나이스옥션 법원경매 제주 2020타경1013 [1] 제주특별자치도 제주시 용담이동 1527 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: (주)통일감정 · 평가일 2022.02.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

산출근거참조

이용상태

산출근거참조

설비내역

산출근거참조

부합물 및 종물

산출근거참조

공부와의 차이

산출근거참조

기타참고사항(임대관례 및 기타)

산출근거참조

물건 비고

-일괄매각, 유치권신고인 신희성으로부터 차량계약불이행으로유치권이 있다는 신고가 있으나 그 성립여부는 불분명하며 경매신청권자 한국산업은행의 승계인 에이치에프디공이유동화전문 유한회사로부터 유치권배제 신청서가 제출됨, 목록1,2.: 현황은 주차장, 목록3.: 묵전, 도로개설사업으로 인해 분할됨, 분할된 목록3-2. '제주시 용담이동 1542-3'은 도시계획도로에 저촉, 목록2.는 토지만 매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호 : 제주지방법원 2020타경1013 (1)

소재지 : 제주특별자치도 제주시 용담이동 1527

용도 : 근린시설

감정가 : 5,639,135,900원

토지 면적 : 3,769.00㎡ (약 1,139.92평)

건물 면적 : 305.73㎡ (약 92.49평)

매각 대상 : 토지/건물 일괄 매각 (단, 2024년 7월 8일 변경사항에 따라 목록 2 토지는 토지만 매각, 목록 4 건물은 별도 매각될 수 있음)

경매 구분 : 부동산 임의경매

채권자 : 주OOOOOOOO (한국산업은행 승계인 에이치에프디공이유동화전문 유한회사)

1.2. 건물 정보 (JSON 분석 기반)

해당 건물은 JSON 데이터상 제주특별자치도 제주시 용담이동 1524-12번지에 위치하며, 면적 305.73㎡ (약 92.49평), 제1종근린생활시설 및 제1,2종 근린생활시설로 이용 가능한 것으로 나타납니다. 연면적은 305.73㎡이며, 건축 면적은 249.03㎡, 건폐율 19.32%, 용적률 23.72%입니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 용담동에 위치하며, 제주국제공항 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공항, 렌트카 대여소, 전, 과수원, 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 용담동 일대는 제주도의 관문으로서 공항 접근성이 우수하며, 해안도로와 가까워 바다 조망이 가능한 지역입니다.

2.2. 교통상황

제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통 사정은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 상태 및 도로

목록 1, 2번 토지의 현황은 주차장으로 이용되고 있습니다. 목록 3번 토지는 묵전이며, 도로 개설 사업으로 인해 분할되었습니다. 분할된 목록 3-2 (제주시 용담이동 1542-3)은 도시계획도로에 저촉되는 부분이 있습니다.

2.4. 주변 시설 및 혐오시설

제주시 용담동은 제주국제공항과 인접하여 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 용두암, 용연계곡, 이호테우 해변 등 주요 관광지와도 가깝습니다. 다만, 검색 결과에서 직접적으로 본 물건지 인근에 혐오시설이 언급되지는 않았으나, 제주시 구좌읍에 위치한 제주환경자원순환센터(광역폐기물 처리 시설)와 관련된 주민 갈등 사례가 있습니다. 이는 제주도 전반의 환경시설 관련 이슈를 시사할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 전반적인 권리 관계

말소기준권리는 토지의 경우 2015년 6월 17일 접수된 우리은행 근저당권(을1)이며, 건물의 경우 2016년 11월 28일 접수된 주식회사엔피엘플랫폼대부 근저당권(을9)입니다. 일반적으로 말소기준권리보다 후순위 권리는 매각으로 소멸됩니다.

감정평가서 요약표 상 토지 및 건물에 대한 세부 사항은 '산출근거 참조'로 기재되어 있습니다.

등기부채권 총액은 토지 등기부 기준 약 190억 8987만원, 건물 등기부 기준 약 183억 6072만원에 달합니다.

3.2. 유치권 및 기타 특이사항

유치권 신고인 신희성으로부터 차량 계약 불이행으로 인한 유치권 신고가 있었으나, 성립 여부는 불분명하며 경매 신청권자의 승계인으로부터 유치권 배제 신청서가 제출되었습니다.

본 물건은 유치권, 관련사건, 병합사건, 중복병합사건, 공동담보, 유동화 물건 등의 특수사항을 포함하고 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

건물 등기부요약 상 '을11' 권리로서 2020년 1월 9일 접수된 주식회사 금강렌트카 외 1명의 전세권(1,000,000,000원)이 '인수'로 표기되어 있습니다. 이 전세권은 매수인이 인수해야 하는 부담입니다.

3.4. 임차인 현황

본건에는 다음과 같은 임차인이 존재하나, 모두 대항력이 없는 것으로 조사되었습니다.

* (주)제주 : 보증금 160,000,000원, 차임 2,500,000원, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 200,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019-04-10, 대항력 없음.

