나이스옥션 법원경매 군산 2023타경2983 [1] 전라북도 군산시 나운동 OOOOO 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서원감정 · 평가일 2023.08.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 전라북도 군산시 나운동 소재 "현대4차아파트" 북동측 인근에 위치하며, 주위는
공동주택 주변의 상업용부동산 및 상업나지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

동측 인근에 광대한면의 백토로가 위치하고, 본건까지 차량접근 가능하며, 버스정류장이
인근에 위치하고 있어 제 지역으로 접근성 등 양호합니다.

형태 및 이용상태

사다리형 평지의 토지로서, 현황 "대(상업용)"로 이용 중입니다.

인접 도로상태

남측으로 폭 약 15m, 서측으로 폭 약 8m의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로2류
(폭 15m-20m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(초록빛유치원)<교육환경
보호에 관한 법률>에 해당됩니다.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2-가)는 철골조 슬라브지붕 5층으로서
- 외 벽: 법량판넬 및 대리석판재, 화강석버너구이, 강화유리 등 마감.
- 내 벽: 몰탈위 페인팅 및 벽지, 타일 등 마감.
- 창 호: 샤시창 등 마감.

이용상태

기호2-가)는 제2종 근린 생활시설 5층 건물로서 현황 장기간 공실상태 입니다.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 화재경보 및 소방설비 등이 구비되어 있습니
다.

부합물 및 종물

본 건물의 부합물 및 종물 성격의 제시외 건물 기호ㄱ)이 소재합니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물 포함(제시외 건물은 유한회사 두경산업의 소유이고 유한회사 두경산업이 점유하고 있는 바 매각대상이 아니라는 취지의 26.6.5.자 감정평가보완명령신청을 제출함)
2. 서진환경자원의 대표자 오동근이 2024. 2. 14. 유치권신고(공사대금 166,000,000원)를 하였으나, 채권자의 승계인 케이에프지이삼일이유동화전문 유한회사가 2026. 1. 27. 유치권부존재확인의 원고승소판결(전주지법 24가단20296 유치권 부존재 확인, 2025.9.24.확정)을 제출함
3. 이 사건의 채무자겸소유자가 2026. 6. 5.자로 감정평가보완명령신청서를 제출하였음(2026.6.5.추가 및 정정)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

사건번호: 군산지원 2023타경2983 (1)

소재지: 전라북도 군산시 나운동 117-1

용도: 근린시설

감정가: 2,710,452,320원

매각구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

3. 토지 정보

토지면적: 1175.00㎡ (약 355.44평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

4. 건물 정보

건물면적: 2114.00㎡ (약 640.74평)

건물 제시외면적: 6.00㎡ (약 1.81평)

건축물 구조: 철골조 슬라브지붕 5층, 지하 1층

건물 사용승인일: 2006년 12월 18일

건물 현황: 장기간 공실 상태

2. 입지조건

3. 주변 환경 및 입지

본건 토지는 전라북도 군산시 나운동 소재 "현대4차아파트" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택 단지와 상업용 부동산, 상업 나지가 혼재된 지역입니다.

4. 교통 및 접근성

동측 인근에 폭 넓은 백토로가 위치하여 차량 접근이 용이합니다.

인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 지역 접근성이 양호합니다.

토지는 남측으로 폭 약 15m, 서측으로 폭 약 8m의 도로에 접하고 있습니다.

5. 토지이용계획 및 규제

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역

* 지구단위: 시가지경관지구(일반)

* 도로: 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역(모든 축종 사육 제한), 상대보호구역(초록빛유치원)

3. 권리분석

4. 주요 권리 사항

경매 사건은 전북은행의 임의경매로 진행됩니다.

말소기준권리 설정일은 2022년 1월 28일이며, 말소기준권리 자체는 말소된 상태입니다.

본 건은 채권자인 전북은행이 신청한 임의경매(2023타경2983)에 의한 매각입니다.

이 외에도 다수의 가압류, 압류, 강제경매가 등기되어 있으며, 이들 대부분은 말소될 예정입니다.

5. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

매각으로 인해 등기부상의 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

"매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음"으로 명시되어 있어, 인수되는 부담은 없습니다.

다만, 유치권, 대항력 있는 임차인 등은 별도 검토가 필요합니다.

6. 임차인 현황

* (주)광복에너지

보증금: 1,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2019-08-23

대항력: 있음

비고:

* SUN J *

보증금: 50,000,000원

차임: 1,200,000원

전입/사업일자: 2016-03-18

확정일자: 2016-03-21

대항력: 있음

비고:

* 농업회사법인유한회사자연한송이

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2018-10-19

대항력: 있음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

상기 임차인들은 대항력이 있으나, 인수 보증금은 없으므로 경매 낙찰 후 보증금 반환은 배당을 통해 이루어질 것으로 예상됩니다.

7. 기타 권리 사항

유치권: 서진환경자원 대표 오동근이 공사대금 166,000,000원으로 유치권을 신고하였으나, 채권자의 승계인 케이에프지이삼일이유동화전문 유한회사가 유치권 부존재 확인 소송에서 승소(2025.9.24. 확정)함에 따라 법적으로 인정되지 않을 가능성이 높습니다. 그러나 최종적인 법적 판단을 확인할 필요가 있습니다.

