나이스옥션 법원경매 순천 2024타경1337 [1] 전남 순천시 해룡면 호두리 1160-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써치감정 · 평가일 2024.06.21

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호1은 일반철골조 판넬지붕 단층(사용승인일, 2019.02.14) 층고 12.4m
외,내벽은 판넬 및 기타 마감재
바닥은 콘크리트 위 에폭시 마감 등
창호는 PVC 샷시임.

기호2는 일반철골구조 판넬지붕 단층(사용승인일, 2019.02.14) 층고 5.4m
외,내벽은 판넬 등
바닥은 타일,
창호는 PVC 샷시임.

기호3은 일반철골구조 판넬지붕 2층(사용승인일, 2021.05.20) 층고 10.3m
-작업장; 내외벽 판넬잇기, 바닥은 콘크리트위 에폭시 마감, 창호는 PVC.샷시이고,
-사무실(1층 일부, 2층); 외벽은 복합판넬 잇기, 내벽은 페인팅, 벽지 등 내장 마감재
바닥은 인조석 및 내장용 타일 마감, 창호는 PVC 샷시 등임.

이용상태

기호1은 현 창고로 이용 중이고,
기호2는 식당 휴게실 등
기호3의 1층은 작업장 로비, 전시장, 회의실, 화장실 등
2층은 사무실 등임.

설비내역

기호1은 소화전, 화재탐지 등 구비되고,
기호2는 급,배수설비, 위생설비 구비되고,
기호3은 급, 배수설비,위생설비, 소화전, 화재탐지, 불꽃감지 등 구비됨.

부합물 및 종물

건물개황도 참고 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물의 토지사용권에 대한 상세 내역은 미상이므로 소관청에 확인을 요하여야 합니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 공장및광업재단 저당법 제6조목록 제2021-16호는 특정이 불가하여 매각에서 제외, 제시외 기계기구 포함
3. 목록 1,2,3.은 율촌자유무역지역에 소재하는 바, 자유무역지역에서 사업을 영위하기 위해서는 자유무역지역의 지정 및 운영에 관한 법률 제10조에 따른 입주자격을 구비하고 율촌자유무역지역관리원과 입주 및 임대계약 체결을 해야함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

사건번호: 순천지원 2024타경1337 (1)

소재지: 전남 순천시 해룡면 호두리 1160-1 (신주소: 전라남도 순천시 율촌산단4로 26-29)

용도: 공장

감정가: 4,921,441,030원

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 건물 현황

건물 총 면적: 7,324.85㎡ (약 2,217평) [cite: JSON]

토지 총 면적: 10,693.2㎡ (약 3,234평) [cite: JSON]

건물 구조: 일반철골구조 판넬지붕 단층 및 2층

건물 사용승인일:

- 기호1, 2: 2019년 02월 14일 [cite: Appraisal Summary]

- 기호3: 2021년 05월 20일 [cite: Appraisal Summary]

- (총괄표제부 기준 사용승인일: 2014년 04월 23일) [cite: JSON]

건물 내부 용도: 창고, 식당, 휴게실, 작업장, 사무실, 전시장, 회의실 등

주요 설비: 소화전, 화재탐지, 급배수설비, 위생설비, 불꽃감지기 등 구비

1.3. 기타 시설

주차 가능 대수: 총 18대 [cite: JSON]

2. 입지조건

2.1. 지역적 특징

본 물건은 전라남도 순천시 해룡면에 위치한 율촌자유무역지역 내에 자리하고 있습니다. [cite: Provided Info, 4]

율촌자유무역지역은 동북아 물류 거점 지역으로 육성되고 있으며, 국가 경제 발전을 선도하는 핵심 지역 중 하나입니다.

2.2. 교통 및 접근성

율촌자유무역지역은 고속도로, 철도, 항만 등 핵심 인프라와 전국을 연결하는 교통의 요충지에 위치합니다.

주요 교통망으로는 순천IC, 광양IC 접근이 용이하며, 전라선 고속철도(KTX)를 통해 서울까지 약 3시간 소요됩니다.

또한, 광양항 컨테이너부두 및 율촌1산단 전용 부두와 인접해 있어 물류 이동에 매우 유리한 입지입니다.

여수공항은 약 10분 거리에 있으며, 무안·김해국제공항 및 광주·사천공항도 1시간대 접근이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건은 건물만 매각 대상이며, 등기부등본 상 모든 권리는 말소 예정으로 낙찰자가 인수하는 권리는 없는 것으로 분석됩니다. [cite: Building Mortgage Register Summary]

말소기준권리는 2021년 8월 5일 접수된 하나은행의 근저당권(을1, 2,820,000,000원)입니다. [cite: Building Mortgage Register Summary]

이후 접수된 다수의 근저당권, 가압류, 압류 등의 권리들은 모두 말소되는 것으로 확인됩니다. [cite: Building Mortgage Register Summary]

최초 소유권 보존 등기는 1899년 12월 30일 케이엠에이티엘 명의로 되어 있으며, 이후 주식회사 마이벨로(2021.07.20)를 거쳐 현재 경매 신청 채권자는 하나은행(2024.03.19 임의경매개시결정, 2,857,135,343원)입니다. [cite: Building Mortgage Register Summary]

3.2. 임차인 현황

임차인: 최기호

보증금: 0원

차임: 0원

사업자 등록일: 2023년 10월 04일

대항력: 없음 [cite: Provided Info]

비고: 임차인은 보증금 및 차임이 없으므로, 낙찰자가 인수할 임차보증금 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 산업단지 내 위치

물건지는 율촌자유무역지역 내 핵심 산업 부지에 위치하여 산업 활동에 최적화된 환경을 제공합니다.

