나이스옥션 법원경매 광주 2023타경68341 [1] 광주광역시 북구 두암동 59-20, 103동 18층1810호 (두암동,미라보아파트) 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2023.05.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 두암동 소재 "문화초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 다세대주택, 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 기존 주택지대임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상20층 건물 중 제18층 제1810호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지 붙임, 일부 타일 붙임 등
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방설비, 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

경사지내 평탄하게 조성된 부정형의 토지임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합)중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

- 지분매각, 특별매각조건 있음(공유자우선매수권 1회로 제한)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 광주지방법원 2023타경68341 (1)

소재지: 광주광역시 북구 두암동 59-20, 103동 18층 1810호 (미라보아파트)

용도: 아파트

감정가: 45,640,000원

건물 전체 면적 (추정): 129.71㎡ (약 39.23평)

토지 전체 면적 (추정): 54.91㎡ (약 16.61평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOOOOOOOO

1.2. 아파트 정보

아파트명: 미라보4차

주소: 광주광역시 북구 두암동 59-20

준공연도: 1994년 2월 26일

최고층: 20층

본건 층수: 18층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 광주광역시 북구 두암동 소재 "문화초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 다세대주택, 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건 소재 부지 서측으로는 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m), 소로2류(폭 8m-10m), 중점경관관리구역, 전통상업보존구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각물건의 권리사항

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

말소기준권리: 주식회사케이아이코아즈대부의 강제경매개시결정 (2023.05.09.)

등기부채권 총액: 0원 (경매로 소멸될 채권 총액 기준)

3.2. 임차인 현황

임차인: 정연화

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2013-10-17

대항력: 있음

인수 보증금 합계: 0원

주의사항: 해당 임차인은 대항력을 보유하고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 실제 권리관계 및 명도 협의 시 변수가 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3.3. 특이사항 및 주의사항

* 본건은 공유자우선매수 신고가 있었으며, 지분매각으로 진행됩니다.

* 공유자우선매수권은 1회로 제한되는 특별매각조건이 있습니다.

* 관련 사건이 존재할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

4. 상권분석

4.1. 주거 환경

본건이 소재한 두암동 일대는 오랜 기간 형성된 주거 밀집지역으로, 아파트 단지 및 주택가, 근린생활시설이 조화를 이루고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 문화초등학교가 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통시설: 인근 버스정류장을 통해 광주 시내 주요 지역으로 이동이 가능합니다.

* 편의시설: 단지 내 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 주변 지도상 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분매각 물건으로, 타 공유자와의 관계 설정 및 지분 처분 시 협의가 필요할 수 있습니다.

* 공유자우선매수권 행사 시 낙찰받지 못할 가능성이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 명도 진행 시 추가적인 검토 및 협상이 필요할 수 있습니다.

* 건축물 사용승인일(1994년) 기준으로 노후도가 상당하여 향후 유지보수 및 재건축 관련 사항을 고려해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 북구 두암동에 위치한 미라보4차 아파트의 지분 매각 물건입니다. 입지 조건은 양호한 편이나, 지분매각 및 대항력 있는 임차인 존재로 인한 권리관계 복잡성, 공유자우선매수권 등의 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 아파트의 준공 연도가 오래되어 노후도 또한 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 광주 북구의 기존 주거지역에 위치하여 안정적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 최근 실거래가 기준으로 볼 때, 감정가 대비 시장 가치 간의 상당한 차이가 존재하여, 시세차익 가능성이 존재합니다. (다만, 지분 매각임을 감안하여 신중한 접근 필요)

* 공유자우선매수권 행사 여부 및 타 공유자와의 협의를 통해 향후 전체 지분 확보 또는 명확한 권리 관계 정립이 가능하다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 45,640,000원입니다.

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사 면적(전용면적 약 59.925㎡)의 본건 아파트 18층 매물이 2026년 4월 27일에 101,000,000원, 2026년 5월 11일에 96,000,000원에 거래된 것으로 확인되었습니다.

이는 본건의 감정가가 해당 아파트 지분 가치를 보수적으로 평가했거나, 전체 가치 대비 지분 비율이 고려된 금액으로 판단됩니다.

감정가를 기준으로, 최근 시세를 반영하여 보수적으로 산정한 예상 입찰가 범위는 45,640,000원 (감정가) ~ 55,000,000원 수준입니다.

투자자는 본건의 지분 비율, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 향후 전체 지분 확보 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.