023년 4월 6일

* 대항력: 없음 (자료상 표기)

* 비고:

신청 채권자인 주택도시보증공사(HUG)와 임차인 정재학 씨 간에 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 본 건은 임차인의 대항력이 소멸되는 것으로 해석되며, 인수되는 임차보증금은 없습니다.

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리(근저당 유세환)보다 늦은 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

가장 큰 특징은 선순위 임차권자로 등재된 정재학 씨가 HUG와의 확약으로 대항력을 포기했다는 점이며, 이에 따라 인수 보증금 합계는 0원으로 분석됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 내유동 지역은 대규모 택지 개발보다는 기존 주택가와 농경지, 임야가 혼합된 지역적 특성을 보입니다.

인근에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

대규모 상업 시설이나 유흥 시설보다는 주거 위주의 조용한 환경을 선호하는 수요층에게 적합한 입지입니다.

주변 단지들(호반케슬, 위너스빌 등)과의 유사한 매매가 수준을 고려할 때, 지역 내 다세대 주택 시장은 안정적인 편입니다.

5. 생활정보

주거 용도로 이용 중이며, 내부 구조는 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개로 구성되어 있어 3-4인 가족이 거주하기에 적합한 공간입니다.

기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

주택도시보증공사(HUG)와 임차인 정재학 씨 간의 확약서 내용은 본 건의 가장 중요한 포인트입니다. 비록 자료상 '대항력 없음'으로 표기되어 있고 인수 보증금이 0원으로 분석되었으나, 확약서의 법적 효력 및 해석에 대한 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다. 확약서의 효력이 인정되지 않거나 해석상 다툼이 발생할 경우, 임차인의 대항력이 부활하여 보증금 인수 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

토지 이용 계획 상 '제한보호구역'에 해당하나, 해당 구역의 구체적인 제한 내용이 본건 건물 자체의 이용이나 가치에 중대한 영향을 미치는지 추가 확인이 필요합니다.

주변 지역이 성장관리계획구역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있으나, 이로 인한 건축 행위 또는 인프라 변화의 영향을 고려할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 비교적 최근에 건축(2017년)된 다세대 주택으로, 권리 관계상 인수되는 보증금이 없는 것으로 분석되어 명확한 투자 기회를 제공합니다.

다만, HUG와 임차인 간의 확약서 내용은 본 건의 가장 큰 리스크 요인이자 동시에 투자 가치를 결정짓는 핵심 요소이므로, 이 부분에 대한 철저한 검토가 선행되어야 합니다.

입지 조건이나 주변 시세는 무난한 편으로, 향후 지역 개발 가능성을 고려할 때 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

인수되는 임차 보증금이 없는 점: 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금이 없어 명확한 초기 투자 비용 산정이 가능합니다.

최근 준공 건물: 2017년 준공으로 비교적 신축 건물에 해당하여 즉각적인 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

지역 개발 잠재력: 성장관리계획구역으로 지정되어 있어 향후 주변 지역 개발 시 가치 상승 기대가 있습니다.

보통 수준의 입지: 조용한 주거 환경을 선호하는 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 180,000,000원

최근 매매 사례 분석 (2026년 6월 기준):

* 53.47㎡ (2017년 준공) -> 137,000,000원 (약 846만원/평)

* 45.37㎡ (2017년 준공) -> 110,000,000원 (약 803만원/평)

본건 건물 면적: 54.91㎡ (약 16.61평)

주변 시세 평균 적용가 (유사 면적, 유사 연식): 약 824.5만원/평

산정 예상 시세: 16.61평 * 824.5만원/평 ≈ 137,040,000원

권리상 인수 금액: 0원

종합 고려사항:

감정가가 현재 시세보다 높게 책정된 것으로 보입니다.

HUG 관련 확약서의 잠재적 리스크를 고려할 때, 시세보다 낮은 금액으로 진입하는 것이 합리적입니다.

현 시세(약 1.37억원)와 감정가(1.8억원) 사이에서 낙찰가를 결정해야 하나, 권리상의 잠재적 불안정성을 고려하면 시세 이하 접근이 필수적입니다.

예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 125,000,000원

하단(110,000,000원)은 보수적 접근으로, 임차인 관련 리스크를 충분히 반영한 가격입니다.

상단(125,000,000원)은 시세 대비 약간의 할인율을 적용한 가격으로, 법적 검토 후 확신이 있을 경우 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.