나이스옥션 법원경매 고양 2024타경64801 [2] 경기도 고양시 덕양구 주교동 495 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.03.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 1 본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 "동문굿모닝힐1단지아파트" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 다세대주택, 답 등이 혼재된 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨. 기호 2 본건은 경기도 고양시 덕양구 주교동 소재 "원당중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 개발제한구역으로 임야, 답 등이 혼재된 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

기호1 본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임. 기호2 본건 인근까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 고양IC(제1순환고속도로)가 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1 본건은 등고평탄한 부정형 토지로서, 상업용지로 이용중임. 기호2 본건은 등고평탄한 부정형의 토지로서, 전으로 이용중임.

인접 도로상태

기호1 본건 북서측으로 폭 약 35미터내외의 포장도로에 접함. 기호2 본건 지적상 맹지이나, 인근에 폭 약 3미터내외의 비포장도로를 통하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 계획관리지역, 국토이용용도지역기타(성장관리지역(복합zone)), 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)]및주거밀집지역100m내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)]및주거밀집지역50m내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 기호2 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)]및주거밀집지역500m내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(폭발물관련:1km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 가 주택 : 일반철골구조 및 철근콘크리트구조 평지붕 지상3층 건물로서(사용승인일 : 2019.06.05) 외벽 : 패널 마감 등. 창호 : 강화유리 마감 등임.

이용상태

본건은 제2종근린생활시설(자동차영업소)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수 및 승강기 설비 등임.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

<등기사항전부증명서상> 전세권(2019.07.17., 전세권자 : 유한회사프리마모터스, 전세금 : 600,000,000원) 설정되어 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

① 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음).
② 지상에 소유자 미상의 농막 등이 소재하고 있는 바, 철거 및 이전의 용이성 등을 감안하여 평가 및 매각에서 제외.
③ 지상에 제시외 유실수(100여 그루) 매각에 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 고양지원 2024타경64801 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 경기도 고양시 덕양구 주교동 495

용도: 답

토지면적: 3871.00㎡ (약 1171.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지일부지분매각 (토지면적 및 지분이 동일하게 3871㎡로 명시되어 있어, 해당 토지 전체가 매각 대상으로 보임)

1.3. 감정가 및 평가 요약

감정가: 1154771000 원

토지감정요항표 요약:

- 위치 및 주위환경: 경기도 고양시 덕양구 주교동 소재 "원당중학교" 북동측 인근, 개발제한구역 내 임야, 답 혼재 지역. 주위환경 보통.

- 교통상황: 본건 인근까지 차량 진·출입 가능, 인근에 고양IC(제1순환고속도로) 소재. 대중교통 사정 보통.

- 형태 및 이용상태: 등고평탄한 부정형 토지, 전(밭)으로 이용중.

- 인접 도로상태: 지적상 맹지이나, 인근 폭 약 3미터 내외 비포장도로 통해 접근 가능.

- 토지이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km, 폭발물관련:1km), 과밀억제권역.

특이사항: 중복병합사건.

주의사항:

* 농지취득자격증명 제출 필요 (매각결정기일까지 미제출 시 보증금 반환 불가).

* 지상에 소유자 미상의 농막 등이 소재하나, 철거 및 이전 용이성을 감안하여 평가 및 매각에서 제외됨.

* 지상에 제시외 유실수(100여 그루)는 매각에 포함됨.

1.4. 건물 관련 정보 (참고용)

건물감정평가요항표 요약:

- 건물 구조: 일반철골구조 및 철근콘크리트구조, 지상 3층 건물 (사용승인일: 2019.06.05)

- 이용상태: 제2종근린생활시설(자동차영업소)로 이용중.

- 설비내역: 기본적인 위생·급배수 및 승강기 설비 등.

- 기타 참고사항: 전세권(2019.07.17., 전세권자: 유한회사프리마모터스, 전세금: 600,000,000원) 설정되어 있음.

* 본 건물 정보는 토지 경매 물건과 별개이거나, 토지 상에 등재된 건물에 대한 정보일 수 있으나, 본건 매각 대상은 토지이며 건물 면적은 0.00㎡로 명시되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건 토지는 경기도 고양시 덕양구 주교동에 위치하며, "원당중학교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 개발제한구역으로, 임야와 답(논)이 혼재되어 있는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 토지 인근까지 차량의 진입이 가능하며, 고양IC(제1순환고속도로)가 가까이 있어 광역 접근성이 양호한 편입니다. 대중교통 사정 또한 보통으로 평가됩니다. 다만, 토지 자체는 지적상 맹지이나, 인접한 폭 약 3미터 내외의 비포장도로를 통해 접근이 가능합니다.

2.3. 주변 시설

원당중학교가 인근에 소재하며, 주변은 개발제한구역 내 임야와 농경지가 혼재된 자연녹지 지역의 특성을 보입니다.

