나이스옥션 법원경매 제주 2024타경22223 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 2468 종교시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2024.02.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 소재 "영어교욱도시 119센터" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 대중교통노선 및 지방도가 소재하는 등 제반교통사정 양호함.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 등고 평탄한 부정형지로 종교시설부지임.

인접 도로상태

북서측으로 폭 약 15미터, 북동측으로 폭 약 18미터, 남동측으로 폭 약 24미터의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 계획관리지역 , 제2종지구단위계획구역 , 일반도로(2021-12-29)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 경관보전지구5등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구3등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-2등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

(ㄴ) 일반철골구조 2층 모델하우스 약 1,677.43㎡

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호(1) 지상의 제시외건물(ㄴ)은 모델하우스시설[허가(신고)번호: 2022-대정읍-가설건축물축조신고-23 / 후첨 ‘가설건축물대장’ 확인바람.]로서, 조사시점 현재 계속 이용중인 상태이며, 해당 모델하우스시설은 가설건축물로써 토지소유자가 원하는 경우 존치기간 이후 대지사용승낙을 연장하지 않아 철거의무가 발생할 수 있고 지상권 설정대상이 아닌 점 등으로 볼때, 토지가치에 영향을 미친다고 보기 어려운 것으로 판단하여 최종적으로 평가에서 제외하였는바, 추후 경매 진행 관련시 관련 사항을 재확인 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상4층건으로서,(사용승인일자: 2017.08.24.)
외벽: 페인팅마감, 벽돌타일마감 등,
내벽: 페인팅마감, 벽지마감, 인테리어마감 등,
바닥: 타일마감, 강마루 등,
창호: 알루미늄샷시창, PVC샷시창 등임.

이용상태

기호(2): 교회임.

설비내역

기호(2): 기본위생설비, 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 천장매립형 에어컨에 의한 냉방설비, 소화설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

(ㄱ) 이동식컨테이너(6x3) 1식

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

일괄매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 제주지방법원 2024타경22223 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 2468

용도: 종교시설

감정가: 8,854,409,680원

토지면적: 4,714.90㎡ (약 1,426.25평)

건물면적: 1,214.26㎡ (약 367.32평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOO

1.2. 토지 상세정보

토지면적: 4,714.90㎡ (약 1,426.25평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 상세정보

건물면적: 1,214.26㎡ (약 367.32평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 상세정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 소재 "영어교육도시 119센터" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 제주 영어교육도시 인근으로 국제학교, 다양한 주거 단지, 상업 시설 등이 밀집해 있는 지역적 특성을 보입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 대중교통 노선 및 지방도가 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다. 차량 접근이 용이하며 대중교통 이용 또한 편리한 것으로 파악됩니다.

2.3. 토지형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 현재 종교시설 부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건은 북서측으로 폭 약 15미터, 북동측으로 폭 약 18미터, 남동측으로 폭 약 24미터의 아스콘 포장도로에 접하고 있어 차량 및 보행자의 접근성이 우수합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 제2종지구단위계획구역에 속하며, 일반도로, 가축사육제한구역(1000m 이내 일부 제한), 경관보전지구 4등급 및 5등급, 생태계보전지구 3등급, 4-2등급, 5등급, 지하수자원보전 3등급 및 4등급, 건축계획심의대상구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2021년 09월 07일 접수된 하나새마을금고의 근저당권 (을5, 건물등기부 을3) 입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

하나새마을금고의 근저당권(을5, 을3), 하나새마을금고의 근저당권(을6), 용산세무서장의 압류(갑5, 갑3), 하나의 임의경매개시결정(갑6, 갑4) 등은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, '지상권개요' 부분에 '법정지상권 성립 여부는 불분명함'으로 표기되어 있어, 이는 잠재적 리스크 항목에서 상세히 다룹니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: (주)하이펙스

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자에게 인수되지 않습니다.

* 임차인: 대한예수교장로회제주국제교회

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자에게 인수되지 않습니다.

3.5. 인수 보증금 합계

인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 제주 영어교육도시 인근은 국제학교와 더불어 주거 시설 및 근린생활시설이 잘 갖추어진 지역입니다. 인근에 하나로마트, 다양한 편의시설 및 관광자원이 있어 기본적인 상업 활동 및 생활 편의는 가능합니다. 또한, 신축 중인 대규모 주거단지 인근으로 소형 상가나 카페 등의 입점 가능성이 있는 토지가 일부 확인됩니다.

