나이스옥션 법원경매 목포 2023타경53502 [1] 전남 목포시 죽교동 704, 701동 6층603호 (죽교동,목포죽교동신안실크밸리7차아파트) 외 1필지 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청호 · 평가일 2023.07.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 죽교동 소재 "북항선착장" 북동측 인근에 위치한 목포죽교동신안실크밸리7차아파트 제701동 제6층 제603호로서 주위는 아파트단지지대임.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하며, 주변에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

일련번호 가) 철근콘크리트조구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 제6층 제603호로서,
외벽 : 세멘몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 마감 등,
창호 : 하이새시창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방, 화재탐지 및 경보시설, 승강기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 왕복 4차선, 남서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로, 북동측으로 노폭 약 5m의 보행자 도로에 각각 접하며, 북서측 및 남서측으로 단지내 포장도로가 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 목포지원 2023타경53502 (1)

소재지: 전남 목포시 죽교동 704, 701동 6층603호 (목포죽교동신안실크밸리7차아파트) 외 1필지

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 피OOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 기본 내역

감정가: 245,000,000원

토지면적: 65.08㎡ (약 19.69평)

토지지분: 65.0836㎡ (약 19.70평)

건물면적: 169.96㎡ (약 51.41평)

건물지분: 169.9575㎡ (약 51.41평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

특이사항: 관련사건, 유동화물건

1.3. 건물 구조 및 이용 상태

구조: 철근콘크리트조, 철근콘크리트지붕, 20층 건물 중 제6층 제603호

외벽: 세멘몰탈위 페인팅 마감 등

내벽: 벽지, 타일 마감 등

창호: 하이새시창

이용상태: 아파트

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스 개별난방, 화재탐지 및 경보시설, 승강기 구비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 죽교동 소재 "북항선착장" 북동측 인근에 위치한 목포죽교동신안실크밸리7차아파트 제701동 제6층 제603호로서, 주위는 아파트단지 지대임.

2.2. 교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 주변에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

2.3. 도로상태

본건 북서측으로 왕복 4차선, 남서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로, 북동측으로 노폭 약 5m의 보행자 도로에 각각 접하며, 북서측 및 남서측으로 단지내 포장도로가 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부채권 총액: 270,968,127원

말소기준권리:

을4: 2020-09-29 근저당권, 페퍼저축은행, 181,200,000원

기타 권리 (모두 말소 예정):

갑4: 2019-07-08 소유권이전, 양찬기 (매매 거래가액: 225,000,000원)

을5: 2020-09-29 근저당권, 페퍼저축은행, 49,200,000원

갑5: 2021-12-17 가압류, 케이비캐피탈(주), 14,510,147원

갑6: 2021-12-28 가압류, 우리금융캐피탈(주), 16,557,980원

갑7: 2022-01-21 압류, 목포시

갑8: 2022-03-07 가압류, 신용보증기금, 9,500,000원

갑9: 2022-08-11 압류, 국민건강보험공단

갑10: 2023-06-27 임의경매, 피에이치비제십오차유동화전문유한회사, 192,000,000원

갑11: 2023-07-28 압류, 해남군

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 최지은

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-06-08

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

비고: 임차인은 대항력이 없으며, 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

The provided search results indicate that "목포죽교동신안실크밸리7차" is a large apartment complex with 657 units, built in 2016. Residential transaction data shows that 34 pyeong units (approx. 112 sqm) have been trading around 250 million KRW, and 32 pyeong units (approx. 105 sqm) also around this price range in late 2021 or early 2022. The appraisal value of 245 million KRW for the subject property appears to be in line with these recent transaction prices. The area of the subject property is 169.96㎡ (approx. 51.41 pyeong), which is larger than the typical units mentioned in the search results. This suggests the subject property might be a premium unit or a combination of units. The area is larger than the typical units mentioned in the search results which are around 32-34 pyeong. The apartment complex is described as having good transportation access and being in an area with ongoing development potential.

