나이스옥션 법원경매 고양 2025타경3278 [2] 경기도 고양시 덕양구 향동동 394 지엘메트로시티향동 지2층지213호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지원 · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 고양시 덕양구 향동동 소재 향동택지개발지구에 위치하고,
본건 동측은 향동택지개발지구 내 아파트, 단독주택 등이 입지해 있으며,
서측은 임야임.

교통상황

중앙로(수색로)로부터 약 2Km 지점에 위치해 있고, 향동로(대로)에 접해 있어
제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조 프리케스트콘크리트지붕 지하 4층, 지상 14층 건물
(2023. 7. 7. 사용승인)로 연면적이 194,813㎡인 대형 건물로 지식산업센터
(종전 아파트형 공장)로 이용 중임.

이용상태

기호1 및 기호2 모두 공부상 업무시설(지원시설)이나 현황은 공실임.

설비내역

승강기(승용 ; 22대, 비상용 5대), 에스컬레이터 및 위생설비 등이 설치되어 있고,
내진설계가 적용된 건물임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지이고, 공장(지식산업센터), 근린생활시설, 업무시설 등 건물의 부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 향동로(대로), 북측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(향동보금자리), 가축사육 제한구역, 공공주택지구,
비행안전5구역, 군사기지 및 군사시설보호법에 의한 제한보호구역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

기호1 및 기호2 모두 공부상 지하 2층이나 현황은 지상에 노출되어 있음.
(의견-참고사항 참조)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유번호: 고양지원 2025타경3278 (2)

물건 소재지: 경기도 고양시 덕양구 향동동 394 지엘메트로시티향동 지2층지213호

건물 내 도로명 주소: 경기도 고양시 덕양구 향동로 201 (향동동)

건물 명칭: 지엘메트로시티향동

해당 호수: 213호

등기상 층수: 지하 2층

현황 층수: 지상 노출 (공부상 지하 2층이나 현황 지상 노출)

건물 용도: 업무시설 (지식산업센터 내 지원시설)

총 감정가: 506,000,000원

토지 면적: 17.89㎡ (약 5.41평)

토지 지분: 17.89㎡ (약 5.41평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 71.10㎡ (약 21.51평)

건물 지분: 71.1㎡ (약 21.51평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

특수 물건 정보: 유동화 물건

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 향동동 소재 향동택지개발지구 내에 위치하고 있습니다. 본건 동측으로는 아파트 및 단독주택 등 주거시설이 입지해 있으며, 서측으로는 임야가 소재하고 있습니다.

교통상황

중앙로(수색로)로부터 약 2km 지점에 위치하며, 향동로(대로)에 직접 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다. 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

인접 도로상태

본건 토지는 동측으로 향동로(대로), 북측으로 중로에 접하여 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(향동보금자리)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육 제한구역, 공공주택지구, 비행안전5구역, 군사기지 및 군사시설보호법에 의한 제한보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

주변 시설 정보

본건 인근에는 대규모 아파트 단지가 조성되어 있어 주거 편의시설 이용이 가능합니다. 상업시설 및 업무시설이 복합적으로 발달한 지역으로, 향동지구 내에 위치하여 비교적 신흥 개발 지역의 인프라를 갖추고 있습니다. 현재까지 확인된 혐오시설이나 특이 민원 발생 가능성이 높은 시설은 발견되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

경매 구분: 부동산 임의경매

말소기준권리: 을1. 신한은행 근저당 (접수일자: 2023-08-30, 채권액: 849,600,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 등기부상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

집합건물 등기부 요약

* 갑2: 소유권이전 1번 신탁 등기 말소 (접수일자: 2023-08-30, 권리자: 정삼근)

* 을1: 근저당 (접수일자: 2023-08-30, 권리자: 신한은행, 권리금액: 849,600,000원, 말소기준권리)

* 갑3: 임의경매 (접수일자: 2025-06-18, 권리자: 신한은행, 권리금액: 748,886,959원, 의정부지방법원 고양지원 임의경매개시결정(2025타경3278))

등기부 채권 총액: 849,600,000원

임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 전체 임차인 현황: 명시된 임차인이 없으며, 공실 상태인 것으로 파악됩니다. 임대 관계는 미상입니다.

