나이스옥션 법원경매 제주 2020타경1013 [2] 제주특별자치도 제주시 용담이동 1554-1 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: (주)통일감정 · 평가일 2022.02.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

산출근거참조

이용상태

산출근거참조

설비내역

산출근거참조

부합물 및 종물

산출근거참조

공부와의 차이

산출근거참조

기타참고사항(임대관례 및 기타)

산출근거참조

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 매각 포함(단,전기자동차 충전기는 매각제외), 목록5. :현황은 주차장 및 창고용지, 유치권신고인 신희성으로부터 차량계약불이행으로 유치권이 있다는 신고가 있으나 그 성립여부는 불분명하며 경매신청권자 한국산업은행의 승계인 에이치에프디공이유동화전문 유한회사로부터 유치권배제 신청서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 제주지방법원 2020타경1013 (2)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 용담이동 1554-1 (신주소: 제주특별자치도 제주시 공항로1길 34)

* 용도: 창고시설

* 감정가: 1,614,365,000원

* 토지 면적: 1,709.00㎡ (약 517.0평)

* 건물 면적 (주건축물): 312.00㎡ (약 94.4평)

* 건물 제시외 면적 (매각 포함): 82.00㎡

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한국산업은행 (승계인: 에이치에프디공이유동화전문 유한회사)

2. 입지조건

2.1. 지리적 위치 및 접근성

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 용담이동은 제주국제공항과 인접한 지역입니다.

* 교통: 제주국제공항과 근접하여 항공 교통 이용이 매우 편리하며, 제주시 주요 도로와의 접근성 또한 양호합니다.

* 주위 환경: 공항 관련 시설, 물류 창고, 렌터카 업체, 일부 상업 및 주거 시설이 혼재된 지역으로 파악됩니다.

2.2. 주변 환경 및 혐오시설

* 혐오시설: 현재 파악된 정보와 검색 결과로는 공항 운영에 따른 소음 외 특별히 문제 되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 제주 환경자원순환센터(폐기물 처리 시설)가 제주시 구좌읍 동복리에 위치하나, 이는 본건 소재지와 상당한 거리가 있어 직접적인 영향은 없을 것으로 보입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리: 2016년 11월 28일에 설정된 주식회사 엔피엘플랫폼대부의 근저당권(을23, 4,000,000,000원)입니다.

3.2. 권리관계 총괄

* 낙찰 시 대부분의 권리는 말소될 것으로 예상됩니다.

* 그러나 다음과 같은 특이사항 및 잠재적 인수 권리에 대한 면밀한 검토가 반드시 필요합니다.

3.3. 인수 가능 권리 분석

* 전세권 (토지 등기부): 토지 등기부등본상 을30번 전세권(2020년 1월 9일, 금강렌트카 외 1명, 1,000,000,000원)은 '인수'로 기재되어 있습니다.

* 전세권 (건물 등기부): 건물 등기부등본상 을18번 전세권은 '말소'로 기재되어 있어 토지 등기부와 상충되는 부분이 있습니다.

* 임차인 현황: 오름렌트카 주식회사, 주식회사 금강렌트카가 보증금 1,000,000,000원을 신고했으나, '대항력 없음'으로 표기되어 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원으로 표기되어 있어, 해당 전세권 또는 임차권이 낙찰자에게 인수되지 않고 배당으로 소멸될 가능성이 높으나, 등기부상 '인수' 표기와 상충되므로 인수 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

3.4. 미확인 유치권

* 유치권 신고: 신희성으로부터 차량 계약 불이행을 사유로 한 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

* 유치권 배제 신청: 경매 신청 채권자의 승계인인 에이치에프디공이유동화전문 유한회사에서 유치권 배제 신청서를 제출한 상태입니다.

* 잠재적 위험: 낙찰자는 유치권 성립 여부에 따라 추가적인 법적 분쟁에 휘말릴 수 있는 위험이 존재합니다.

