나이스옥션 법원경매 고양 2024타경9002 [1] 경기도 고양시 일산서구 대화동 1050-185 고양일산호수공원가로수길 3층에이303호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수인 · 평가일 2024.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 대화동 소재 ‘고양문화원’ 북측 인근에 위치하는 근린생활시설로, 주위는 대규모 아파트단지, 오피스텔, 각급 학교, 공원 및 상업시설 등이 혼재하는 지역이며, 제반 주위 환경은 보통 시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철역(3호선, 주엽역)등이 소재하고, 근거리의 간선도로를 통해 인접 도시로의 이동이 무난합니다.

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상3층 건물 내 제3층 제에이303호로, 2017년 09월 25일에 사용승인 되었으며

- 외벽 : 외장 석재붙임 마감 등.
- 내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등.
- 바닥 : 타일 붙임 마감 등.
- 창호 : 강화유리 마감 등 입니다.

이용상태

본건은 "제2종근린생활시설(일반음식점)"로, 상호 "The Gin"으로 외관상 표기되어 있으며 현황 공실입니다.

설비내역

위생설비 및 급·배수시설, 도시가스설비, 소화전, 화재탐지설비, 승강기, 주차장 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 대비 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서, 판매시설 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 소재 토지의 북동측과 북서측으로 각각 노폭 약 50미터, 30미터 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-10-11), 지구단위계획구역(KINTEX1단계도시개발), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(선아유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,도시개발구역<도시개발법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

현장조사 시 포착된 특이사항은 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 구분상가로서 현장조사시 이해관계인의 협조를 득하지 못하여, 귀 제시목록 및 공부 등을 기초로 외관상 가능한 범위내에 조사를 행하였으니 경매 입찰시 참고 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 현황

사건번호: 고양지원 2024타경9002 (1)

물건종별: 집합건물 (근린상가, 제2종근린생활시설)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 고양시 일산서구 대화동 1050-185 (신주소: 경기도 고양시 일산서구 주엽로 80)

건물명: 고양 일산 호수공원 가로수길 3층 에이303호

건물 구조: 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상3층 건물 내 제3층

사용승인일: 2017년 09월 25일

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 82.01㎡ (약 24.8평)

토지지분: 82.01㎡

건물면적: 69.91㎡ (약 21.1평)

건물지분: 69.91㎡

감정가: 338,000,000원

1.4. 채권자

채권자: 주OOOOOOOO (신한은행)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 ‘고양문화원’ 북측 인근에 위치합니다. 주위는 대규모 아파트단지, 오피스텔, 각급 학교, 공원 및 다양한 상업시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있습니다. 또한, 지하철 3호선 주엽역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 근거리에 위치한 간선도로를 통해 인접 도시로의 이동도 용이한 편입니다.

2.3. 건물 외관 및 내부 상태

건물 외벽은 외장 석재붙임 마감 등이며, 내벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 바닥은 타일 붙임 마감, 창호는 강화유리 마감으로 되어 있습니다.

건물은 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상3층 건물 내 제3층 제에이303호에 해당합니다.

2.4. 토지 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 토지 대비 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서, 판매시설 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로상태

본건 소재 토지의 북동측과 북서측으로 각각 노폭 약 50미터, 30미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(KINTEX1단계도시개발), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(선아유치원), 도시개발구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2019년 06월 24일 접수된 신한은행 근저당권 (채권액 금168,000,000원)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

등기부등본상 을2 (신한은행 근저당권, 2019-06-24), 갑8 (신한은행 임의경매개시결정, 2024-12-09, 채권액 136,728,196원), 갑9 (고양시 압류, 2025-03-17) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 개요는 확인되지 않았습니다. 따라서 경매 입찰 시 해당 권리의 인수 여부 및 범위를 반드시 확인해야 합니다.

3.4. 임차인 현황

본 건과 관련하여 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 별도의 임차인 정보는 제공되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특징

본 물건은 고양시 일산서구 대화동의 중심 상업지역에 위치하며, 인근에 대규모 아파트 단지와 오피스텔이 밀집해 있어 풍부한 배후수요를 갖추고 있습니다. 고양일산호수공원과 인접하여 쾌적한 환경을 제공하며, 상업시설, 주거시설, 녹지공간이 복합적으로 분포하고 있습니다.

