나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62436 [2] 경기도 고양시 덕양구 지축동 OOOOOO OOOOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수인 · 평가일 2025.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 ‘지축역(3호선)’ 남동측 인근에 위치하는 근린생활시설로, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 오피스텔, 공원 및 상업시설 등이 혼재하는 지역이며, 제반 주위 환경은 보통 시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철역(3호선, 지축역)등이 소재하고, 근거리의 간선도로를 통해 인접 도시로의 이동이 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하3층, 지상7층 건물 내 제1층 제110호~제114호로,
2023년 03월 17일에 사용승인 되었으며

- 외벽 : 외장 석재붙임 마감 등.
- 내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등.
- 바닥 : 타일 붙임 마감 등.
- 창호 : 강화유리 마감 등 입니다.

이용상태

본건(1)~(5)는 '제1종근린생활시설(소매점)'으로
본건(1)~(4)는 현황 공실이며, 본건(5)는 상호 '듀펫러브도그(반려용품 무인판매점)'로 현황 영업 중입니다.

설비내역

본건 소재 건물 내 소화전, 화재탐지설비, 승강기, 주차장 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 대비 대체로 등고평탄한 세장형에 가까운 토지로서, 제1, 2종근린생활시설 건부지로
이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 소재 토지의 동측으로 노폭 약 35m, 서측 약 12m, 남측으로 약 10m 내외의 포장도로와 접하며,
북측의 경우 노폭 약 10m 내외의 보행자 전용도로로 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(고양지축지구), 대로1류(폭 35m~40m)(2022-08-31)(고양지축지구)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2022-08-31)(고양지축지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2022-08-31)(고양지축지구)(접합),가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,공공주택지구(2022-08-31)(고양지축지구)<공공주택 특별법>,제한보호구역(전방지역:25km)(해발고도 112m위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

현장조사 시 포착된 특이사항은 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 구분상가로서 현장조사시 이해관계인의 협조를 득하지 못하여, 귀 제시목록 및 공부 등을 기초로 외관상 가능한 범위내에 조사를 행하였으니 경매 입찰시 참고 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경62436 (2)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 지축동 1034-1 리더플렉스블루 1층111호

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

감정가: 919,000,000원

토지면적: 13.02㎡ (약 3.94평)

건물면적: 39.60㎡ (약 11.98평)

총 면적: 약 15.92평

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경주시수산업협동조합

사용승인일: 2023년 03월 17일

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지하 3층 / 지상 7층 건물 중 제1층 제111호

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 ‘지축역(3호선)’ 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 아파트단지, 오피스텔, 공원 및 다양한 상업시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

차량 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 3호선 지축역을 이용할 수 있습니다. 가까운 거리에 있는 간선도로를 통해 인접 도시로의 이동이 편리합니다.

도로상태:

본건 토지는 동측으로 노폭 약 35m, 서측 약 12m, 남측 약 10m의 포장도로와 접해 있으며, 북측으로는 노폭 약 10m의 보행자 전용도로가 이용 중입니다.

토지이용계획:

준주거지역, 지구단위계획구역(고양지축지구)에 속하며, 대로1류(35m~40m), 소로2류(8m~10m), 중로3류(12m~15m) 등 다양한 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 제한보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

주변 시설 및 잠재적 혐오시설:

본건 인근에는 '리더플렉스 스카이'와 같은 상업시설 및 '1986피트니스'와 같은 편의시설이 위치하고 있습니다. 검색 결과에 따르면 고양시 전반적으로 공동묘지, 하수처리장 등과 관련된 님비(NIMBY) 이슈가 과거에 있었던 것으로 파악되나, 본건 소재지에서 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

을1 (근저당권, 경주시수산업협동조합, 2023-10-17 접수, 채권최고액 3,600,000,000원) 입니다.

인수되는 권리:

모든 등기부상의 권리(근저당, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 다만, 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: 비고:"라는 기재가 있어, 혹시 모를 지상권의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

채권 총액:

등기부 채권 총액은 약 6,651,477,204원 입니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원입니다. 현장 조사 시 이해관계인의 협조를 얻지 못하여 외관상 가능한 범위 내에서 조사되었으므로, 임차인 유무 및 권리 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

건물 개요:

본 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 3층, 지상 7층 규모이며, 2023년 3월 17일에 사용승인되었습니다. 외벽은 석재붙임, 내벽은 페인팅, 바닥은 타일, 창호는 강화유리로 마감되었습니다.

본건(111호) 이용 상태:

본건(111호)은 제1종 근린생활시설(소매점) 용도로 이용 가능하며, 현재 '듀펫러브도그(반려용품 무인판매점)'로 영업 중인 인접 호실(5호)과는 달리, 본건(1)~(4)호와 마찬가지로 현황 공실 상태입니다.

