나이스옥션 법원경매 제주 2023타경7647 [2] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 삼달리 105-15 (제1동) 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜민감정 · 평가일 2023.08.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 삼달리 소재 '삼달2리사무소' 북서측 근거리에 위치하며 주위는 농지 등이 주를 이루며 일부 주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하여 전반적인 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

1) 기호(1) : 부정형의 평지로서 과수원 등으로 이용중임. 2) 기호(2,3) : 2필 1단의 부정형 평지로서 단독주택 부지 등으로 이용중임. 3) 기호(4) : 부정형의 평지로서 진입로 및 부속토지 등으로 이용중임.

인접 도로상태

1) 기호(1) : 북측으로 세로에 접함. 2) 기호(2,3) : 남서측 및 북서측으로 각각 중로와 세로에 2면이 접함. 3) 기호(4) : 남서측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 기호(1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(1000m), 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급(저촉), 지하수자원보전4등급(저촉), 토지거래계약에관한허가구역(제2공항개발사업예정지역및주변지역). 2) 기호(2~4) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(1000m), 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급, 토지거래계약에관한허가구역(제2공항개발사업예정지역및주변지역).

제시목록 외의 물건

평가명세표, 지적 및 건물개황도 등 참조하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 기호(1,4) 토지 평가는 평가목적 등을 고려하여 제시외건물에 구애됨이 정상평가하였으며, 제시외건물의 구조, 규모, 이용상황 등을 고려할 때 전체 토지에 미치는 영향이 미미할 것으로 판단되는바, 제시외건물이 경매 대상에서 제외될 경우의 토지 평가금액은 변동이 없음. 3) 기호(1~4) 토지상에는 후첨 사진용지와 같이 수목(감귤나무, 카나리아야자, 구골나무 등)이 소재함. 지상의 수목 등은 수종, 규격, 관리상태 등을 고려하여 토지에 포함하여 평가하였는바, 경매 진행시 참고하시기 바람. 4) 기호(1) 토지상에는 분묘 1기가 소재하나, 평가목적 등을 고려하여 분묘에 구애됨이 없이 토지를 평가하였음. 분묘로 인하여 당해 토지가 소유권 행사를 제한받는 경우의 토지평가액을 감정평가명세표에 별도로 기재하였는바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

1) 기호(5,6) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물로서, 외벽 : 드라이비트 등, 내벽 : 벽지, 타일 등, 바닥 : 장판, 타일 등 창호 : PVC샷시창호 등임. 2) 기호(7) 일반목구조 합판위슁글지붕 2층 건물로서, 외벽 : 치장벽돌 등, 내벽 : 목재루바 등, 바닥 : 강화마루 등 창호 : PVC샷시창호 등임.

이용상태

1) 기호(5,6) : 다가구주택임. 2) 기호(7) : 단독주택임.

설비내역

전기설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 주방설비, 확장형발코니, 태양광발전설비, 옥탑, 데크, 담장 등 되어있음.

부합물 및 종물

평가명세표, 지적 및 건물개황도 등 참조하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 기호(5) 건물 중 ‘2층 201호’는 내부를 확인하였으나, 그외는 점유인 거부 등으로 내부를 확인할 수 없었는바, 내부구조 및 마감자재 등은 건축물현황도면, 감정평가 선례, 인근 유사물건의 표준적인 이용상태, 탐문조사, 외형 등을 참고하였으므로 경매 진행시 유의하시기 바람. 3) 제시외건물의 위치 및 경계는 지적개황도에 개략적으로 도시하였으며, 정확한 위치, 경계, 면적 등의 확인은 측량 등이 필요할 것으로 판단되는바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 지상 수목포함 평가임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2023타경7647 (2)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 삼달리 105-15 (제1동)

용도: 다가구주택 (건물 5, 6동은 다가구주택, 건물 7동은 단독주택)

감정가: 1,952,430,130원

토지면적: 1565.00㎡ (약 473.41평)

건물면적: 503.43㎡ (약 152.30평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 양OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 삼달리에 위치하며, '삼달2리사무소' 북서측 근거리에 소재합니다. 주변은 농지 등이 주를 이루며 일부 주택이 소재하는 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

* 토지 현황

- 토지 형태 및 이용 상태: 기호(1)은 과수원 등, 기호(2,3)은 단독주택 부지, 기호(4)는 진입로 및 부속 토지로 이용 중입니다.