4.1. 주변 상권

목포 죽교동신안실크밸리7차 아파트는 2016년에 입주한 대규모 단지(657세대)로, 주변에 목포농협하나로마트로컬푸드 북항점 등 편의시설이 도보 거리에 위치해 있어 생활 편의성이 양호합니다. 또한, 북항회어시장과도 가까워 신선한 해산물 접근성이 좋습니다. 아파트 단지 주변으로 다양한 상업 시설 및 편의 시설이 형성되어 있어 지역 내 상권은 비교적 활성화되어 있는 것으로 판단됩니다.

4.2. 시세 동향

부동산 실거래가 정보에 따르면, 해당 단지의 32평형(약 105㎡) 및 34평형(약 112㎡)의 매매 시세는 2021년 말 기준으로 약 2억 1천만 원에서 2억 5천만 원 선으로 형성되어 있었습니다. 본건의 감정가는 2억 4천 5백만 원으로, 당시 시세와 유사하거나 약간 상회하는 수준으로 평가되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

목포죽교동신안실크밸리7차 아파트 인근에는 목포농협하나로마트로컬푸드 북항점이 위치해 있으며, 이는 도보로 이용 가능한 거리에 있습니다. 또한, 북항회어시장이 가까워 신선한 해산물을 쉽게 접할 수 있습니다.

5.2. 학군

본건 단지는 목포서부초등학교, 목포덕인중학교, 목포고등학교 등의 학군에 속해 있어 교육 환경이 비교적 양호한 것으로 평가됩니다.

5.3. 주거 환경

아파트는 위생설비, 급배수설비, 도시가스 개별난방, 화재탐지 및 경보시설, 승강기 등의 주거 편의 설비를 갖추고 있습니다. [cite: 1.3]

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 사항

본건은 임의경매 물건으로, 등기부상 모든 권리가 말소될 예정입니다. [cite: 3.1] 임차인 최지은은 대항력이 없어 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 파악되었습니다. [cite: 3.2]

6.2. 특이사항

본건은 관련 사건 및 유동화 물건으로 분류되어 있어, 경매 진행 과정이나 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. [cite: 1.2]

6.3. 주변 환경

현재까지 조사된 정보와 공개된 지도 정보 상으로는 본건 인근에 혐오시설이 파악되지 않았습니다. [cite: 6.3]

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 목포시 죽교동에 위치한 신안실크밸리7차 아파트 경매 건으로, 2016년에 준공된 대규모 아파트 단지의 일부입니다. 총 657세대로 구성된 단지이며, 본건은 6층에 위치한 169.96㎡ (약 51.41평) 면적의 아파트입니다. 교통은 차량 접근이 용이하며 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다. [cite: 1.3] 주변에 마트, 시장 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있고, 초중고 학군도 형성되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정이며, 인수해야 할 임차 보증금 또한 없어 권리상 특별한 문제는 없을 것으로 보입니다. [cite: 3.1, 3.2] 다만, 본건이 유동화 물건이며 관련 사건이 존재한다는 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려할 필요가 있습니다. [cite: 1.2]

8. 투자 포인트

* 양호한 입지: 목포시 죽교동에 위치하며, 주변에 생활 편의시설 및 학군이 형성되어 있어 주거 가치가 높습니다.

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수할 임차 보증금이 없어 권리 분석이 매우 명확합니다. [cite: 3.1, 3.2]

* 대형 면적: 169.96㎡ (약 51.41평)의 넓은 면적을 가진 아파트로, 수요가 있을 수 있습니다.

* 비교적 합리적인 감정가: 2021년 말 시세와 유사한 수준으로 평가되어, 향후 시세 상승 여력 및 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가 245,000,000원을 기준으로, 부동산 시장 상황, 유사 물건의 낙찰가율, 본건의 잠재적 리스크 요인(유동화 물건, 관련 사건 등) 및 권리 관계의 안정성을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재 파악된 권리 관계상 인수해야 할 금액이 없으므로, 감정가 대비 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (예: 196,000,000원 ~ 220,500,000원)

이는 일반적인 시세 및 경매 시장 동향을 반영한 추정치이며, 실제 입찰 참여 전에는 반드시 최근 실거래가, 주변 유사 물건의 낙찰가율, 현장 조사 결과 등을 바탕으로 보다 면밀한 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.