나이스옥션 법원경매 고양 2025타경842 [2] 경기도 고양시 덕양구 도내동 954 원흥베네하임3차 1층113호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지원 · 평가일 2025.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 고양시 덕양구 도내동 소재 도래울초등학교 북측 상업지역에 위치하고, 주위는 최근에 조성된 상가지대이며 그 외곽은 아파트 및 단독주택이 입지해 있는 지역임.

교통상황

서오릉로에 접해 있고, 본건까지 차량접근이 가능하여 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하 2층, 지상 24층 건물(2023. 8. 4. 사용승인) 중 1층 112호, 113호 및 114호임.

이용상태

본건 3개호가 벽체에 의해 구획되어 있지 아니하고, 음식점(부안집)으로 병합 이용 중이나 현장조사일 현재 휴업 중인 것으로 보임.

설비내역

승강기 및 위생설비 등 설치되어 있는 건물임.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지이고, 업무시설(오피스텔) 및 제1종근린생활시설 건물의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 서오릉로, 북서측 및 남서측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 가축사육 제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역, 한강폐기물매립시설 설치 제한지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

공부상 용도는 제1종근린생활시설이며, 112호, 113호, 114호가 벽체 구분없이 음식점으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경842 (2)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 도내동 954 원흥베네하임3차 1층 113호

건물명: 원흥 베네하임3차

용도: 근린상가 (공부상 용도: 제1종근린생활시설)

감정가: 114,600,000원

토지면적: 6.85㎡ (약 2.07평)

토지 지분: 6.8537㎡ (약 2.07평)

건물면적: 38.85㎡ (약 11.75평)

건물 지분: 38.85㎡ (약 11.75평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

건축물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕

사용승인일: 2023년 8월 4일

총 층수: 지하 2층, 지상 24층

2. 입지조건

입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 고양시 덕양구 도내동 소재 도래울초등학교 북측 상업지역에 위치하며, 주위는 최근 조성된 상가지대와 그 외곽의 아파트 및 단독주택 단지로 이루어져 있습니다.

* 교통상황: 서오릉로에 접해 있고, 차량 접근이 용이하여 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 정방형의 토지이며, 업무시설(오피스텔) 및 제1종근린생활시설 건물의 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 북동측으로 서오릉로, 북서측 및 남서측으로는 중로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 일반상업지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역, 한강폐기물매립시설 설치 제한지역 등에 속해 있습니다.

3. 권리분석

권리분석

* 권리 관계:

- 말소기준권리: 2023년 11월 8일자 신한은행의 근저당 (채권액 2,184,000,000원)입니다.

- 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. (말소 기준 권리보다 후순위인 압류, 임의경매 등이 존재합니다.)

* 등기부 채권 총액: 2,184,000,000원

* 임차인 현황:

- 인수 보증금 합계: 0원

- 임대 관계: 미상

- 주의사항: 공부상으로는 제1종근린생활시설이며, 112호, 113호, 114호가 벽체 구분 없이 음식점으로 이용 중인 것으로 확인되었습니다. 임대 관계가 미상이고 인수할 보증금이 없으므로, 명도 진행 시 임차인 현황에 대한 추가 확인 및 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

상권분석

* 지역 특성: 본 물건은 최근에 조성된 상가지대에 위치하고 있습니다.

* 현재 이용 현황: 112호, 113호, 114호가 병합하여 음식점(부안집)으로 이용되었으나, 현장 조사일 현재 휴업 중인 것으로 파악됩니다.

* 배후 수요: 인근에 아파트 단지와 주택이 있어 잠재적인 배후 수요를 가지고 있습니다.

5. 생활정보

생활정보

* 편의시설: 도래울초등학교가 인접해 있으며, 상업지역 내 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (검색 결과, 인근에 롯데슈퍼프레시, 현대식자재마트 등 편의시설이 확인되었습니다.)

* 교통: 서오릉로와 중로에 접해 있어 차량을 이용한 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 현재 휴업 상태: 물건이 현재 휴업 상태로 공실일 가능성이 있으며, 임대차 관계가 불분명합니다.

* 임대 관계 미상: 임차인의 정확한 정보 및 계약 관계가 파악되지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 병합 이용: 3개 호실(112, 113, 114호)이 벽체 구분 없이 이용 중이므로, 향후 분할 또는 개별 활용 시 추가적인 공사 및 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역, 한강폐기물매립시설 설치 제한지역 등에 포함되어 있어 개발 및 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 2023년 8월에 사용승인된 신축 건물 내 상가로, 도래울초등학교 인근 상업지역에 위치하고 있습니다. 교통 여건이 양호하고 일괄 매각 대상이므로 관리 및 운영이 용이할 수 있습니다. 다만, 현재 휴업 상태이며 임대 관계가 불명확하고 3개 호실이 병합 사용 중이라는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 토지이용계획상 일부 제한사항이 존재하나, 일반상업지역으로 지정되어 있어 상권 활성화 가능성은 있습니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 사용승인된 건물로 비교적 최신 시설입니다.

* 입지: 도래울초등학교 북측 상업지역에 위치하며, 최근 조성된 상가지대에 속해 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 관리가 용이합니다.

* 잠재적 개발 가치: 창릉 신도시와 연접한 지역으로 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

본 물건의 감정가는 114,600,000원이며, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 예상 입찰가는 본 물건의 현재 시세, 임대 수익률, 명도 예상 비용, 공실 위험, 건물 상태 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 주변 유사 상가 물건의 시세 조사를 통해 투자 가치를 재평가하고, 낙찰 후 예상되는 총 투자 비용(명도, 수리, 세금 등 포함)을 산출하여 신중하게 접근하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.