* 고양IC (제1순환고속도로) 인근

* 원당중학교 인근

3. 권리분석

3.1. 소유권 현황

토지의 소유권은 이용관, 황계학으로 이전되었음.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리인 한국투자저축은행의 근저당(2021.06.02. 접수, 960,000,000원) 및 지상권설정 등기 등이 존재하며, 본 경매 절차를 통해 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 기타 권리 관계

- 가압류: 신용보증기금 (2023.11.13. 접수, 142,493,666원)

- 압류: 고양시 (2024.02.06. 접수), 고양세무서장 (2024.07.01. 접수), 고양시 (2025.10.21. 접수)

위 압류 및 가압류 등기들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 1,102,493,666원입니다.

3.5. 임차인 현황

인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 경기도 고양시 덕양구 주교동 일대는 개발제한구역 내 자연녹지지역으로, 전(밭)과 임야가 혼재된 농업 및 자연 환경 중심의 지역입니다. 주변에는 원당중학교와 같은 교육 시설이 위치하고 있으며, 고양IC 인근으로 교통 인프라 또한 갖추고 있습니다.

* "기호1" 감정평가 요항표에 언급된 풍동 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재된 상업 및 주거 지역으로, 본건 주교동과는 지역 특성에 차이가 있습니다. 본 보고서는 주로 주교동 소재 토지에 초점을 맞추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건 인근에 원당중학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 교통 및 편의 시설

* 교통: 고양IC(제1순환고속도로) 접근성이 우수하며, 차량 진출입이 가능합니다. 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

* 편의 시설: 주변 지역은 개발제한구역 내 농경지 및 임야가 주를 이루고 있어, 상업 시설이나 편의 시설은 다소 부족할 수 있으며, 이에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 사항

* 농지취득자격증명: 본건은 농지이므로, 매수인은 매각결정기일까지 해당 시·군·구청에서 발급받은 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 낙찰 무효 및 보증금 몰수 위험이 있습니다.

* 개발제한구역: 토지가 개발제한구역에 속해 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 있어 제약이 따를 수 있습니다.

6.2. 지장물 및 제시외 물건

* 소유자 미상 농막 등: 지상에 소유자 미상의 농막 등이 소재하고 있으나, 이는 평가 및 매각 대상에서 제외되었습니다. 철거 및 이전에 대한 문제는 별도로 해결해야 할 수 있습니다.

* 유실수: 지상에 제시외 유실수(100여 그루)는 매각에 포함되어 매수인이 인수하게 됩니다.

6.3. 도로 접근성

지적상 맹지에 해당하여, 인접한 비포장도로를 통한 접근만 가능하므로, 차량 이용이나 향후 개발 시 도로 확보 방안이 중요할 수 있습니다.

6.4. 중복병합사건

중복병합사건으로 처리되고 있어, 관련 절차에 대한 주의 깊은 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 덕양구 주교동에 위치한 3871.00㎡ 규모의 답(전)으로, 감정가는 11억 5천 4백여만 원입니다. 개발제한구역 내 자연녹지 지역에 속해 있으며, 지적상 맹지이지만 인접 도로를 통해 접근이 가능합니다. 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 제시외 유실수를 인수해야 하는 조건이 있습니다. 또한, 소유자 미상의 농막 등이 소재하나 매각 대상에서 제외되어 있습니다. 등기부상 다수의 권리가 존재하나, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정이며, 인수할 보증금이 있는 임차인은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 개발제한구역 해제 또는 완화 가능성: 향후 개발제한구역 정책 변화에 따른 토지 가치 상승 기대.

* 고양시 서북부 지역의 잠재적 개발 가능성: 고양시 개발 계획에 따른 수혜 기대.

* 넓은 토지 면적: 3871.00㎡의 면적으로 다양한 활용 가능성 모색 가능.

* 인근 고속도로 접근성: 고양IC를 통한 광역 접근 용이.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보와 감정가를 기반으로 하며, 실제 시장 상황, 유사 물건 낙찰가, 향후 개발 가능성, 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 토지 이용 규제 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

감정가 1154771000원

등기부채권 총액 1102493666원

본건은 농지로서 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 개발제한구역, 맹지 등 제약 조건이 존재합니다. 또한, 제시외 유실수를 인수해야 하는 점 등을 고려할 때, 감정가 수준에서 낙찰될 경우에도 추가적인 비용이나 제약이 발생할 수 있습니다.

이러한 점들을 감안하여, 보수적으로 접근할 경우 감정가의 80% ~ 100% 범위 (약 9억 2천만원 ~ 11억 5천만원) 내외에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 이는 참고용이며, 현장 조사 및 권리 분석, 지역 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.