나이스옥션 법원경매 제주 2020타경1013 [3] 제주특별자치도 제주시 용담이동 1542 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: (주)통일감정 · 평가일 2022.02.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

산출근거참조

이용상태

산출근거참조

설비내역

산출근거참조

부합물 및 종물

산출근거참조

공부와의 차이

산출근거참조

기타참고사항(임대관례 및 기타)

산출근거참조

물건 비고

- 건물만 매각. 제시외 건물 중 4-2. 창고(18㎡)만 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2020타경1013 (3)

소재지: 제주특별자치도 제주시 용담이동 1542 (신주소: 제주특별자치도 제주시 용문로 26-5)

용도: 창고시설

감정가: 11,988,000원

토지면적: 0.00㎡ (토지 지분 없음)

건물면적: 36.00㎡ (약 10.9평)

제시외 면적: 18.00㎡ (약 5.4평) - 본 매각 포함

매각제외 면적: 36.00㎡ (약 10.9평) - 제시외 건물 4-1

총 매각 대상 건물 면적: 54.00㎡ (약 16.3평)

매각대상: 건물만 매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

2. 입지조건

해당 물건은 제주특별자치도 제주시 용담이동에 위치하고 있습니다.

신주소로는 제주특별자치도 제주시 용문로 26-5에 해당합니다.

용담동은 제주 시내의 일부로, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

건축물대장 상 해당 건물이 소재한 토지의 전체 면적은 853㎡(약 258평)이나, 본 경매는 토지 지분 없이 건물만 매각 대상이므로 토지 이용 계획 및 제한 상태에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다.

주변 지역은 도시화가 진행되어 있으며, 도로망 접근성은 양호할 것으로 예상됩니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황

* 오름렌트카주식회사, 주식회사금강렌트카: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 윤 : 보증금 160,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음. (배당신고일자: 2020-04-10)

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 등기부 요약

* 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (접수일자 2015-06-17, 을1).

* 을1 근저당권보다 후순위인 모든 권리(근저당, 가압류, 강제경매, 임의경매 등)는 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 약 124억 5천만원에서 186억 3천만원으로 매우 높은 수준입니다.

* 물건명세서 참고사항

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 지상권: '목록4. 건물' 및 '제시외건물 중 4-2. 창고(18㎡)'를 위하여 그 대지에 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다. (이는 본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크입니다.)

* 특이사항:

* 건물만 매각 대상입니다.

* 제시외 건물 중 4-2. 창고(18㎡)만 매각에 포함됩니다.

* 제시외 건물 중 4-1. 창고시설(36㎡)은 매각에서 제외됩니다.

4. 상권분석

용담동은 제주 시내의 행정 및 상업 구역과 인접해 있어 일반적인 도시 상권의 특성을 가집니다.

본 물건은 창고시설로, 특정 산업 또는 물류 활동에 필요한 입지 조건을 가질 수 있습니다.

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 해당 물건지 인근에서 특별히 지적할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

그러나 실제 현장 방문을 통해 주변 환경 및 시설과의 관계를 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

창고시설의 특성상 직접적인 주거 또는 생활 편의 시설과의 연관성은 낮습니다.

다만, 제주 시내에 위치하므로 주요 도로망 및 교통 시설과의 접근성은 비교적 양호할 것으로 보입니다.

정확한 대중교통 이용 편의성 및 주변 편의시설과의 거리는 현장 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 법정지상권 성립 여부 불분명: 건물만 매각이며 토지 지분이 없는 경우, 토지 소유자와의 관계에서 법정지상권 문제가 발생할 수 있으며, 이는 건물 철거 또는 지료 지급 등의 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

* 토지 소유권 부재: 건물 소유권만 이전되므로, 토지 사용에 대한 권리 관계가 명확히 해결되지 않으면 건물 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 일부 제시외 건물 매각 제외: 기존에 함께 사용되던 36㎡ 규모의 제시외 창고시설이 매각에서 제외됨으로써, 건물 전체의 활용도나 경계 설정에 문제가 발생할 수 있습니다.

* 높은 채무 총액: 등기부상의 채무 총액이 감정가를 훨씬 초과하여, 채권자 간의 복잡한 이해관계와 경매 절차의 복잡성을 시사합니다.

* 제시외 건물(18㎡)의 법적 안정성: 매각에 포함된 18㎡ 창고의 건축법규 준수 여부, 증축/개축 등에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 제주시 용담동에 위치한 창고시설로, 건물만 매각되는 특성을 지닙니다.

가장 큰 문제는 해당 건물이 토지 지분 없이 별도로 매각된다는 점과, 그 대지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 것입니다.

이는 건물 소유권의 안정성을 심각하게 저해할 수 있는 요인입니다.

또한, 기존에 함께 사용되던 넓은 면적의 창고가 매각에서 제외되어, 현재 건물의 활용 방식에 대한 검토가 필요합니다.

등기부상 채무 총액이 매우 높아 권리 관계는 복잡하나, 모든 권리가 말소기준 권리보다 후순위로 경매로 소멸될 것으로 보입니다.

결론적으로, 본 물건은 법률적, 사실적 리스크가 상당하므로, 철저한 현장 조사 및 법률 검토 후 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 잠재적 가치: 만약 법정지상권 문제가 원만히 해결되거나, 토지 소유주와의 협의가 순조롭게 이루어질 경우, 제주 시내의 창고시설로서의 활용 가치를 기대할 수 있습니다.

* 저가 매수 기회: 높은 법적 리스크 때문에 입찰 경쟁이 치열하지 않을 가능성이 있어, 감정가 이하의 합리적인 가격으로 취득할 기회를 모색할 수 있습니다.

* 제주도 내 물류 거점: 제주도라는 특수성을 고려할 때, 지역 내 물류 또는 보관 수요가 있는 사업자에게는 매력적인 투자 대상이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 11,988,000원입니다.

인수해야 할 보증금이 없는 물건입니다.

그러나 상기 기술된 법정지상권 불분명, 토지 소유권 부재, 일부 제시외 건물 매각 제외 등 중대한 법적, 사실적 리스크를 고려할 때, 감정가 대비 매우 낮은 수준에서의 입찰을 권고합니다.

정확한 입찰가는 법정지상권 문제 해결 가능성, 건물 가치 평가, 향후 토지 사용 협의 가능성 등에 대한 심층적인 법률 및 현장 실사를 거친 후 결정해야 합니다.

따라서, 리스크를 충분히 반영하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.