나이스옥션 법원경매 제주 2016타경3081 [1] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 3579 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2016타경3081 [1] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 3579 임야 경매

• 사건번호: 2016타경3081
• 주소: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 3579
• 용도: 임야

제주지방법원 경매7계 2016타경3081 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 3579 | 감정가: 728,844,556원 | 최저가: 357,134,000원 | 용도: 임야

1. 제주지방법원 2016타경3081 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2016타경3081 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 3579

용도: 임야

감정가: 728,844,556원

토지면적: 33,488.00㎡ (약 10,130평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일괄 매각

경매구분: 유치권에 의한 경매

채권자: 신OOOOO

특이사항: 유치권에 의한 경매, 관련 사건, 지분 매각 (단, 본건은 토지 일괄매각)

주의사항: 지분 매각으로 표시되었으나, 본건은 유치권에 기한 형식적 경매 신청으로, 부동산상의 부담은 소멸될 예정임.

1.2. 감정평가서 요약

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건 토지(기호 1-12)는 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리에 위치하며, "다랑쉬오름" 남서측 인근 및 원거리에 분포합니다. 또한 일부 기호(12)는 송당리 "높은오름" 북동측 근거리에 위치합니다. 주위 환경은 주로 임야와 농경지가 혼재된 자연 친화적인 지역입니다.

1.2. 2.교통상황

- 기호(1,6,7): 차량 진입 가능, 근거리 간선도로 소재하여 교통사정 보통.

- 기호(2-5): 인근 차량 진입 가능, 근거리 간선도로 소재하나 본건까지 인접지 경유 필요하여 교통사정 불편.

- 기호(8-11): 인근 차량 진입 가능, 남측 지방도(1136번) 소재하나 본건까지 인접지 경유 필요하여 교통사정 불편.

- 기호(12): 차량 진입 가능, 남서측 1136번 도로 접하여 교통사정 무난.

1.2. 3.형태 및 이용상태

- 기호(1): 완경사 사다리형 토지, 임야 상태.

- 기호(2-4): 완경사 부정형 토지, 일부 전 및 임야 상태.

- 기호(5): 인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지, 임야 상태.

- 기호(6,7): 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형 토지, 일부 전 및 임야 상태.

- 기호(8-11): 완경사 부정형 토지, 임야 상태.

- 기호(12): 완경사 부정형 토지, 전으로 이용 중.

1.2. 4.인접 도로상태

- 기호(1,6,7): 북동측 폭 약 4-6m 비포장도로 접함.

- 기호(2-5, 8-11): 지적도상 맹지.

- 기호(12): 남서측 폭 약 20m 포장도로 접함.

1.2. 5.토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 대부분 계획관리지역에 속하며, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구 등 다양한 환경 관련 규제를 받고 있습니다. 일부 필지는 제주특별법에 따른 추가 규제를 적용받습니다. (자세한 내용은 감정평가서 요약표 참조)

1.2. 6.공부와의 차이

- 기호(2-4, 6,7): 공부상 지목은 "임야"이나 현황 일부 "전"으로 이용 중.

- 기호(12): 공부상 지목은 "목장용지"이나 현황 "전"으로 이용 중.

1.2. 7.기타 참고사항

- 임대관계: 미상

- 기타: 기호(6) 지상에 이동식 철재 컨테이너(사무실) 소재함.

2. 입지 조건

본 물건은 제주시 구좌읍 세화리에 위치하여 제주의 아름다운 자연경관을 자랑하는 다랑쉬오름 인근에 자리하고 있습니다. 탁 트인 오름 조망과 함께 주변의 자연 녹지가 풍부하여 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다. 특히 12번 기호 토지의 경우, 폭 20m 내외의 넓은 도로에 직접 접하고 있어 접근성이 우수하며, 이는 향후 개발 가능성을 높이는 요소입니다. 다만, 일부 필지는 지적도상 맹지이거나 인접지를 경유해야 하는 등 개별 필지에 따라 교통 접근성에 차이가 있습니다. 주변에는 농경지와 임야가 혼재되어 있어 전원생활이나 자연 친화적인 개발에 적합한 입지입니다.

3. 권리 분석

본 경매 물건은 '유치권에 의한 경매'로 진행되었습니다. 경매 구분상 유치권이 존재하나, 본건은 형식적 경매 신청이므로 부동산상의 부담은 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 등기부상 권리관계에 대한 부담 없이 깨끗한 권리를 취득할 수 있을 것으로 보입니다. '지분 매각'이라는 문구가 있으나, '토지 일괄 매각'으로 진행되므로 단독으로 전체 토지를 취득하게 됩니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