4.2. 혐오시설 유무

조사 결과, 제주 영어교육도시 및 보성리 일대에 특별히 보고된 혐오시설은 없는 것으로 파악되었습니다. 전반적으로 교육 및 주거 환경, 자연 경관이 어우러진 지역으로 평가됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 교육 환경

제주 영어교육도시 내에는 다수의 국제학교가 운영 중이며, 관련 교육 인프라가 잘 구축되어 있습니다. 인근에 공동주택 단지들이 밀집해 있으며, 주민 편의를 위한 커뮤니티 시설 및 행정 서비스 지원 시설(영어교육도시 119센터, 자치경찰단 파출소 등)이 운영되고 있습니다.

5.2. 편의시설 및 기타

차량으로 10분 이내 거리에 대형마트(하나로마트) 및 관광지(제주신화월드, 곶자왈도립공원, 사계해안 등)가 있어 생활 편의 및 여가 활동이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물(모델하우스)

목록1. 토지 일부 지상의 이동식 컨테이너 1동 및 일반철골구조 2층 모델하우스 1,677.43㎡ (약 507.44평)은 매각에서 제외됩니다. 이 모델하우스는 가설건축물로서 존치기간 이후 철거 의무가 발생할 수 있습니다. 감정평가에서는 토지 가치에 영향을 미치지 않는 것으로 판단하여 평가에서 제외하였으나, 경매 진행 시 관련 사항을 재확인해야 합니다.

6.2. 법정지상권 성립 여부 불분명

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'이 명시되었고, '지상권개요'에서 '법정지상권 성립 여부는 불분명함'으로 기재되어 있습니다. 이는 토지 소유자와 건물 소유자가 다를 경우, 또는 토지 소유자의 동의 없이 건물이 신축되었을 경우 발생할 수 있는 잠재적 법적 문제로, 낙찰자가 인수하거나 해결해야 할 가능성이 있습니다. '특이사항' 및 '특수물건정보'에도 포함된 점으로 미루어 볼 때, 반드시 면밀한 조사가 필요합니다.

6.3. 등기부채권 총액의 비현실성

등기부채권 총액이 92,495,746,400,000원(약 92.5조원)으로 기재되어 있으나, 이는 명백한 오류로 판단됩니다. 감정가(약 88.5억원) 및 건물 등기부의 채권 총액(44.2억원)과 비교했을 때 비현실적으로 높은 수치입니다. 실제 채권 총액은 건물 등기부의 근저당 금액(44.2억원) 및 경매 신청 채권자(하나)의 채권액(41.1억원)을 고려할 때, 약 85.3억원 내외로 추정되나, 정확한 확인이 필요합니다.

6.4. 관련 사건

'관련사건'에 대한 언급이 있으나 구체적인 내용이 제공되지 않았습니다. 이는 본 사건 외에 연관된 법적 절차나 분쟁이 있을 수 있음을 시사하며, 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 제주 영어교육도시 인근에 위치한 종교시설 부지로서, 우수한 입지 조건과 양호한 교통망을 갖추고 있습니다. 주변으로는 교육 시설, 주거 단지, 상업 시설 등이 혼재하고 있으며, 자연 환경 또한 풍부하여 지역적 가치가 높은 곳입니다. 하지만 매각에서 제외되는 제시외 건물(모델하우스)과 불분명한 법정지상권 성립 가능성은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 등기부상 채권액 기재의 오류는 정확한 권리 분석을 위해 반드시 확인이 필요합니다. 종합적으로 볼 때, 입지적 장점은 분명하나 권리 관계 및 제시외 건물 관련 리스크 요인에 대한 철저한 검토가 선행되어야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 제주 영어교육도시 인근이라는 우수한 입지 조건을 자랑합니다.

* 편리한 교통: 차량 접근성이 뛰어나고 대중교통 이용 또한 용이합니다.

* 개발 잠재력: 영어교육도시의 성장과 함께 주변 지역의 개발 가능성이 있습니다.

* 넓은 토지 면적: 4,714.90㎡ (약 1,426.25평)의 넓은 토지로 활용 가치가 높습니다.

* 종교시설 용도: 현재 종교시설로 이용 중인 점을 고려할 때, 해당 용도로 활용 시 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 8,854,409,680원입니다. 인수 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 그러나 상기 명시된 잠재적 리스크(법정지상권, 제시외 건물 관련 사항) 및 등기부채권 총액 오류에 대한 명확한 확인 후, 권리 분석 결과를 종합적으로 고려하여 보수적으로 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 정확한 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사와 권리관계 분석을 통해 산출해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.