나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62436 [3] 경기도 고양시 덕양구 지축동 OOOOOO OOOOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수인 · 평가일 2025.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 ‘지축역(3호선)’ 남동측 인근에 위치하는 근린생활시설로, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 오피스텔, 공원 및 상업시설 등이 혼재하는 지역이며, 제반 주위 환경은 보통 시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철역(3호선, 지축역)등이 소재하고, 근거리의 간선도로를 통해 인접 도시로의 이동이 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하3층, 지상7층 건물 내 제1층 제110호~제114호로,
2023년 03월 17일에 사용승인 되었으며

- 외벽 : 외장 석재붙임 마감 등.
- 내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등.
- 바닥 : 타일 붙임 마감 등.
- 창호 : 강화유리 마감 등 입니다.

이용상태

본건(1)~(5)는 '제1종근린생활시설(소매점)'으로
본건(1)~(4)는 현황 공실이며, 본건(5)는 상호 '듀펫러브도그(반려용품 무인판매점)'로 현황 영업 중입니다.

설비내역

본건 소재 건물 내 소화전, 화재탐지설비, 승강기, 주차장 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 대비 대체로 등고평탄한 세장형에 가까운 토지로서, 제1, 2종근린생활시설 건부지로
이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 소재 토지의 동측으로 노폭 약 35m, 서측 약 12m, 남측으로 약 10m 내외의 포장도로와 접하며,
북측의 경우 노폭 약 10m 내외의 보행자 전용도로로 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(고양지축지구), 대로1류(폭 35m~40m)(2022-08-31)(고양지축지구)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2022-08-31)(고양지축지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2022-08-31)(고양지축지구)(접합),가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,공공주택지구(2022-08-31)(고양지축지구)<공공주택 특별법>,제한보호구역(전방지역:25km)(해발고도 112m위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

현장조사 시 포착된 특이사항은 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 구분상가로서 현장조사시 이해관계인의 협조를 득하지 못하여, 귀 제시목록 및 공부 등을 기초로 외관상 가능한 범위내에 조사를 행하였으니 경매 입찰시 참고 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경62436 (3)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 지축동 1034-1 리더플렉스블루 1층112호

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설(소매점))

감정가: 91,000,000원

토지면적: 13.02㎡ (약 3.94평)

토지지분: 13.0228㎡ (약 3.94평)

건물면적: 39.60㎡ (약 11.98평)

건물지분: 39.6㎡ (약 11.98평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경OOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 ‘지축역(3호선)’ 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 아파트단지, 오피스텔, 공원 및 다양한 상업시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 지축역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 근거리에 위치한 간선도로를 통해 인접 도시로의 이동이 무난합니다.

2.3. 건물 구조 및 외관

건축물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하3층, 지상7층 건물 중 제1층 제112호에 해당합니다. 2023년 3월 17일에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 외벽은 석재붙임, 내벽은 페인팅, 바닥은 타일, 창호는 강화유리 등으로 마감되어 있습니다.

2.4. 토지 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 토지 대비 대체로 등고평탄한 세장형에 가까운 형태를 띠고 있습니다. 현재 제1, 2종 근린생활시설 건부지로 이용 중에 있습니다.

2.5. 인접 도로상태

본건 토지는 동측으로 노폭 약 35m, 서측으로 약 12m, 남측으로 약 10m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 또한, 북측으로는 노폭 약 10m 내외의 보행자 전용도로와 접해 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건이 속한 지역은 준주거지역이며, 지구단위계획구역(고양지축지구)으로 지정되어 있습니다. 대로1류(폭 35m~40m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접하고 있습니다. 이 외에도 가축사육제한구역, 공공주택지구, 제한보호구역(전방지역:25km), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 법적 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본 건의 말소기준권리는 2023년 10월 17일 접수된 경주시수산업협동조합 근저당권(을1)입니다. 매각으로 인해 근저당권, 가압류, 임의경매개시결정 등 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 신탁등기말소 및 소유권이전(매매) 기록도 확인됩니다.