본 물건이 소재한 구좌읍 세화리는 제주의 동북부에 위치하며, 아름다운 해변과 함께 다랑쉬오름, 용눈이오름 등 제주의 대표적인 오름들이 인접해 있어 관광객들에게 인기가 높은 지역입니다. 세화리 자체적으로는 생활 편의시설(마트, 병원 등) 접근성이 양호한 편이며, 차량으로 약 2~4분 거리에 위치합니다. 대중교통 이용 시 버스정류장까지 도보 약 15분 거리로 접근 가능합니다. 인근에는 비자림, 만장굴 등 유명 관광지가 있으며, 블루보틀 제주점 등 트렌디한 카페들도 자리하고 있어 관광객 수요가 꾸준합니다. 그러나 본 물건은 주로 임야와 농경지로 구성되어 있어 직접적인 상업 시설이나 주거 밀집 지역과는 다소 거리가 있습니다. 따라서 본 물건의 가치는 지역 상권과의 연계보다는 제주의 청정 자연환경을 활용한 관광, 휴양, 전원주택 단지 개발 등의 잠재력에 더 큰 영향을 받을 것으로 보입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지이용규제 및 개발 제한

본 토지는 계획관리지역에 속하나, 경관보전지구(2, 3, 4등급), 생태계보전지구(4-2, 5등급), 지하수자원보전지구(2, 3, 4등급) 등 다수의 환경 관련 규제를 받고 있습니다. 이는 건축이나 개발 시 엄격한 기준을 적용받을 수 있으며, 구체적인 개발 행위 가능 여부는 관련 법규 및 제주도 조례 확인이 필수적입니다. 특히 제주특별법에 따른 규제가 일부 필지에 적용될 수 있습니다. 최근 제주도는 건축 규제 완화를 추진하는 움직임이 있으나, 본 물건과 같은 환경 보전 지구에 대한 규제 완화 여부는 추가 확인이 필요합니다.

5.2. 접근성 및 맹지 문제

일부 토지(기호 2-5, 8-11)는 지적도상 맹지이거나 인접지를 경유해야만 접근이 가능하여, 개발 시 도로 확보 문제가 발생할 수 있습니다. 또한, 차량 진입이 불편한 구간이 있어 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

5.3. 유치권의 성격 및 추가 분쟁 가능성

비록 형식적 경매로 부담이 소멸될 예정이나, 유치권이 발생하게 된 구체적인 경위 및 관련 당사자들과의 관계를 사전에 면밀히 파악할 필요가 있습니다. 만약 관련 분쟁이 완전히 해소되지 않았다면, 향후 예상치 못한 문제가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

5.4. 혐오시설과의 거리

제주시 구좌읍 동복리에는 제주환경자원순환센터(소각시설, 매립장)가 위치하고 있습니다. 본 물건지와의 정확한 거리는 지도상 확인이 필요하나, 일반적으로 이러한 시설은 주거 지역이나 관광 지역과는 거리가 떨어진 곳에 위치하는 경우가 많습니다. 현재 제공된 정보만으로는 혐오시설과의 직접적인 인접성은 파악되지 않으나, 혹시 모를 환경적 영향 가능성에 대한 간접적인 고려는 필요할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 제주 제주시 구좌읍 세화리의 아름다운 자연환경 속에 위치한 넓은 임야 토지입니다. 다랑쉬오름 인근의 쾌적한 환경과 일부 필지의 우수한 도로 접근성은 매력적인 요소입니다. 유치권에 의한 경매로 진행되어 권리상의 부담이 소멸될 가능성이 높다는 점 또한 긍정적입니다. 그러나 계획관리지역임에도 불구하고 복잡한 환경보전지구 규제와 일부 맹지, 도로 접근성 문제 등은 개발 시 신중한 접근을 요구합니다. 제주의 자연환경을 보전하면서도 활용할 수 있는 장기적인 개발 계획 수립이 중요합니다.

7. 투자 포인트

1. 제주도의 희소성 있는 대규모 토지: 제주도의 개발 제한 및 토지 부족 현상을 감안할 때, 3만 3천여 ㎡에 달하는 본 토지는 그 자체로 희소성과 가치를 지닙니다.

2. 자연환경을 활용한 개발 가능성: 다랑쉬오름 인근의 뛰어난 자연경관을 활용하여 고급 전원주택 단지, 힐링/자연 체험 시설, 생태 관광지 등 다양한 테마 개발이 가능합니다. 특히 계획관리지역으로 건축 용도 적용이 비교적 자유로운 편입니다.

3. 권리관계 명확화: 유치권에 의한 형식적 경매로 진행되어 낙찰 시 권리상의 부담이 소멸될 가능성이 높아, 안전한 투자를 기대할 수 있습니다.

4. 접근성이 우수한 일부 필지: 12번 기호 토지와 같이 넓은 도로에 직접 접하는 필지는 개발 시 초기 진입로 확보가 용이하며, 향후 가치 상승을 견인할 잠재력이 있습니다.

5. 장기적 관점의 가치 상승: 제주도의 지속적인 관광 수요 증가 및 개발 압력을 고려할 때, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

투자를 고려하신다면, 본 토지가 속한 지역의 구체적인 개발 계획, 제주도 조례에 따른 건축 규제 사항, 그리고 각 필지의 개별적인 현황 및 접근성 등을 종합적으로 분석하시어 신중하게 접근하시기를 권해드립니다.

법원 정보

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