제시외 건물: 유한회사 두경산업 소유 및 점유로, 매각 대상이 아니라는 취지의 감정평가보완명령신청이 제출되었습니다. 이는 매각 절차 진행에 따라 변동될 수 있는 사항입니다.

채무자겸소유자의 감정평가보완명령신청서 제출(2026.6.5.) 등 추가적인 법적 절차가 진행 중일 수 있습니다.

4. 상권분석

5. 상권 특징

본 물건은 군산시 나운동의 상업 지역에 위치하며, 인근에 아파트 단지가 있어 배후 수요가 존재합니다.

상업용 부동산 및 나지가 혼재하는 지역으로, 다양한 업종의 상권이 형성될 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

6. 업종별 잠재력

제2종 근린생활시설로 용도가 지정되어 있으며, 현재 장기간 공실 상태입니다.

주변 상업 시설 및 주거 지역을 고려할 때, 식당, 카페, 소매점, 서비스업 등 다양한 업종의 입점이 가능할 것으로 보입니다.

다만, 장기 공실은 해당 상권의 수요 부족, 임대료 수준, 또는 건물 자체의 문제점을 시사할 수 있으므로 면밀한 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

6. 편의시설 및 기반시설

* 인근에 다양한 상업 시설(식당, 쇼핑몰, 은행 등)이 밀집해 있을 것으로 예상됩니다.

* 기본적인 급배수, 위생, 승강기, 화재경보 및 소방 설비가 구비되어 있습니다.

7. 교육 및 문화시설

* 토지이용계획상 "초록빛유치원"이 인접한 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 주변에 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 위치할 가능성이 높습니다.

8. 주변 환경 (혐오시설 등)

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지 인근에 특별한 혐오시설이나 유해 시설이 인지되지는 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

7. 권리 관계 리스크

* 유치권: 법원의 판결로 부존재가 확인되었으나, 이의 제기 가능성 등 법적 분쟁의 여지가 완전히 해소되지 않았을 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 현재 대항력 있는 임차인이 존재하나, 이들의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않는 조건입니다. 이는 배당 과정을 통해 해결될 것이나, 절차 진행에 주의가 필요합니다.

8. 물건 자체 리스크

* 장기간 공실 상태: 임대수익 창출에 대한 불확실성이 존재하며, 공실 원인 파악이 필수적입니다.

* 제시외 건물: 매각 대상이 아니라는 소유자의 주장이 있어, 소유권 분쟁의 소지가 있습니다.

9. 경매 절차 및 기타 리스크

* 재매각: 이전 경매에서 낙찰이 되지 않았거나, 낙찰 후 문제가 발생하여 재매각이 진행되는 경우로, 물건 자체 또는 권리 관계에 복합적인 문제가 있을 수 있습니다.

* 중복 사건: 유사한 사건이 병행 진행되고 있어, 절차상 혼란이나 지연 가능성이 있습니다.

* 채무자겸소유자의 추가 신청: 매각 절차 진행 중 소유자의 추가적인 법적 신청은 절차 지연의 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 군산시 나운동의 상업 지역에 위치한 근린생활시설 건물로, 대규모 토지와 건물 면적을 보유하고 있습니다. 입지 조건 및 교통 접근성은 양호한 편이나, 장기간의 공실 상태, 제시외 건물에 대한 소유권 분쟁 가능성, 그리고 복잡한 권리 관계(유치권 신고, 다수의 압류 및 가압류, 재매각 이력) 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히, 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 인수 부담은 없는 상황입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근과 철저한 현장 조사 및 권리 분석이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 전라북도 군산시 나운동이라는 상업 및 주거 혼합 지역 내 입지.

* 광대한 토지 면적(1175.00㎡)과 연면적(2114.00㎡)을 바탕으로 다양한 상업적 활용 가능성.

* 장기 공실 해소 시 안정적인 임대 수익 창출 잠재력 보유.

* 복잡한 권리 관계와 재매각 이력 등으로 인해 적정 가격에 낙찰받을 경우 투자 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가 산정 가이드

예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 심층 분석이 필수적입니다.

* 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가 분석.

* 건물의 현재 상태, 수리 필요 범위, 예상 임대료 수준 조사.

* 유치권 관련 법적 분쟁의 최종 결과 예측.

* 제시외 건물 관련 분쟁 발생 시 예상되는 소요 비용 및 시간.

* 향후 지역 개발 계획 및 상권 변화 추이 분석.

본 건의 경우, 인수되는 보증금이 없으므로, 낙찰가의 산정 시에는 감정가(2,710,452,320원)를 기준으로 하되, 상기 언급된 리스크 요인들을 반영하여 할인율을 적용해야 합니다. 낙찰가는 물건의 현재 가치, 잠재적 수익성, 그리고 내재된 위험 수준을 종합적으로 고려하여 결정되어야 합니다. 따라서, 구체적인 예상 입찰가 제시보다는, 상기 요인들을 면밀히 검토한 후 투자자 본인의 목표 수익률과 위험 감수 수준에 맞춰 전략적으로 산정하시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.