나이스옥션 법원경매 제주 2023타경30548 [2] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 2530, 더블유동 2층 202호 (제주아이파크스위트) 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: (주)가람감정 · 평가일 2023.12.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호 1: 본건은 제주특별자치도 서귀포시 서호동 소재 "서귀포해양경찰서" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 각종 근린생활시설 및 업무시설 등으로 형성되어 있음.
기호 2: 본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 소재 "한국국제학교 제주캠퍼스" 남서측 원거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호 1, 2: 본건으로의 제반차량 접근 가능하여 제반교통사정 무난함.

건물의 구조

기호 1
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 13층 건물 내 제3층 제302호로서(사용승인일: 2015.09.01)
외벽: 페인팅 마감 등
내벽: -
바닥: -
창호: 샷시창 등임.
기호2
철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 내 제2층 제202호로서(사용승인일: 2019.07.29)
외벽: 드라이비트 마감 등
내벽: -
바닥: -
창호: 샷시창 등임.

이용상태

기호1: 아파트임.
기호2: (주거용)오피스텔임.

설비내역

기호1, 2: 위생 및 급배수설비, 난방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

기호1: 인접 도로 대비 등고 완경사지의 사다리형 토지로서, 주거용 건부지임.
기호2: 인접 도로 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지임.

인접 도로상태등

기호1: 북측 및 동측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로에 접함.
기호2: 북동측으로 폭 약 25m 내외 및 북측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 녹지(저촉), 완충녹지(저촉), 중로2류(폭 15m-20m)(접합) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
기호2: 계획관리지역, 제2종지구단위계획구역, 일반도로(2021-12-29)(접합) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구2등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구3등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-1등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-2등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전2등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임.
- 기 타: 대상물건은 현장조사시 이해관계인의 폐문·부재로 내부확인이 곤란한 바, 동 건물 내 유사물건,
해당관련공부(건축물현황도), 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및
관리상태 등에 대한 재확인이 요망됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2023타경30548 (2)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 2530, 더블유동 2층 202호 (제주아이파크스위트)

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

감정가: 904,000,000원

토지면적: 100.40㎡ (약 30.37평)

건물면적 (전용면적): 135.48㎡ (약 41.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 황OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건

1.1. 입지조건

주위 환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 각종 근린생활시설 및 업무시설 등으로 형성되어 있습니다. 한국국제학교 제주캠퍼스 남서측 원거리에 위치하고 있으며, 비교적 조용한 환경 속에서 생활 편의시설을 누릴 수 있습니다.

교통 상황

제반 차량의 접근이 용이하며, 북동측으로 폭 약 25m 내외 및 북측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로에 접하고 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.

도로 접면

북동측 및 북측으로 포장된 도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

2020년 04월 02일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권 (603,600,000원) 입니다.

매각 후 소멸되지 않는 권리

없습니다.

인수되는 권리

본건 매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황

* 임차인: 최*

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 2,750,000원

* 전입일자(사업일자): 무

* 확정일자: 무

* 배당신고일자: 2024-02-20

* 대항력: 없음

* 비고:

집합건물 등기부 요약

등기부채권 총액: 963,600,000원

주요 권리 내역:

* 2020-04-02: 소유권이전1번신탁등기말소 (천소현)

* 2020-04-02: 근저당권 (엠씨아이대부주식회사, 603,600,000원) - 말소기준권리

* 2020-04-03: 근저당권 (주식회사황지, 360,000,000원) - 말소

* 2023-11-22: 임의경매 (주식회사황지, 440,000,000원) - 말소 (해당 사건)

* 2024-02-27: 임의경매 (성남동부새마을금고, 440,000,000원) - 말소 (중복 사건)

* 2024-06-20: 1번근저당권부채권근질권설정 (느티나무제일차유한회사, 603,600,000원) - 말소

1.3. 상권분석

주변 상권 및 시설

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리에 위치하며, 주변으로는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재되어 있습니다. 특히 한국국제학교 제주캠퍼스(KISJ)가 인근에 위치하여 교육 관련 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 주변에 다양한 상권이 형성되어 있어 생활 편의성이 높은 편입니다. 다만, 대형마트 등은 차량으로 30~40분 거리에 위치해 있습니다.

