나이스옥션 법원경매 제주 2016타경3128 [1] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 산45-2 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: (주)가온감정 · 평가일 2020.05.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 소재 다랑쉬오름 남서측 원거리에 위치하고, 부근은 임야로 형성됨.

교통상황

본건 남측 근거리에 중산간도로(지방도 1136)가 소재하나, 본건까지 차량의 접근은 불편시됨.

형태 및 이용상태

인접토지 대비 평탄한 부정형의 토지로서, 임야(자연림)임.

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 생산관리지역, 경관보전지구3등급, 생태계보전지구4-2등급, 지하수자원보전2등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-지분 매각임, 공유자우선매수신고 제한 있음(매수보증금의 미납으로 매수신고가 실효되는 경우, 다음 매각기일에는 우선매수신청을 행사 할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 제주지방법원 2016타경3128 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 산45-2

* 용도: 임야

* 감정가: 1,034,038,600원

* 토지면적: 39,669.00㎡ (약 12,000평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 기타 (토지 지분 매각)

1.2. 경매 정보

* 경매구분: 유치권에기한경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOO

* 매각 지분: 12,000분의 11,500 (전체 면적 39,669㎡ 중 약 36,242.75㎡ 해당)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 소재 다랑쉬오름 남서측 원거리에 위치하며, 부근은 임야로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 본건 남측 근거리에 중산간도로(지방도 1136)가 소재하나, 본건까지 차량의 직접적인 접근은 불편합니다.

* 본건은 맹지로서 인접 도로와의 직접적인 연결이 없습니다.

2.3. 토지 현황

* 인접토지 대비 평탄한 부정형의 토지로서, 자연림 상태의 임야입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역, 생산관리지역, 경관보전지구3등급, 생태계보전지구4-2등급, 지하수자원보전2등급으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 개요

* 본건은 유치권에 기한 형식적 경매로 신청되었으나, 관련 법령에 따라 부동산상의 부담은 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 주요 등기사항 (말소 예정 또는 완료 권리 포함)

* 갑8: 고정배지분 이전 (1990-04-25)

* 갑33: 아로마산업개발 가압류 (2008-05-01) (권리금액: 3,270,881,514원)

* 갑12: 이영희 (박명화지분 이전) (1996-06-28)

* 을2: 이영희지분 근저당권 (김범용, 1996-06-28) (권리금액: 500,000,000원)

* 을1: 이근 근저당권 (갑구8번김상현지분, 1993-12-23) (권리금액: 150,000,000원)

* 갑43: 신라종합건설 임의경매 (2018-04-13) (권리금액: 256,210,147원)

* 갑19: 동작구청 참가압류 (김상현지분, 1999-07-05)

* 갑16: 국 압류 (김상현지분, 1998-08-01)

* 갑20: 서울특별시강동구 참가압류 (이영희지분, 1999-08-26)

* 갑23: 제주시 참가압류 (김상현지분, 1999-12-03)

* 갑42: 제주세무서 압류 (8번김상현지분, 2016-08-09)

* 등기부채권 총액: 4,177,091,661원

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

* 본건은 제주시 구좌읍의 자연림 지역에 위치하며, 인근에 다랑쉬오름 등 자연 경관 자원을 보유하고 있습니다.

* 주변 지역은 주로 임야로 구성되어 있어, 일반적인 상업 활동이나 주거 밀집 지역과는 거리가 있습니다.

4.2. 접근성 및 이용 편의성

* 중산간도로에 근접해 있으나, 맹지이며 차량 접근이 불편하여 상권 형성에 제한적인 조건을 가집니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반 시설

* 본건은 개발이 제한된 자연림 지역으로, 인근에 주거 생활에 필요한 편의시설이나 대중교통 기반 시설이 부족합니다.

* 차량으로 인근 읍면 지역 이동 시 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 접근성 및 개발 제한

* 맹지로서 외부 도로와의 직접적인 연결이 없어 접근성이 매우 취약하며, 이는 향후 토지 이용 계획에 큰 제약이 됩니다.

* 계획관리지역, 생산관리지역 및 다수의 보전지구(경관, 생태계, 지하수)로 지정되어 있어 개발 행위에 엄격한 제한이 따릅니다.

6.2. 지분 매각으로 인한 공동 소유 문제

* 본건은 전체 토지의 일부 지분만 매각되므로, 공유자들과의 협의가 필수적이며 이는 소유권 행사 및 활용에 복잡성을 야기할 수 있습니다.

6.3. 공유자 우선매수 신고 제한

* 공유자 우선매수 신고 시 매수 보증금 미납으로 신고가 실효될 경우, 해당 공유자는 다음 매각기일에 우선매수권을 행사할 수 없습니다. 이는 공동 매입 시 고려해야 할 사항입니다.

6.4. 유치권 관련 특이사항

* 유치권에 기한 경매로 진행되었으나, 부동산 상의 부담은 소멸된다는 점은 긍정적이나, 유치권의 성립 여부에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.5. 주변 지역 개발 동향

* 인근 다랑쉬오름 주변 지역은 개인 소유지의 비중이 높으며, 일부 개발 계획이나 접근성 관련 이슈가 있는 것으로 파악됩니다. 그러나 본건 토지 자체에 대한 직접적인 혐오시설(예: 산업 폐기물 처리장, 대규모 공장 등)의 존재는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 제주도의 아름다운 자연 경관 속에 위치한 대규모 임야의 지분 매각 건입니다.

* 단, 맹지라는 근본적인 접근성 문제와 엄격한 개발 제한 용도 지역 지정은 토지의 활용 가치를 제한하는 주요 요인입니다.

* 지분 매각으로 인한 공유자 간의 복잡성 및 협의 과정이 예상되며, 경매 절차상 공유자 우선매수 신고에 대한 제한 사항도 존재합니다.

* 자연 친화적 개발 또는 장기적인 토지 가치 상승을 염두에 둔 투자 관점에서 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 자연 경관 자산으로서의 가치

* 다랑쉬오름 인근의 위치는 잠재적으로 관광 자원과의 연계 또는 자연 속에서의 휴양 시설 개발 가능성을 시사합니다.

8.2. 대규모 토지 보유

* 총 39,669㎡의 넓은 면적은 다양한 규모의 개발 계획에 기초가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 최저매각가격 산정

* 본 건 전체 지분의 감정평가액은 1,078,996,800원입니다.

* 매각 대상 지분은 12,000분의 11,500에 해당합니다.

* 이에 따른 최저매각가격은 1,078,996,800원 * (11,500 / 12,000) = 1,033,618,500원입니다.

9.2. 입찰가 고려사항

* 본 건은 맹지이며 개발 제한이 많은 임야 지분 매각 건으로, 입찰 시에는 이러한 리스크 요소를 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

* 인수해야 할 보증금 및 차임이 없으므로, 최저매각가격 대비 적정 입찰가율을 적용하여 투자의 안정성을 확보하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.