- 인접 도로: 북측, 남서측, 북서측으로 세로 및 중로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(1000m), 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급(저촉), 지하수자원보전4등급(저촉), 토지거래계약에 관한 허가구역(제2공항개발사업예정지역 및 주변지역)입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

토지 등기부상 을6 근저당(2015-01-06 접수)이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위의 모든 권리(근저당, 가압류 등)와 임차인은 인수되지 않을 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황

총 11명의 임차인이 등록되어 있으며, 모두 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

- 김 : 보증금 0원, 전입일자 2022-08-19, 대항력 없음

- 김 : 보증금 0원, 전입일자 2023-02-28, 대항력 없음

- 김 : 보증금 500,000원, 차임 500,000원, 전입일자 미상, 대항력 없음

- 김 : 보증금 20,000,000원, 전입일자 2023-05-11, 확정일자 2023-05-11, 배당신고일자 2023-10-25, 대항력 없음

- 박 : 보증금 0원, 전입일자 2023-05-24, 대항력 없음

- 신 : 보증금 35,000,000원, 전입일자 2022-07-18, 확정일자 2022-07-18, 배당신고일자 2023-09-22, 대항력 없음

- 오 : 보증금 2,000,000원, 전입일자 2023-01-19, 확정일자 2023-11-06, 배당신고일자 2023-11-06, 대항력 없음

- 이 : 보증금 0원, 전입일자 2023-04-07, 대항력 없음

- 이 : 보증금 0원, 차임 550,000원, 전입일자 2023-06-28, 대항력 없음

- 임 : 보증금 35,000,000원, 전입일자 2023-01-02, 확정일자 2023-01-02, 배당신고일자 2023-10-06, 대항력 없음

- 최 : 보증금 500,000원, 차임 6,000,000원, 전입일자 2023-08-21, 배당신고일자 2023-11-02, 대항력 없음

* 인수 보증금 합계

총 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거용으로, 주변은 농지 및 일부 주택이 혼재된 지역입니다. 상업 시설에 대한 정보는 부족하며, 주거 목적의 부동산으로 분석됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설

'삼달2리사무소' 인근에 위치하며, 인근 버스정류장 이용이 가능합니다. 자세한 편의시설 정보는 부족합니다.

* 주거 환경

주변이 농지 위주로 구성되어 있어 비교적 조용한 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 분묘기지권

토지 지상에 분묘 1기가 소재하며, 이에 따른 소유권 행사 제한 가능성이 있습니다. 감정평가명세표에 관련 내용이 별도 기재되어 있으니 확인이 필요합니다.

* 건물 내부 상태

다가구주택 일부 호실은 내부 확인이 어려웠으며, 임대 관계가 미상인 경우가 있어 명도 및 내부 상태 파악에 유의해야 합니다.

* 수목 및 제시외 물건

지상 수목(감귤나무, 카나리아야자 등)은 토지에 포함되어 평가되었으므로 매각 시 인수될 수 있습니다.

* 토지거래허가구역

본 토지는 제2공항 개발 사업 예정 지역 및 주변 지역으로 지정된 토지거래허가구역입니다. 향후 개발 관련 변동 가능성이 있습니다.

* 관련 사건 및 공동담보

본 건은 관련 사건 및 공동 담보 물건이 존재하여, 권리 관계가 다소 복잡할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주시 서귀포시 성산읍에 위치한 다가구주택 및 단독주택으로, 넓은 토지 면적을 보유하고 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하나, 분묘기지권 존재, 건물 내부 상태 및 임대 관계 미확인, 토지거래허가구역 지정 등 잠재적 리스크 요인을 반드시 확인하고 접근해야 합니다. 제주도의 관광 및 개발 잠재력을 고려할 때, 장기적인 관점에서 접근할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 1565㎡(약 473.41평)의 넓은 대지 면적은 활용 가치가 높습니다.

* 다양한 주거 형태: 다가구주택과 단독주택으로 구성되어 있어 임대 수익 및 거주 목적 모두 고려 가능합니다.

* 제주도의 가치: 지속적인 관광 수요와 개발 압력이 있는 제주도 서귀포시에 위치합니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리가 명확하여 경매 진행 시 권리 인수에 대한 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수되는 보증금은 0원입니다.

감정가: 1,952,430,130원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가, 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 잠재적 리스크(분묘기지권, 건물 내부 상태, 명도 난이도 등)를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

일반적으로 감정가의 70%~90% 범위에서 입찰이 이루어지지만, 본 건의 경우 분묘기지권 등 특수사항을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가의 70% ~ 80% 수준인 약 1,366,501,091원 ~ 1,561,944,104원 범위 내에서 신중하게 검토하시기를 권장합니다.

최종 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 면밀한 분석 후에 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.