3.5. 기타 권리 및 채무 총액

* 기타 권리: 다수의 가압류, 압류, 강제경매, 근저당 등이 설정되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 총 채권액: 토지 등기부채권 총액은 300억 원 이상, 건물 등기부채권 총액은 180억 원 이상으로 추정되어 채무 부담이 매우 높습니다.

4. 상권분석

4.1. 입지적 강점

* 입지: 제주국제공항 인근에 위치하여 물류 및 교통의 허브 역할을 할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

* 주변 시설: 공항 관련 시설, 주차장, 창고, 렌터카 업체 등이 밀집한 지역으로 파악됩니다.

4.2. 상권 특성 및 전망

* 상권 특성: 렌터카 업체 및 물류 관련 업종의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 현재 임차인 정보(오름렌트카, 금강렌트카)로 미루어 볼 때, 차량 관련 사업이 주를 이루는 것으로 보입니다.

* 향후 전망: 제주 관광 산업의 발달과 함께 물류 및 차량 관련 서비스업의 지속적인 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 교통 접근성: 제주국제공항이 인접하여 국내외 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 편의시설: 주변 상업 시설 및 공항 내 편의시설 이용이 용이합니다.

* 도로망: 제주 시내 주요 도로와의 연계가 가능하며, 물류 이동에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 및 권리 관련 리스크

* 미확인 유치권: 유치권 신고인의 주장대로 유치권이 성립될 경우, 낙찰자가 인수하거나 복잡한 법적 분쟁에 휘말릴 수 있습니다.

* 전세권 인수 불확실성: 등기부와 임차인 현황 간의 상충 정보로 인해 낙찰 시 10억 원의 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 예상 입찰가 산정에 중대한 영향을 미칩니다.

* 복잡한 권리관계: 총 채권액이 매우 높아, 경매 절차가 복잡하고 예측 불가능성이 존재합니다.

6.2. 기타 리스크

* 제시외 건물 (82㎡) 관련 명확성 부족: 전기자동차 충전기는 매각 제외되나, 그 외 제시외 건물 82㎡의 법적 지위 및 활용도에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 높은 채권액 대비 감정가: 감정가 16억 원 대비 등기부채권 총액이 300억 원을 초과하는 상황으로, 이는 경매 절차의 복잡성과 채권자들의 권리 행사 의지에 변동 가능성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주국제공항 인근의 창고시설로서, 상당한 면적의 토지와 건물을 갖추고 있어 사업적 활용 가치가 기대됩니다. 그러나 등기부와 임차인 현황 간의 상충되는 전세권 및 임차권 정보, 그리고 불분명한 유치권 주장으로 인해 상당한 리스크를 내포하고 있습니다. 높은 총 채권액은 이러한 리스크를 더욱 부각시키며, 신중한 접근과 철저한 권리분석 및 현장 조사가 필수적입니다. 권리관계의 명확성 확보 없이는 투자 가치를 판단하기 어려운 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 제주국제공항 인근의 우수한 입지 조건.

* 상당한 규모의 토지 및 건물 확보 기회.

* 복잡하고 불확실한 권리관계로 인한 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받을 가능성.

* 제주 지역 내 물류, 렌터카 사업 등 관련 업종의 사업 확장 또는 운영 거점 확보에 유리.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정을 위해서는 다음 사항들에 대한 추가적인 조사가 필수적입니다.

* 제주 지역 유사 창고시설의 실거래가 및 임대 시세 조사.

* 전세권 10억 원 인수 시 낙찰 후 실제 부담액 산정.

* 미확인 유치권 성립 시 예상되는 법적 분쟁 비용 및 인수 비용 추정.

* 토지 및 건물 가치에 대한 재감정 또는 시세 반영.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 만약 전세권 10억 원이 인수 부담으로 확정될 경우, 이는 낙찰가의 상당 부분을 차지하게 되므로, 입찰자는 이 금액을 제외한 순수 투자 가치와 예상되는 리스크 프리미엄을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.