상기 권리 관계는 현재까지의 등기부 및 관련 자료를 토대로 분석한 것이며, 현장 조사 및 추가 확인을 통해 변동 사항이 있을 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건은 향동택지개발지구 내 지식산업센터 건물에 속해 있습니다. 주변에 아파트 단지 및 상업 시설이 혼재되어 있어 직주근접 수요를 기대할 수 있는 지역입니다. 지식산업센터는 통상적으로 기업체, 연구소, IT 관련 업종 등이 입주하여 운영되는 곳으로, 해당 지역의 산업 동향 및 기업 유치 정책에 따라 상권의 활성화 정도가 달라질 수 있습니다. 현재 공실 상태이나, 향후 임차인 확보 시 안정적인 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

본건 소재지는 주거 단지와 인접하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 단지 내 상가 및 주변 상업 지구를 통해 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다. 대중교통망 역시 향동로를 통해 주요 도로 접근이 편리하여 출퇴근 및 이동에 무리가 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

유동화 물건

유동화 물건의 경우, 일반 경매 물건보다 복잡한 권리 관계가 있을 수 있으나, 본건은 말소기준권리 이후 추가적인 권리 사항이 없어 비교적 명확해 보입니다. 다만, 유동화 과정에서의 특수성을 염두에 두어야 합니다.

현재 공실 상태

본건은 공부상 업무시설(지원시설)이나 현황 공실로 조사되었습니다. 공실이 장기화될 경우 임대 수익 발생에 어려움이 있을 수 있으며, 공실 원인에 대한 파악이 필요합니다.

공부상 지층, 현황 지상 노출

감정평가서 요약에 따르면, 본건(기호1 및 기호2)은 공부상 지하 2층이나 현황은 지상에 노출되어 있다고 기재되어 있습니다. 이는 건축물대장이나 등기부상의 내용과 실제 건물의 위치 및 구조가 상이함을 의미하며, 향후 활용, 증축, 또는 하자 보수 시 문제가 될 수 있는 중요한 사안입니다. 이 부분에 대한 명확한 확인 및 전문가의 소견이 필수적입니다.

토지 이용계획상의 제한

비행안전구역, 군사기지 및 군사시설보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 덕양구 향동동에 위치한 지식산업센터 내 업무시설로, 비교적 신축 건물에 해당하며 교통 및 주변 인프라가 양호한 편입니다. 법률적으로는 권리 관계가 명확하고 인수할 보증금이 없는 것으로 파악됩니다. 하지만 공부상 지층이나 현황 지상 노출이라는 특이사항과 현재 공실 상태는 투자 결정 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다. 이러한 특이사항이 매각 이후 어떠한 영향을 미칠지 면밀히 분석하고, 잠재적 리스크 해소 방안을 모색해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물 및 우수한 입지

2023년 7월 사용승인된 비교적 신축 건물로, 향동지구라는 개발 계획 구역 내에 위치하여 미래 가치를 기대할 수 있습니다.

명확한 권리 관계

말소기준권리보다 선순위의 권리 사항이 없어 낙찰 시 권리 관계가 깨끗하게 정리될 것으로 예상됩니다.

향후 임대 수익 기대

지식산업센터의 특성상 기업체 등 임차인 확보 시 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 현 시점에서 제시된 감정가 506,000,000원을 기준으로 하되, 아래와 같은 요소를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 현재 공실 상태이므로, 임차인 확보까지 소요될 시간 및 공실 위험 비용을 고려해야 합니다.

* 공부상 지층이나 현황 지상 노출이라는 특이사항에 대한 정확한 가치 평가 및 보수/개조 비용 등을 감안해야 합니다.

* 주변 시세, 유사 물건 낙찰가, 향후 개발 가능성 등을 면밀히 분석해야 합니다.

* 매수 희망자가 부담해야 할 취득세, 중개 수수료, 명도 비용 등 제반 부대 비용을 합산하여 최종 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

* 따라서, 감정가 이하의 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하되, 상기 리스크 요소를 충분히 고려한 보수적인 접근이 필요합니다. 구체적인 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 보수적으로 산정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.