나이스옥션 법원경매 제주 2022타경564 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 유수암리 821 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: (주)제일감정 · 평가일 2022.02.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 유수암리 소재“유수암리사무소”남측 근거리에
위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재한 지역임.

교통상황

대상물건까지 제반차량 접근 가능하며, 동측으로 지방도(왕복 2차선)가 소재하여 제반교통
사정 보통임.

형태 및 이용상태

인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지 및 단지 내 도로로
이용중임.

인접 도로상태

동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>상 경관보전지구4등급, 생태계
보전지구5등급, 지하수자원보전4등급.

제시목록 외의 물건

"건물감정평가요항표" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: -

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 2층 구조로서,

외 벽: 드라이비트, 제주석 마감 등,
창 호: 하이샷시이중창 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본급·배수설비, 기본위생설비, 기본전기설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

별지 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: -

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-목록1 지분매각. 현황 일부 도로

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2022타경564 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 유수암리 821

* 용도: 단독주택

* 감정가: 445,123,280원

* 토지면적: 9872.00㎡ (약 2986평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 토지지분: 407.71㎡ (약 123평)

* 건물면적: 99.86㎡ (약 30평)

* 건물 제시외면적: 2.80㎡ (합산 시 약 30.2평 + 2.80㎡)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 문OO

1.1. 입지조건

* 위치: 제주특별자치도 제주시 애월읍 유수암리 소재 “유수암리사무소” 남측 근거리에 위치.

* 주변환경: 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역.

* 교통: 제반 차량 접근 가능하며, 동측으로 지방도(왕복 2차선)가 소재하여 교통사정 보통. 동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 경관보전지구 4등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급.

* 토지형상 및 이용: 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 주거용 건부지 및 단지 내 도로로 이용 중.

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 2층 단독주택.

* 건물내부: 기본 급배수, 위생, 전기 설비 및 가스보일러 난방 설비 구비. (제시외 건물 2.80㎡ 포함)

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (을구 순위 7번 주택임차권은 인수 대상이나, 보증금 전액 변제되지 않으면 잔액 인수).

* 인수되는 권리:

* 을구 7번 주택임차권: 신 (신동욱), 보증금 300,000,000원, 전입/확정일자 2017.06.15. (대항력 있음). 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 차액을 매수인이 인수함.

* 말소기준권리: 토지 등기부상 을구 38번 근저당권 (문경탁, 260,000,000원, 2018.01.18 접수) 또는 건물 등기부상 을구 4번 근저당권 (문경탁, 260,000,000원, 2018.01.18 접수)으로 보임. (경매 절차상 대부분 말소될 예정)

* 기타 권리사항: 다수의 소유권 이전, 근저당권, 임의경매 등이 등기되어 있으나, 경매 절차상 대부분 말소될 예정.

* 임차인 현황:

* 신 : 보증금 300,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2017.06.15. 대항력 있음. 인수 보증금 존재.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석 (제공된 JSON 데이터 기반):

* "두인강스빌" (연립, 2011년식, 59.91㎡): 2024년 3월 138,000,000원, 2024년 2월 135,000,000원 거래.

* "유수암더힐" (다세대, 2021년식, 72.193㎡): 2026년 3월 37,000,000원 거래 (향후 거래로, 특이사항 존재 가능성 있음).

* 종합 분석: 본 물건은 단독주택으로, 제공된 연립/다세대 주택 시세와 직접적인 비교는 어려움. 주변 지역의 주택 거래 가격대를 파악하는 데 참고할 수 있으나, 본 물건은 넓은 토지를 보유하고 있어 토지 가치가 높을 수 있으며, 건물 자체의 연식 및 면적 대비 감정가와 시세 적용 시 신중한 접근이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: "유수암리사무소" 인근에 위치하여 관련 행정 및 편의시설 접근 가능.

* 주거환경: 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 조용하고 쾌적한 주거 환경 예상.

* 교육시설: 인근 학교 정보는 제공되지 않으나, 제주 시내권 접근성을 고려할 때 중등 교육기관 접근 가능성 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 신 임차인의 보증금 300,000,000원은 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 함. 이는 총 매수 비용을 크게 증가시키는 요인.

* 지분매각 및 현황 일부 도로: 토지가 지분으로 매각되며, 현황 일부가 도로로 이용 중인 점은 토지 활용 및 재산권 행사에 제약을 줄 수 있음.

* 토지이용계획상 제한: 계획관리지역 외 각종 보전지구 및 제한 구역에 해당하여 향후 건축, 개발 등에 제한이 따를 수 있음.

* 건물 연식 및 관리 상태: 감정평가서 상 건물 노후도 및 관리 상태에 대한 상세 정보 부족. (2016년 신축 신고, 2017년 사용승인)

* 주변 개발 가능성: 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 향후 주변 개발에 따른 영향 가능성 존재.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주시 애월읍 유수암리의 넓은 토지를 가진 단독주택으로, 쾌적한 주거 환경과 잠재적인 토지 가치를 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인(신 )의 3억 원에 달하는 보증금 인수, 토지의 지분매각 및 현황 도로 편입 문제, 각종 개발 제한 등 복합적인 리스크 요인을 안고 있습니다. 이러한 점들을 고려할 때, 철저한 권리분석과 현장 조사를 통해 인수해야 할 총 비용과 예상되는 재산권상의 제약을 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다. 특히, 임차인과의 협상 또는 명도 절차 진행 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 지분: 9872㎡에 달하는 넓은 토지 면적은 향후 개발 가능성 또는 토지 자체의 가치 상승 잠재력을 내포합니다.

* 애월읍의 자연 환경: 제주도의 인기 지역인 애월읍에 위치하여 제주도 부동산 시장의 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 단독주택으로서의 희소성: 공급이 제한적인 단독주택 형태 및 넓은 토지를 갖춘 점은 희소성으로 작용할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 445,123,280원이나, 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금 300,000,000원, 토지의 지분매각 및 현황 도로 편입 문제 등 복합적인 리스크를 감안할 때, 입찰 가격 산정에 매우 신중해야 합니다.

매수인이 부담해야 할 총 비용은 ‘입찰가 + 인수 보증금’이 되므로, 시장 가치 및 실질적인 인수 가능 비용을 종합적으로 고려해야 합니다.

제시된 주변 연립/다세대 주택 시세와 본 물건의 단독주택 및 넓은 토지 가치를 직접 비교하기는 어려우나, 감정가 대비 높은 인수 보증금과 토지 관련 리스크를 고려하여, 약 150,000,000원 ~ 200,000,000원 범위 내에서 보수적인 접근을 권장합니다.

(이는 임차인의 보증금 300,000,000원을 제외한 순수 부동산 취득 가격에 대한 예상이며, 실제 총 지출액은 훨씬 높아집니다.)

현장 조사 및 법률 전문가의 자문을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 바랍니다.

1.9. 주변 혐오시설 정보

지도 검색 결과, 해당 물건지 주변 반경 1km 이내에 특별히 언급될 만한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 화장터, 축사 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 인근에 축사가 있을 가능성은 배제할 수 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.