나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62436 [4] 경기도 고양시 덕양구 지축동 OOOOOO OOOOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수인 · 평가일 2025.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 ‘지축역(3호선)’ 남동측 인근에 위치하는 근린생활시설로, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 오피스텔, 공원 및 상업시설 등이 혼재하는 지역이며, 제반 주위 환경은 보통 시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철역(3호선, 지축역)등이 소재하고, 근거리의 간선도로를 통해 인접 도시로의 이동이 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하3층, 지상7층 건물 내 제1층 제110호~제114호로,
2023년 03월 17일에 사용승인 되었으며

- 외벽 : 외장 석재붙임 마감 등.
- 내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등.
- 바닥 : 타일 붙임 마감 등.
- 창호 : 강화유리 마감 등 입니다.

이용상태

본건(1)~(5)는 '제1종근린생활시설(소매점)'으로
본건(1)~(4)는 현황 공실이며, 본건(5)는 상호 '듀펫러브도그(반려용품 무인판매점)'로 현황 영업 중입니다.

설비내역

본건 소재 건물 내 소화전, 화재탐지설비, 승강기, 주차장 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 대비 대체로 등고평탄한 세장형에 가까운 토지로서, 제1, 2종근린생활시설 건부지로
이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 소재 토지의 동측으로 노폭 약 35m, 서측 약 12m, 남측으로 약 10m 내외의 포장도로와 접하며,
북측의 경우 노폭 약 10m 내외의 보행자 전용도로로 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(고양지축지구), 대로1류(폭 35m~40m)(2022-08-31)(고양지축지구)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2022-08-31)(고양지축지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2022-08-31)(고양지축지구)(접합),가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,공공주택지구(2022-08-31)(고양지축지구)<공공주택 특별법>,제한보호구역(전방지역:25km)(해발고도 112m위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

현장조사 시 포착된 특이사항은 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 구분상가로서 현장조사시 이해관계인의 협조를 득하지 못하여, 귀 제시목록 및 공부 등을 기초로 외관상 가능한 범위내에 조사를 행하였으니 경매 입찰시 참고 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경62436 (4)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 지축동 1034-1, 리더플렉스블루 1층 113호

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설/소매점)

감정가: 919,000,000원

토지면적: 13.02㎡ (약 3.94평)

토지지분: 13.0228㎡ (약 3.94평)

건물면적: 39.60㎡ (약 11.98평)

건물지분: 39.6㎡ (약 11.98평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경주시수산업협동조합 (추정)

특이사항: 공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 지축동에 소재하며, 지하철 3호선 지축역 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 아파트단지, 오피스텔, 공원 및 다양한 상업시설이 혼재되어 있어 일반적인 생활환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 3호선 지축역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 간선도로 접근성이 좋아 인접 도시로의 이동이 수월합니다.

2.3. 도로상태

본건 토지는 동측으로 약 35m, 서측으로 약 12m, 남측으로 약 10m의 포장도로에 접하고 있으며, 북측으로는 약 10m 폭의 보행자 전용도로가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (경주시수산업협동조합, 2023.10.17. 접수, 3,600,000,000원)이 말소기준권리이며, 매각으로 인해 을1 근저당권 이하의 모든 권리는 소멸될 예정입니다. (갑4~갑19)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 등기부상 현재 지상권은 등기되어 있지 않습니다. 다만, 입찰 시 권리 변동 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원으로, 임차인으로 인한 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

* 그러나, 감정평가서상 '기타참고사항'에 이해관계인과의 협조가 원활하지 못해 외관 및 공부를 기초로 조사되었다는 점을 고려할 때, 현장 방문 및 추가 조사를 통해 임차인 현황을 면밀히 재확인하는 것이 중요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

본건은 '리더플렉스 블루' 건물 내 1층 113호에 위치하며, 제1종근린생활시설(소매점) 용도입니다.

감정평가서에 따르면, 본건(1)~(5)에 해당하는 호실들은 다음과 같은 이용상태를 보이고 있습니다.

* 본건(1)~(4)에 해당하는 호실들은 현재 공실 상태입니다.

* 본건(5)에 해당하는 호실은 '듀펫러브도그(반려용품 무인판매점)' 상호로 현재 영업 중입니다.

따라서, 본건 113호의 정확한 이용상태는 현장 확인이 필요하며, 공실 또는 영업 중인 점포일 가능성이 있습니다.

4.2. 주변 상업시설

주위는 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 본건의 정확한 상권 활성화 정도는 추가적인 상권 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

지하철 3호선 지축역이 인근에 위치하여 서울 등 수도권 지역으로의 접근성이 우수합니다. 또한, 주위 아파트 단지, 오피스텔, 공원 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 기타

본 건물은 2023년 03월 17일 사용승인된 신축 건물로, 철근콘크리트구조, 지하 3층, 지상 7층 규모입니다. 건물 내에는 승강기, 주차장 등 편의시설이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 물건

본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 다른 공동담보 물건의 경매 결과에 따라 본 건의 진행 상황에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 정보 접근성 제한

감정평가 과정에서 이해관계인의 협조가 충분하지 못해 일부 정보(예: 임차인 현황, 내부 상태 등)가 제한적으로 파악되었을 수 있습니다. 이는 입찰 전 추가적인 정보 수집의 필요성을 높입니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(고양지축지구)으로 지정되어 있으며, 대로1류, 소로2류, 중로3류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 제한보호구역(전방지역 25km), 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 법적 제한이 존재합니다. 이러한 제한은 향후 토지 이용이나 개발에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.4. 공실 가능성

감정평가서 상 일부 호실이 공실로 파악되어, 본건 113호 역시 공실일 경우 임대 수익을 확보하기까지 시간이 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철역 인근에 위치한 신축 상가로, 역세권의 이점을 가지고 있습니다. 또한, 건물 자체의 상태가 양호하고 주변 주거단지를 기반으로 한 상권 잠재력도 있습니다. 그러나 공동담보 물건이라는 점, 조사 과정에서의 정보 제한, 복잡한 토지이용계획 및 제한사항 등은 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다. 현재 일부 공실 및 영업 중인 점포가 혼재되어 있어, 본건 113호의 정확한 현황 파악과 향후 임대 전략 수립이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

지하철 3호선 지축역 역세권에 위치하여 교통 편의성이 높고, 서울 및 수도권으로의 접근성이 뛰어납니다.

8.2. 신축 건물

2023년 사용승인된 신축 건물로, 건물의 노후화에 따른 수리 비용 발생이 적을 것으로 예상됩니다.

8.3. 주변 개발 잠재력

지축지구 개발 계획 등 주변 지역의 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가: 919,000,000원

9.2. 예상 입찰가 산정 시 고려사항

* 본 건은 인수되는 보증금이 없어 권리관계는 비교적 명확합니다.

* 그러나 공동담보 물건으로서 경매 진행 상황을 면밀히 주시해야 합니다.

* 일부 공실 가능성 및 정확한 임대 수요 파악이 선행되어야 합니다.

* 토지이용계획 및 각종 규제사항을 고려해야 합니다.

9.3. 제안

본건의 감정가는 919,000,000원입니다. 상기 위험 요인들을 종합적으로 고려하여, 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 본건의 실제 가치를 면밀히 평가한 후, 본인의 투자 성향 및 전략에 맞춰 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

(참고: 정확한 예상 입찰가 산정은 현장 조사, 주변 시세, 시장 상황, 낙찰가율 등을 종합적으로 고려해야 하므로, 본 보고서에서는 제시된 감정가를 기준으로 신중한 접근을 권고합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.