나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62436 [5] 경기도 고양시 덕양구 지축동 OOOOOO OOOOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수인 · 평가일 2025.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 ‘지축역(3호선)’ 남동측 인근에 위치하는 근린생활시설로, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 오피스텔, 공원 및 상업시설 등이 혼재하는 지역이며, 제반 주위 환경은 보통 시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철역(3호선, 지축역)등이 소재하고, 근거리의 간선도로를 통해 인접 도시로의 이동이 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하3층, 지상7층 건물 내 제1층 제110호~제114호로,
2023년 03월 17일에 사용승인 되었으며

- 외벽 : 외장 석재붙임 마감 등.
- 내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등.
- 바닥 : 타일 붙임 마감 등.
- 창호 : 강화유리 마감 등 입니다.

이용상태

본건(1)~(5)는 '제1종근린생활시설(소매점)'으로
본건(1)~(4)는 현황 공실이며, 본건(5)는 상호 '듀펫러브도그(반려용품 무인판매점)'로 현황 영업 중입니다.

설비내역

본건 소재 건물 내 소화전, 화재탐지설비, 승강기, 주차장 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 대비 대체로 등고평탄한 세장형에 가까운 토지로서, 제1, 2종근린생활시설 건부지로
이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 소재 토지의 동측으로 노폭 약 35m, 서측 약 12m, 남측으로 약 10m 내외의 포장도로와 접하며,
북측의 경우 노폭 약 10m 내외의 보행자 전용도로로 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(고양지축지구), 대로1류(폭 35m~40m)(2022-08-31)(고양지축지구)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2022-08-31)(고양지축지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2022-08-31)(고양지축지구)(접합),가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,공공주택지구(2022-08-31)(고양지축지구)<공공주택 특별법>,제한보호구역(전방지역:25km)(해발고도 112m위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

현장조사 시 포착된 특이사항은 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 구분상가로서 현장조사시 이해관계인의 협조를 득하지 못하여, 귀 제시목록 및 공부 등을 기초로 외관상 가능한 범위내에 조사를 행하였으니 경매 입찰시 참고 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경62436 (5)

* 소재지: 경기도 고양시 덕양구 지축동 1034-1 리더플렉스블루 1층 114호

* 용도: 제1종근린생활시설(소매점)

* 감정가: 1,170,000,000원

* 토지면적: 15.58㎡ (약 4.71평)

* 토지지분: 15.5813㎡ (약 4.71평)

* 건물면적: 47.38㎡ (약 14.32평)

* 건물지분: 47.38㎡ (약 14.32평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 경주시수산업협동조합 (을1, 갑10 등기부 정보 기반)

* 특이사항: 공동담보, 구분상가

* 주의사항: 감정평가서 작성 시 이해관계인의 협조를 득하지 못하여, 외관상 가능한 범위 내에서 조사되었음.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 '지축역(3호선)' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 오피스텔, 공원 및 다양한 상업시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스정류장과 지하철 3호선 지축역이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 근거리에 위치한 간선도로를 통해 인접 도시로의 이동도 용이합니다.

* 건물의 구조: 본 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 3층, 지상 7층 건물이며, 본건은 해당 건물의 제1층 제114호입니다. 2023년 3월 17일에 사용승인이 완료되었습니다.

* 외벽/내벽/바닥/창호: 외벽은 외장 석재붙임 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 바닥은 타일 붙임 마감, 창호는 강화유리 마감 등으로 시공되었습니다.

* 이용상태: 본건은 '제1종근린생활시설(소매점)' 용도로 이용되고 있습니다. 현재 본건(1)~(4)호는 공실 상태이며, 본건(5)호는 '듀펫러브도그(반려용품 무인판매점)' 상호로 영업 중입니다.

* 설비내역: 본 건물 내에는 소화전, 화재탐지설비, 승강기, 주차장 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 본건 토지는 인접 토지 대비 대체로 등고평탄한 세장형에 가까운 형태이며, 제1, 2종 근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 동측으로 노폭 약 35m, 서측으로 약 12m, 남측으로 약 10m 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 북측으로는 노폭 약 10m 내외의 보행자 전용도로와 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 준주거지역, 지구단위계획구역(고양지축지구)에 속해 있습니다. 또한, 대로1류, 소로2류, 중로3류 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 제한보호구역(전방지역:25km), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 도시계획 및 법적 제한사항이 적용되고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 (근저당권, 경주시수산업협동조합, 2023-10-17 접수)

* 인수되는 권리: 등기부등본 상 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'이 언급되었으나, 구체적인 내용이 파악되지 않아 주의가 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 서

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,700,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-07-29

* 확정일자: 2024-08-12

* 배당신고일자: 2025-03-24

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 보증금을 낙찰자가 인수하지 않습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 건물 등기부상 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 내역이 확인됩니다.