주변 상권:

지축역 역세권에 위치하며, 인근에 다세대주택, 아파트 단지, 오피스텔 등 주거 시설이 밀집해 있어 배후 수요가 탄탄할 것으로 예상됩니다. 다양한 소매점 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

* 대중교통: 지하철 3호선 지축역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

* 편의시설: 단지 내 및 인근 상업시설 이용이 편리하며, 스타필드 고양 등 대형 쇼핑몰 접근도 용이합니다.

* 주거환경: 아파트, 오피스텔, 다세대주택 등 다양한 주거 형태가 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 교육/의료: 검색 결과 상 지축동 내 헬스장 등의 시설 정보는 일부 확인되나, 대규모 교육/의료 시설에 대한 구체적인 정보는 제한적입니다.

6. 잠재적 리스크

* 이해관계인 비협조: 감정평가서에 명시된 '이해관계인의 협조를 득하지 못하여, 외관상 가능한 범위 내에 조사를 행하였다'는 문구는 현장 조사 시 정확한 상태 파악에 한계가 있었음을 의미합니다. 이로 인해 등기부나 공부에 나타나지 않는 숨겨진 권리(유치권 등), 하자, 불법 건축물, 미등기 건물 등의 위험이 존재할 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본 물건은 공동담보로 묶여 있어, 다른 담보 물건의 경매 진행 상황이나 결과에 따라 본건의 가치에 영향을 미칠 수 있습니다. 채권 총액이 상당한 점을 감안할 때, 복수의 채권자가 얽혀 있을 가능성이 높습니다.

* 공실 위험: 본건(111호)은 현재 공실 상태입니다. 주변 상권의 활성화 정도, 경쟁 상가의 유무, 경기 상황 등에 따라 임대 또는 재매각 시 공실로 인한 수익성 저하 위험이 존재합니다.

* 토지 이용 제한: 준주거지역이지만, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 법적 제한이 있어 향후 재건축이나 용도 변경 등 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 3호선 지축역 인근에 위치한 신축 근린상가로, 주변 주거 밀집 지역을 기반으로 한 잠재적 수요가 기대되는 물건입니다. 2023년에 사용승인된 비교적 새 건물이라는 장점이 있습니다.

그러나 감정평가 과정에서의 이해관계인 비협조로 인한 불확실성, 공동담보 물건으로서의 복잡한 권리 관계, 현재 공실 상태, 그리고 다수의 토지 이용 제한 사항 등은 투자 시 신중한 접근을 요구합니다. 권리분석상 소멸되는 권리가 많으나, 물건명세서상의 '지상권' 관련 문구는 반드시 확인해야 합니다.

따라서 철저한 현장 조사를 통해 건물 상태 및 숨겨진 권리 관계를 명확히 파악하고, 주변 상권의 실제 활성화 정도와 수익성 분석을 거친 후 입찰 참여 여부를 결정하는 것이 바람직합니다.

8. 투자 포인트

* 지축역세권 입지: 3호선 지축역과의 접근성이 우수하여 역세권 상가의 잠재력 보유.

* 신축 건물: 2023년 사용승인된 비교적 최신 건물이므로 노후화에 따른 수리비 부담이 적음.

* 안정적인 배후 수요: 인근 아파트 및 주거 단지의 풍부한 잠재 고객 확보 가능성.

* 지역 개발 잠재력: 고양 지축 공공주택지구 등 주변 개발 계획에 따른 상권 성장 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 91,900,000원

총 면적: 약 15.92평

평당 감정가: 약 5,772,000원

본건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 현재 공실 상태이므로, 조속한 임대 또는 재매각을 위한 적정 가격 책정이 필요합니다.

* 인근 유사 상가 실거래가, 임대 시세, 예상 임대 수익률, 공실률 등을 면밀히 분석해야 합니다.

* 채권 총액이 매우 높고 공동담보 물건이라는 점에서, 경쟁률이나 유찰 가능성을 예측하여 입찰가 전략을 수립해야 합니다.

* 물건명세서상의 미확인 권리(지상권 등)나 하자 발생 시 예상되는 수리비, 명도 비용 등을 감안해야 합니다.

주의: 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 반드시 현장 조사, 주변 시세 분석, 수익률 분석 등을 거친 후 최종 결정하시기 바랍니다.

참고: 감정가 대비 80~90% 수준에서 시작하되, 실제 시장 상황 및 경쟁 구도를 고려하여 유동적으로 결정하는 것을 추천합니다. (예: 약 73,520,000원 ~ 82,710,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.