건물 용도

건축물대장상으로는 '업무시설'로 기재되어 있으나, 실제 이용 현황은 '(주거용)오피스텔'입니다. 이는 향후 재산세 부과 등에서 차이가 발생할 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

주변 지역 개발 현황

본건이 위치한 대정읍 지역은 제주영어교육도시와 연계하여 교육 관련 인프라가 지속적으로 발전하고 있는 지역입니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설

단지 인근에 다양한 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의를 제공합니다. 한국국제학교 제주캠퍼스가 인근에 위치해 있어 교육 환경이 우수합니다.

교통 편의성

차량 접근이 용이하며, 제주 서부지역의 주요 관광지(산방산, 송악산 등)와도 접근성이 좋은 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복 사건

동일 물건에 대해 2023타경30548 (2) 외 다른 경매 사건(2024타경22858)이 등기부상 확인되나, 현재 말소 처리되어 본 경매 절차에 영향을 미치지 않을 것으로 보입니다.

건축물대장 용도와 실제 이용 용도 차이

건축물대장상의 주용도는 '업무시설'이나, 실제 이용은 '주거용 오피스텔'로 확인됩니다. 이는 추후 세금 문제나 용도 변경 등에 있어 고려해야 할 부분입니다.

현장 확인의 어려움

감정평가서 요약에 따르면, 현장 조사 시 이해관계인의 폐문, 부재로 내부 확인이 곤란하여 유사 물건, 관련 공부, 탐문사항 및 외부 관찰에 의해 평가되었습니다. 따라서 실제 이용 상황 및 관리 상태 등에 대한 재확인이 요구됩니다.

제주도 토지 이용 관련 규제

본건은 계획관리지역, 제2종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 생태계보전지구, 경관보전지구, 지하수자원보전지구 등 제주도의 보전 및 개발 관련 규제가 적용됩니다.

혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 즉각적으로 인근에 혐오시설이 확인되지는 않았습니다. 제주도의 엄격한 환경 및 개발 규제를 고려할 때, 해당 지역에 혐오시설이 입지할 가능성은 낮다고 판단됩니다.

1.6. 투자 포인트

한국국제학교(KIS) 인접: 교육 특구 지역으로서 학생 및 교직원 관련 임대 수요 기대 가능.

깨끗한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수되는 권리가 없습니다.

현대식 건물: 2019년 준공된 비교적 신축 건물의 오피스텔로, 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

제주도 가치 상승: 지속적인 관광 및 투자 수요로 인한 제주 부동산 시장의 잠재력.

쾌적한 주거 환경: 조용하고 안정된 주거 환경 제공.

1.7. 종합 의견

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍에 위치한 제주 아이파크 스위트 W동의 오피스텔입니다. 한국국제학교(KIS)와 인접하여 교육 환경이 우수하며, 주변 상권이 잘 형성되어 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다. 신축 건물로 깨끗하며, 권리관계 또한 명확하여 경매 절차상 부담이 적습니다. 다만, 건축물대장상 용도와 실제 이용 용도의 차이, 대형 편의시설 이용 시 다소의 이동 시간 소요 등은 고려해야 할 사항입니다. 전반적으로 우수한 입지와 환경을 갖춘 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가를 분석한 결과, 본건과 동일한 건물 내 유사 면적의 오피스텔이 2023년 11월 (1층) 80,000만원, 2024년 10월 (3층) 92,000만원, 2025년 04월 (4층) 97,003만원에 거래되었습니다. [JSON 데이터 분석]

본건은 2층에 위치하고 있으며, 감정가는 90,400만원입니다.

최근 거래가 및 층수, 건물 가치를 종합적으로 고려할 때, 약 85,000만원 ~ 88,000만원 선에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

현 시세 및 경매 물건의 특성을 감안하여, 870,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.