* 윤 : 보증금 160,000,000원, 차임 0원, 배당신고일자 2020-04-10, 대항력 없음.

* 오름렌트카 , 주식회사금강 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음. (이들은 '인수'되는 전세권의 권리자와 동일한 것으로 보이며, 보증금 및 차임이 미상인 경우로 주의가 필요합니다.)

* 한 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2019-11-07, 대항력 없음.

금액이 미상인 임차인이 포함되어 있으며, 비록 대항력은 없으나 보증금/차임 등 상세 내역 확인이 필요합니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 표시되어 있습니다.

3.5. 기타 권리사항

다수의 가압류, 압류, 강제경매, 임의경매 등이 등기되어 있으나, 대부분 말소 예정이거나 말소되었습니다.

4. 상권 분석

4.1. 용도 및 지역 특성

물건의 용도는 근린시설이며, 제주국제공항 인근에 위치하여 교통 및 접근성이 매우 우수합니다. 주변에는 렌트카 업체, 상가, 주거 시설 등이 혼재되어 있어 상업 및 유동 인구 이용이 가능한 지역입니다. JSON 데이터 상으로는 제1종 근린생활시설 및 제1,2종 근린생활시설로 표기되어 있습니다.

4.2. 상권 특성

제주시 용담동은 공항 배후 상권으로서 렌터카 사업, 서비스업, 소매업 등 다양한 업종이 발달할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 교통 및 편의시설

제주국제공항이 인접하여 대중교통 이용 및 전국 각지로의 이동이 매우 편리합니다. 공항 주변으로 다양한 편의시설(식당, 카페, 쇼핑 등)이 밀집해 있으며, 용두암, 용연계곡, 이호테우 해변 등 관광 명소와도 근접해 있어 생활 및 관광 편의성이 높습니다.

5.2. 교육 시설

제공된 정보만으로는 인근 교육 시설에 대한 구체적인 내용을 파악하기 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 신고

유치권 신고가 존재하며 성립 여부가 불분명하므로, 이에 대한 법적 검토 및 추가 조사가 필요합니다.

6.2. 매각 대상의 복잡성

토지/건물 일괄 매각이 원칙이나, 최근 변경사항으로 인해 목록 2(토지)와 목록 4(건물)가 별도 매각될 가능성이 있습니다. 이는 낙찰 후 건물 소유권 문제 등 복잡성을 야기할 수 있습니다.

6.3. 토지 분할 및 저촉 문제

도로 개설 사업으로 인한 토지 분할 및 특정 필지(1542-3)가 도시계획도로에 저촉되는 문제가 있어 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 법정지상권 성립 가능성

물건 명세서 상, 목록 2번 토지와 별도로 매각 중인 목록 4번 건물과의 관계에서 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 내용이 있습니다.

6.5. 인수되는 전세권 부담

가장 중요한 리스크로, 10억 원에 달하는 전세권이 매수인의 인수 부담으로 작용합니다. 이는 실질적인 취득 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

6.6. 높은 채무 총액

등기부 상 채권 총액이 매우 높아, 경매 신청 채권자 및 기타 채권자들의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주국제공항 인근의 대규모 근린시설 부지로서, 투자 가치가 잠재적으로 높다고 평가할 수 있습니다. 그러나 매우 복잡한 권리 관계, 특히 10억 원에 달하는 전세권 인수 부담, 성립 여부가 불분명한 유치권, 토지 이용 상의 제약 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 또한, 매각 대상의 분할 가능성 및 법정지상권 성립 불분명 등의 문제로 인해 취득 후 추가적인 법률적, 행정적 검토가 필수적입니다. 신중한 접근과 철저한 사전 조사가 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

제주국제공항과의 높은 접근성 및 제주시 도심권에 위치하여 유동인구가 풍부합니다.

8.2. 토지 규모 및 개발 잠재력

3,769㎡에 달하는 넓은 대지는 향후 개발 또는 재건축 시 높은 가치를 창출할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

8.3. 상업 및 관광 인프라

주변 관광 명소 및 공항 배후 상권으로서 다양한 업종의 사업 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정 시, 감정가 5,639,135,900원에서 매수인이 인수해야 하는 전세권 1,000,000,000원을 제외한 실질적 취득 가치를 고려해야 합니다. 즉, 입찰 희망가는 이 10억 원의 부담을 감안하여 책정되어야 합니다.

현재 모든 임차인의 보증금이 '인수 보증금 합계 0원'으로 표기되어 있고 대항력이 없으므로, 별도로 인수해야 할 임차인 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 유치권 신고의 불확실성, 법정지상권 성립 가능성, 토지 저촉 문제, 그리고 복잡한 채권 관계 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 결정이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가는 시장 조사, 주변 유사 물건의 실거래가, 해당 지역의 개발 계획, 그리고 본 물건의 구체적인 현장 조사 결과에 기반하여 산출되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.