전체 채권 총액은 6,651,477,204원으로 확인되었습니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '지상권개요'가 기재되어 있으나, 해당 권리에 대한 상세 내용은 현재 파악되지 않았습니다. 입찰 전에 반드시 별도로 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건은 지하철 3호선 지축역 인근의 근린생활시설로서, 주변에 아파트 단지, 오피스텔 등 주거 시설과 다양한 상업 시설이 공존하고 있어 기본적인 수요층 확보에 유리한 입지입니다.

4.2. 업종 현황

본 물건이 소재한 리더플렉스 블루 건물 내 1층 112호는 제1종근린생활시설(소매점) 용도로 등록되어 있습니다. 건물 내 일부 호실(1~4호)은 현재 공실 상태이며, 다른 호실(5호)은 '듀펫러브도그(반려용품 무인판매점)'로 영업 중입니다. 112호의 정확한 현재 이용 상태는 공실이거나 영업 중일 가능성이 있습니다.

4.3. 유동인구

지축역을 이용하는 유동인구와 주변 주거단지의 배후 수요를 바탕으로 상권 활성화를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 대중교통

지하철 3호선 지축역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 인근 지역으로의 접근성이 매우 우수합니다.

5.2. 편의시설

주변에 다양한 상업시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 주변 환경

아파트 단지 및 주거 지역과 상업 시설이 조화롭게 형성되어 있어 주거 및 상업 활동에 적합한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 물건

본 물건은 공동담보로 진행되는 경매 건으로, 채무 관계 및 담보물의 연계성을 면밀히 파악해야 합니다.

6.2. 장기 공실 가능성

건물 내 일부 호실이 공실 상태로 확인되어, 112호 역시 임대 수익 발생까지 시간이 소요되거나 공실 위험이 있을 수 있습니다.

6.3. 건축물 용도 제한

제1종근린생활시설(소매점)로 등록되어 있어, 향후 업종 선택 및 변경에 있어 제한이 따를 수 있습니다.

6.4. 다수의 토지이용규제

준주거지역, 지구단위계획구역 외에 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 법적 제한이 있어 토지 활용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

6.5. 높은 채권 총액

총 채권액이 감정가를 훨씬 상회하는 66억원 이상으로, 이는 채권자들의 적극적인 권리 행사를 시사하며, 경매 진행 과정에서의 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 3호선 지축역 인근에 위치한 역세권 근린생활시설로, 비교적 신축 건물(2023년 사용승인)이며 적정 면적을 갖추고 있습니다. 교통 및 생활 인프라가 양호하여 소규모 상가로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

그러나 본 물건은 공동담보로 진행되는 경매이며, 총 채권액이 매우 높은 점은 주요 리스크 요인입니다. 또한, 건물 내 일부 공실이 확인되어 임대 수익 확보까지 추가적인 시간과 노력이 필요할 수 있습니다. 토지이용계획 및 각종 규제 사항을 면밀히 검토해야 하며, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 개요에 대한 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 3호선 지축역을 도보 또는 근거리로 이용 가능한 우수한 역세권에 위치합니다.

* 신축 건물: 2023년 사용승인된 건물이므로, 현대적인 시설과 관리 용이성을 기대할 수 있습니다.

* 적정 전용면적: 약 11.98평의 전용면적으로 소규모 창업 및 투자에 적합합니다.

* 지역 개발 잠재력: 고양지축지구 개발 계획과 연계되어 향후 지역 가치 상승 가능성을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 정확하게 산정하기 어렵습니다. 감정가 91,000,000원을 기준으로 하되, 총 채권액이 매우 높은 점, 건물 내 일부 공실 현황, 각종 토지이용규제, 그리고 매각으로 소멸되지 않는 지상권 개요 등의 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통한 상권 분석 심화, 임대 가능성 및 예상 임대료 재산정, 주변 유사 물건 시세 조사 등을 선행해야 합니다. 이에 따라 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.