4.2. 건물 및 상가 밀집도

건물명 '고양 일산 호수공원 가로수길'은 총 346개의 호실을 보유한 대규모 집합상가입니다. 이는 상가 내부에 다양한 업종이 입점할 수 있는 잠재력을 보여주며, 상당한 유동인구를 흡수할 수 있는 조건을 갖추고 있습니다.

4.3. 잠재 고객층

인근 대규모 주거단지와 오피스텔 거주자, 공원 이용객, 그리고 지하철 3호선 주엽역을 이용하는 유동인구가 주요 잠재 고객층이 될 수 있습니다.

4.4. 경쟁 환경

건물 내 및 인근 지역에 다수의 상업시설이 존재하여 경쟁이 존재하나, 역세권 입지와 대규모 배후수요를 바탕으로 경쟁력을 확보할 수 있습니다. 현재 본건 호실은 공실 상태로 확인되었으며, 상호 "The Gin"이 외관상 표기된 것으로 보아 과거 일반음식점 등으로 운영되었을 가능성이 있습니다.

4.5. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 인접하여 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 상가 이용이 용이하며, 인근 대규모 아파트 단지 내 편의시설 및 상업시설 이용이 편리합니다. 또한, 고양일산호수공원과 가까워 여가 및 문화생활을 즐기기 좋은 환경입니다.

5.2. 교육시설

인근에 각급 학교 및 유치원(선아유치원) 등이 소재하여 교육환경이 조성되어 있으나, 본 건은 상대보호구역으로 지정되어 있어 특정 업종 입점이 제한될 수 있습니다.

5.3. 의료시설

주요 종합병원 및 병의원 등 의료시설은 차량 이동 시 접근 가능한 거리에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 조사 한계

본 건은 구분상가로서 현장 조사 시 이해관계인의 협조를 얻지 못하여, 공부 및 외관 조사에 의존한 부분이 있습니다. 이로 인해 실제 현황과 공부상 내용이 상이할 가능성이 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 확인이 필요합니다.

6.2. 미확인 권리사항

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 등기되어 있으나, 그 구체적인 내용과 인수 범위가 불명확합니다. 이는 향후 예상치 못한 법적 문제나 추가 비용 발생의 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 건물 노후도 및 유지보수

2017년 사용승인된 건물로, 비교적 신축이나 장기적인 관점에서 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.4. 지역 제한

상대보호구역(선아유치원)으로 지정되어 있어, 유해업소 등 특정 업종의 신규 입점이 제한될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 대화동에 위치한 집합상가로, 지하철 3호선 주엽역 인근의 우수한 교통 여건과 대규모 배후수요를 갖춘 입지적 강점을 지니고 있습니다. 2017년에 사용승인된 비교적 신축 건물이며, 총 346개 호실 규모의 복합 상업 시설 내부에 위치하여 잠재적 고객 확보에 유리합니다. 일반상업지역에 속하여 판매시설, 근린생활시설, 운동시설 등 다양한 용도로 활용 가능성이 높습니다.

다만, 이해관계인 협조 부족으로 인한 현장 조사 상의 한계, 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성, 그리고 상대보호구역 지정에 따른 업종 제한 가능성 등은 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 3호선 주엽역과의 접근성이 뛰어나 역세권 상가의 가치 상승 기대.

* 안정적인 배후수요: 대규모 아파트 단지 및 오피스텔 밀집 지역으로 꾸준한 고객층 확보 가능.

* 복합 상업시설 내 위치: 346개 호실 규모의 건물 내 위치하여 유동인구 흡수에 유리.

* 지역 중심 상권: 고양일산호수공원 인근의 활성화된 상업지구 내 위치.

* 향후 가치 상승 잠재력: 개발 계획 및 주변 인프라 확충에 따른 시세 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가: 338,000,000원

인수 보증금: 0원

본 건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사와 수익률 분석이 필요합니다. 주변 유사 물건의 실거래가, 임대 시세, 예상 임대 수익률, 명도 및 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.