나이스옥션 법원경매 광주 2023타경78041 [1] 광주광역시 동구 지산동 671, 102동 1층105호 (지산동,지산휴먼시아) 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: (주)가람감정 · 평가일 2023.10.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 광주광역시 동구 산수동 소재 "광주광역시립 산수도서관" 남측 인근에 위치한 부동산(지산휴먼시아 제102동 제1층 제105호)으로서, 주위는 아파트단지, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주택 및 상가혼용지대로서, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건 단지까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 지하1층-지상15층 건물 중 제1층 제105호로서,
외벽 : 모르타르위페인팅 마감 등
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수위생설비 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사사다리형 평지로서, 아파트부지임.

인접 도로상태등

본 건 단지는 남서측으로 왕복 4차로의 아스팔트포장도로와 접하고, 동측 및 남측, 북측으로 노폭 약 10-12M의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2023타경78041 (1)

* 소재지: 광주광역시 동구 지산동 671, 102동 1층105호 (지산휴먼시아)

* 용도: 아파트

* 감정가: 349,000,000원

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 제OOOOOO

1.1. 면적 정보

* 토지면적: 58.66㎡ (약 17.74평)

* 토지지분: 58.6612㎡ (약 17.74평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 84.96㎡ (약 25.70평) - 전용면적

* 건물지분: 84.96㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 건물 정보

* 아파트명: 지산휴먼시아

* 사용승인일: 2010년 06월 10일

* 건축 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트경사지붕, 지하 1층 - 지상 15층 건물 중 제1층 제105호

* 외벽 마감: 모르타르 위 페인팅 마감 등

* 창호: 새시 창호 등

* 이용 상태: 아파트

* 설비 내역: 기본적인 급배수위생설비 및 난방설비 구비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본 건은 광주광역시 동구 산수동 소재 "광주광역시립 산수도서관" 남측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트단지, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

* 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로

* 단지까지 차량 진출입이 가능합니다.

* 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 본 건 단지는 남서측으로 왕복 4차로의 아스팔트포장도로와 접하고 있으며, 동측 및 남측, 북측으로 노폭 약 10-12M의 아스팔트포장도로와 접하여 차량 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획

* 도시지역

* 제3종일반주거지역

* 도로(접합)

* 소로1류(폭 10m-12m)(접합)

* 전통상업보존구역(유통산업발전법)

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 집합건물 등기부상 말소기준권리는 제일새마을금고의 근저당 (2015-10-26, 200,400,000원)입니다.

* 소유권 보존 등기 이후 소유권 이전, 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 등기되었으나, 본 경매 개시 결정(제일새마을금고, 2023타경78041)으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 1,064,371,536원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 신휘원

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-03-28

* 확정일자: 2023-06-30

* 배당신고일자: 2023-12-21

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리분석 결과

* 말소기준권리(을1)보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 임차인 신휘원은 대항력이 없는 것으로 파악되어, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

* 물건명세서에 '지상권'에 대한 언급이 있으나, 구체적인 내용이나 권리자가 명시되지 않아 매각으로 소멸 여부는 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 소재한 지역은 아파트 단지와 다양한 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

* 주변에 병원, 학교, 상업 시설 등이 분포하여 생활 편의성이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 단지 내 차량 진출입이 용이하며, 주변 도로망이 잘 갖추어져 있어 차량을 통한 접근성이 우수합니다.

5. 생활정보

* 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 지산휴먼시아

* 동수: 6개동

* 세대수: 375세대

* 최고층: 15층, 최저층: 1층

* 총 주차대수: 385대 (건축물대장 기준, 지상 3대, 지하 13대로 기재된 정보는 세대수 대비 부족할 수 있음)

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소

* 주변 시설: 각종 근린생활시설, 광주광역시립 산수도서관 인근

6. 잠재적 리스크

* 주차 공간: 아파트 총 세대수(375세대) 대비 총 주차대수(385대)가 기재되어 있으나, 실제 동별/층별 주차 가능 여부 및 일반 주차 공간의 포화도는 추가 확인이 필요합니다. (안내된 주차대수 171대는 세대수 대비 현저히 부족합니다.)

* 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권'에 대한 언급이 있으나, 세부 내용이 없어 권리관계 확인 시 주의가 필요합니다.

* 감정가 대비 시세: 감정가(349,000,000원)는 최근 실거래가(84.96㎡ 기준 최대 340,000,000원)와 유사하거나 약간 상회하므로, 입찰 시 시세 변동 가능성을 고려해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 모든 선순위 권리가 말소될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도 및 권리행사에 어려움이 적습니다.

* 안정적인 주거 환경: 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집한 지역으로 주거 가치가 안정적입니다.

* 교통 편리성: 단지 내 차량 진출입이 용이하며, 주변 도로망이 잘 구축되어 있습니다.

* 시세 차익 기대: 현재 감정가와 최근 실거래가를 고려할 때, 경매 특성상 시세보다 낮은 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 2026년 6월 28일: 74.92㎡ (약 22.67평) - 308,000,000원

* 2026년 6월 5일: 84.99㎡ (약 25.71평) - 340,000,000원

* 2026년 7월 14일: 84.96㎡ (약 25.70평) - 320,000,000원

* 대상 물건의 면적(84.96㎡)과 유사한 최근 실거래가는 320,000,000원 ~ 340,000,000원 수준입니다.

* 본 물건의 감정가는 349,000,000원입니다.

* 권리 분석상 인수 부담이 없으므로, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 접근하는 것이 유리합니다.

* 예상 입찰가: 305,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.