* 말소기준권리인 경주시수산업협동조합의 근저당권 외에 신용보증기금, 중소벤처기업진흥공단, 중소기업은행, 서울보증보험, 경기신용보증재단, 한국무역보험공사, 농업협동조합중앙회, 농협은행 등 다수의 가압류 및 임의경매 개시결정이 등기되었으나, 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 약 6,651,477,204원

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설 현황: 본건이 위치한 지축동 일대는 3호선 지축역을 중심으로 주거단지와 상업시설이 조화롭게 발달하고 있는 지역입니다. 인근에 대규모 아파트 단지와 오피스텔이 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

* 업종 분석: 본 물건은 제1종 근린생활시설로, 현재 반려용품 무인판매점으로 영업 중인 호실이 있는 반면, 일부 호실은 공실 상태입니다. 소매점, 서비스 업종 등 다양한 근린상가 업종 유치가 가능할 것으로 판단됩니다.

* 배후수요: 인근의 아파트 단지 및 오피스텔 입주민이 주요 배후 수요가 될 것이며, 지축역 이용객들의 유동인구 또한 잠재적인 고객으로 흡수할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 3호선 지축역 도보 이용 가능하며, 주변 버스정류장을 통해 시내외 이동이 편리합니다. 차량 진출입 또한 용이한 위치입니다.

* 편의시설: 인근에 다수의 편의점, 카페, 병원(서울우원이비인후과, 바로요양병원, 지축여기한의원 등)이 위치하고 있습니다.

* 교육시설: 지축초등학교, 지축중학교 등 교육시설이 인근에 있으며, 학교 밖 거점형 늘봄학교인 '고양늘봄꿈터'가 운영되고 있습니다.

* 의료시설: 지축역 인근에 정신건강의학과, 이비인후과, 한의원, 요양병원 등이 위치하여 의료 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 설정되어 있어, 담보물 전체의 경매 진행 상황이나 결과에 따라 본 건의 매각 절차나 가격에 영향을 받을 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 감정가(11.7억 원) 대비 등기부채권 총액(약 66.5억 원)이 매우 높아, 채권자들의 경매 신청 및 낙찰 후 잔금 납부 등에 대한 부담이 있을 수 있습니다.

* 정보 접근 제한: 감정평가 과정에서 이해관계인의 협조를 얻지 못하여 외관 및 공부를 기초로 조사되었으므로, 현장 방문 시 추가적인 확인 및 소통이 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 지구단위계획구역 외에도 제한보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 개발 및 이용에 일부 제약이 따를 수 있는 관련 법규가 적용되고 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설이 있을 가능성은 낮으나, 부동산 가격 하락을 유발할 수 있는 시설에 대한 일반적인 우려가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 3호선 지축역 인근에 위치한 신축 근린상가로, 역세권 프리미엄과 배후 주거단지의 수요를 동시에 기대할 수 있는 장점이 있습니다. 2023년에 사용승인된 신축 건물이며, 현재 일부 호실은 영업 중이거나 공실 상태로 향후 임대 수익 창출을 통해 가치를 높일 잠재력이 있습니다. 그러나 공동담보 물건이라는 점, 등기부상 채권 총액이 매우 높다는 점, 그리고 정보 접근에 일부 제한이 있었다는 점은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 3호선 지축역 도보 이용 가능한 거리로, 교통 편리성과 유동인구 확보에 유리합니다.

* 신축 건물: 2023년 사용승인된 건물로, 노후화로 인한 유지보수 비용 부담이 적습니다.

* 배후수요 풍부: 인근 아파트 단지 및 오피스텔 밀집 지역으로, 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 미활용 가치: 현재 공실 상태인 호실들을 임대함으로써 추가적인 임대 수익 확보가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 1,170,000,000원

본 건은 공동담보로 진행되고 있으며 등기부채권 총액이 감정가보다 현저히 높다는 점을 고려할 때, 낙찰가율은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 그러나 인수되는 권리가 없고, 신축 건물로서의 장점과 역세권 입지를 감안했을 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 낙찰될 가능성이 있습니다. 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근을 추천하며, 예상 입찰가는 감정가의 90% ~ 100% 수준으로 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 1,050,000,000원 ~ 1,170,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.