나이스옥션 법원경매 고양 2025타경842 [3] 경기도 고양시 덕양구 도내동 954 원흥베네하임3차 1층114호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지원 · 평가일 2025.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 고양시 덕양구 도내동 소재 도래울초등학교 북측 상업지역에 위치하고, 주위는 최근에 조성된 상가지대이며 그 외곽은 아파트 및 단독주택이 입지해 있는 지역임.

교통상황

서오릉로에 접해 있고, 본건까지 차량접근이 가능하여 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하 2층, 지상 24층 건물(2023. 8. 4. 사용승인) 중 1층 112호, 113호 및 114호임.

이용상태

본건 3개호가 벽체에 의해 구획되어 있지 아니하고, 음식점(부안집)으로 병합 이용 중이나 현장조사일 현재 휴업 중인 것으로 보임.

설비내역

승강기 및 위생설비 등 설치되어 있는 건물임.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지이고, 업무시설(오피스텔) 및 제1종근린생활시설 건물의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 서오릉로, 북서측 및 남서측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 가축사육 제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역, 한강폐기물매립시설 설치 제한지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

공부상 용도는 제1종근린생활시설이며, 112호, 113호, 114호가 벽체 구분없이 음식점으로 이용중임.

AI 물건분석

1.1. 물건기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경842 (3)

* 소재지: 경기도 고양시 덕양구 도내동 954 원흥베네하임3차 1층114호

* 신 주소: 경기도 고양시 덕양구 의장로 146 (도내동)

* 건물명: 원흥 베네하임3차

* 건물 구조: 철근콘크리트 평지붕, 지하 2층, 지상 24층 (2023년 8월 4일 사용승인)

* 건물 용도: 업무시설(오피스텔), 제1종근린생활시설 (건축물대장상 주용도: 업무시설)

* 구분건물: 1층 114호 (전유부 JSON 상 호수: 1114, 층수: 11층 - 원문 정보 우선 적용)

* 면적:

* 토지: 6.85㎡ (약 2.07평)

* 토지 지분: 6.8537㎡ (약 2.07평)

* 건물: 38.85㎡ (약 11.75평)

* 건물 지분: 38.85㎡ (약 11.75평)

* 감정가: 114,600,000원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치: 경기도 고양시 덕양구 도내동, 도래울초등학교 북측 상업지역

* 주변 환경: 최근 조성된 상가지대, 외곽에는 아파트 및 단독주택 단지가 입지해 있음.

* 교통: 서오릉로에 접해 있으며, 본건까지 차량 접근이 가능하여 제반 교통 여건은 보통임.

* 도로: 북동측으로 서오릉로, 북서측 및 남서측으로 중로에 접함.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 가축사육 제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역, 한강폐기물매립시설 설치 제한지역임.

1.3. 권리분석

* 말소 기준 권리: 신한은행 근저당 (2023년 11월 8일 접수, 채권최고액 2,184,000,000원)

* 현재 진행되는 경매: 신한은행 임의경매 (2025년 2월 21일 접수, 사건번호 2025타경842)

* 등기부상 권리 내역:

* 소유권이전 (신탁 재산 처분)

* 근저당 (신한은행)

* 압류 (동고양세무서장, 국민건강보험공단, 고양시) - 모두 말소 예정

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (명시된 내용에 따름)

* 인수 보증금: 0원

* 임대차 관계: 임대 관계 미상.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계가 미상으로, 보증금 및 차임 정보가 확인되지 않아 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 상가 현황: 공부상 용도는 제1종근린생활시설이며, 112호, 113호, 114호 3개 호수가 벽체 구분 없이 통합되어 음식점(부안집)으로 이용 중임.

* 현장 조사 결과: 현장 조사일 현재 휴업 중인 것으로 파악됨.

* 입지: 최근 조성된 상가지대에 위치하여 유동인구 및 잠재 고객 확보 가능성이 있음.

* 특이사항: 건물 주 용도가 업무시설(오피스텔)로 되어 있어, 제1종근린생활시설과의 복합적 운영 및 관련 법규 준수 필요.

1.5. 생활정보

* 주변 교육 시설: 도래울초등학교 북측에 위치.

* 편의 시설: 상업 지역 내 위치로 관련 편의 시설 접근이 용이함.

* 주거 환경: 주변에 아파트 및 단독주택 단지가 분포하고 있음.

1.6. 잠재적 리스크

* 영업 중단 상태: 현재 휴업 중으로, 향후 정상 영업 가능 여부 및 영업 리스크 검토가 필요함.

* 임대 관계 미확인: 인수할 임차인이 없더라도, 향후 공실 발생 시 공실 리스크 및 임대 시세 파악이 중요함.

* 용도 복합성: 업무시설과 근린생활시설이 혼합된 건물로, 업종 선택 및 운영에 따른 제약 가능성 검토가 필요함.

* 규제 지역: 과밀억제권역, 공공주택지구, 한강폐기물매립시설 설치 제한지역 등 관련 법규 확인 및 준수 필요.

* 주변 시설 검색 결과:

* “경기도 고양시 덕양구 도내동 954 주변 혐오시설” 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

* “원흥베네하임3차 주변 시설” 검색 결과, 학교, 근린생활시설, 아파트 등이 혼합된 지역으로 파악됩니다.

1.7. 종합의견

* 본 물건은 비교적 신축된 상가 건물로, 대로변에 인접하여 접근성이 양호한 편입니다.

* 3개 호수가 통합되어 있어 넓은 공간 활용이 가능하며, 주변 상권이 활성화될 잠재력을 가지고 있습니다.

* 다만, 현재 휴업 상태이며 임대 관계가 불분명한 점, 관련 규제 지역에 해당되는 점 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

* 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 현재 상태를 명확히 파악하고, 향후 운영 방안을 구체적으로 수립하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자포인트

* 신축급 상가 건물: 2023년 8월 사용승인으로 건물 상태가 양호함.

* 통합 사용 공간: 3개 호수가 통합되어 있어 다양한 업종 및 넓은 공간 활용이 가능함.

* 상권 성장 잠재력: 신규 조성 상가지대로, 향후 배후 수요 증가에 따른 상권 활성화 기대.

* 접근성: 서오릉로 인접으로 차량 접근이 용이함.

1.9. 예상입찰가

* 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 감정가 114,600,000원을 기준으로 입찰가 산정.

* 현재 공실 및 휴업 상태, 상권 활성화 정도, 유사 물건 시세 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정할 필요가 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.