4.2. 주변 입주 기업 및 시너지

율촌자유무역지역은 광양항, 포스코 광양제철소, 여수 석유화학단지 등 대규모 산업 시설과 인접하여 철강재, 합성수지 등 기초 소재의 원활한 수급 및 생산 제품 판매에 유리한 입지 환경을 갖추고 있습니다.

이는 관련 산업 간 시너지 효과 창출 및 물류 경쟁력 강화에 기여할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 지원시설 및 편의시설

율촌자유무역지역 내에서는 사업 운영에 필요한 행정 업무를 율촌자유무역지역관리원에서 원스톱으로 처리할 수 있습니다.

주요 지원 연락처: 율촌자유무역지역관리원 (061-727-9796) [cite: Provided Info, 5, 19]

이외의 생활 편의시설은 인근 순천 시가지 또는 여수 시가지 접근을 통해 이용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 사용권 미확인

건물의 토지 사용권에 대한 상세 내역은 미상이며, 관련 소관청 확인이 필요합니다. 이는 매수인이 토지에 대한 사용 권리를 어떻게 확보할지에 대한 중요한 고려사항이 될 수 있습니다. [cite: Provided Info]

6.2. 자유무역지역 입주 자격 및 계약

본 물건은 율촌자유무역지역에 소재하므로, 자유무역지역에서 사업을 영위하기 위해서는 「자유무역지역의 지정 및 운영에 관한 법률」 제10조에 따른 입주 자격을 갖추고 율촌자유무역지역관리원과 별도의 입주 및 임대 계약을 체결해야 합니다. [cite: Provided Info, 2, 11]

자세한 입주 자격 및 절차는 율촌자유무역지역관리원에 문의해야 합니다.

6.3. 매각 제외 목록

공장및광업재단 저당법 제6조 목록 제2021-16호는 특정 불가로 인해 매각에서 제외됩니다. 다만, 제시외 기계기구는 매각에 포함될 수 있습니다. [cite: Provided Info]

6.4. 지역 환경

순천시 해룡면 일대에서 폐기물 처리 시설(음식물 처리 시설, 소각장 등) 운영 및 관련 논의가 진행 중입니다.

해당 시설들이 본 물건지와 직접적인 인접성은 낮을 수 있으나, 지역 환경 변화 및 규제 동향을 주시할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 율촌자유무역지역 내 우수한 입지와 비교적 신축에 가까운 건물(2019년, 2021년 사용승인)을 갖추고 있어 산업 시설로서의 활용 가치가 높습니다. [cite: Appraisal Summary]

등기부상 모든 권리가 말소되어 낙찰 후 인수할 권리 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. [cite: Building Mortgage Register Summary]

하지만, 토지 사용권 미확인 및 자유무역지역 입주 자격 요건 충족이라는 두 가지 중대한 선결 과제가 존재합니다. 이 부분에 대한 명확한 확인과 해결 방안이 마련된다면, 투자 가치가 높은 물건이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

- 깨끗한 권리 관계: 모든 선순위 권리가 말소되어 명확한 소유권 확보 가능.

- 자유무역지역의 이점: 세제 혜택, 물류 효율성, 정부 지원 등 자유무역지역의 다양한 이점 활용 가능.

- 현대적 건물 시설: 최근 사용승인된 건물로 즉시 활용 및 최소한의 보수 투자 가능.

- 산업 클러스터 내 입지: 주변 대규모 산업단지와의 연계를 통한 시너지 효과 기대.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 4,921,441,030원을 기준으로 하되, 인수할 보증금은 0원이므로 이를 제외하고 산정합니다.

다만, 다음과 같은 사항들을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

- 토지 사용권 확보 비용 (임대료, 매입 비용 등)

- 자유무역지역 입주 자격 획득 및 관련 계약 체결에 필요한 제반 비용

- 향후 건물 활용 가능성 및 예상 수익률

- 주변 유사 물건의 최근 낙찰 사례 및 시장 동향

정확한 예상 입찰가 산정은 해당 물건의 토지 사용권 확보 가능성과 자유무역지역 입주 자격 충족 여부를 최우선으로 확인한 후, 추가적인 시장 조사를 통해 시장 가격 및 경쟁 상황을 면밀히 분석하여 결정하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.