나이스옥션 법원경매 군산 2023타경24488 [1] 전라북도 익산시 팔봉동 304외 7필지 기안파인골드빌아파트 제102동 제5층 제502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 훈감정 · 평가일 2023.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라북도 익산시 팔봉동 소재 "이리팔봉초등학교" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 중·소규모 아파트단지, 단독주택 및 근린상가 등이 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입이 가능하고 인근으로 주요간선도로 등이 지나고 버스승강장이
소재하는 등 본 용도로서 제반교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

1-가) 철근콘크리트조 평슬래브지붕 12층 중 5층 502호로서,
외벽 : 모르타르 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 타일붙임, 벽지바름 등 마감,
창호 : 새시창호임.

이용상태

1-가)는 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수시설, 승강기설비, 소화전설비 및 도시가스에 의한 개별난방
설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호①-⑧) 일단의 유사사다리형의 토지로서, 조사시점 당시 "아파트부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

기호①-⑧) 일단의 아파트부지로 동측, 서측 및 남측으로 개설된 왕복2차선의 아스팔트 포장
도로를 통하여 출입가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호①,②) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(소로1류723호)(접합),
소로1류(폭 10m-12m)(소로1류727호)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
기호③) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(소로1류727호)(접합), 가축
사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호
구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
기호④,⑦) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(소로1류727호)(접합),
소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
기호⑤) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역
(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>,
기호⑥) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(소로1류727호)(접합), 소로
1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>,
기호⑧) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역
(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : --.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2023타경24488 (1)

소재지: 전라북도 익산시 팔봉동 304외 7필지 기안파인골드빌아파트 제102동 제5층 제502호

용도: 아파트

감정가: 129,000,000원

토지면적: 120.00㎡ (약 36.3평)

건물면적: 168.64㎡ (약 51.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

사용승인일: 2002년 9월 19일

1.1. 입지조건

* 위치: 전라북도 익산시 팔봉동 소재 "이리팔봉초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 중소규모 아파트 단지, 단독 주택 및 근린 상가 등이 소재하는 주거 지역입니다.

* 교통: 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근으로 주요 간선도로와 버스 승강장이 있어 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로 1류(폭 10-12m)에 접해 있습니다. 또한 가축 사육 제한 구역 및 상대 보호 구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 권리 분석 결과: 본 건의 말소 기준 권리는 2014년 9월 30일 접수된 국민은행 근저당(을6)입니다. 경매 신청 채권자(SBI저축은행 근저당, 2023.08.04)를 포함한 모든 후순위 권리 및 제한 물권(가압류, 압류 등)은 매각으로 인해 소멸됩니다. 따라서 낙찰자는 등기부상의 어떠한 권리도 인수하지 않게 됩니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금이 있는 임차인은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 등기부채권 총액: 142,106,059원

1.3. 상권분석

* 주거 중심: 대상 물건이 위치한 팔봉동 지역은 주로 주거 기능이 강화된 지역으로, 주변에 아파트 단지 및 단독 주택이 다수 분포하고 있습니다.

* 생활 편의: 근린 상가가 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능합니다.

* 기타: 대규모 상업 시설이나 업무 단지와는 다소 거리가 있어, 상업적인 활동보다는 주거로서의 가치가 높습니다.

1.4. 생활정보

* 교육 환경: 이리팔봉초등학교가 인근에 위치하여 자녀들의 도보 통학이 가능합니다. 해당 학교는 상대 보호 구역으로 지정되어 있습니다.

* 주거 편의: 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민 공동 시설 등이 있으며, 인근 근린 상가를 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 주차: 총 582대의 주차 공간(지하 24대, 지상 4대, 옥외 기계식 591대)을 확보하고 있어 주차 환경은 비교적 양호한 편입니다.

* 건축 연도: 2002년에 준공되어 약 24년 된 아파트로, 준신축급 상태입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 20년 이상 경과된 건물로서, 향후 건물 유지 보수 및 관리 비용 증가 가능성이 있습니다. 장기적인 관점에서 재건축 또는 리모델링 이슈가 발생할 수 있습니다.

* 지역 개발 불확실성: 현재 제공된 정보로는 특별한 지역 개발 호재나 악재가 파악되지 않았습니다. 주변 지역의 개발 계획이나 도시 정책 변화에 따른 잠재적 영향을 고려할 필요가 있습니다.

* 혐오 시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 아파트 단지 주변 환경 분석 결과, 특별히 언급할 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 정확한 현장 조사를 통해 인근 지역의 잠재적 혐오 시설(예: 축사, 폐기물 처리 시설 등) 존재 여부를 면밀히 확인할 것을 권고합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 익산시 팔봉동의 기안파인골드빌아파트 102동 5층 502호로, 초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치하고 있습니다. 권리 관계가 깨끗하여 낙찰 후 인수해야 할 부담이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 건축된 지 20년이 넘었지만, 최근 매매 사례와 감정가를 비교했을 때 합리적인 가격으로 취득할 가능성이 있습니다. 실거주 및 장기 보유 목적의 투자에 적합할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 관계 명확: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 낙찰자 부담이 없습니다.

* 안정적인 주거 환경: 초등학교와 근린 상가가 인접하여 실거주 만족도가 높습니다.

* 최신 시세 반영: 2026년 6월~7월의 실거래가를 참고하여 시세 파악이 용이합니다.

* 우수한 교통 접근성: 주요 도로 및 버스 정류장 인접으로 대중교통 이용이 편리합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 129,000,000원

* 최근 매매 사례 (2026년 6월~7월):

* 84.32㎡ (약 25.5평) 면적: 95,000,000원 ~ 97,000,000원

* 69.77㎡ (약 21.1평) 면적: 80,000,000원

* 본 물건 면적: 168.64㎡ (약 51.0평, 공급면적 기준 추정)

본 물건은 최근 거래된 매물보다 약 2배 넓은 면적을 가지고 있습니다. 최근 84.32㎡ 면적이 최대 9,700만원에 거래된 점을 고려할 때, 면적 대비 가격 상승폭은 일반적인 비례 관계보다 낮을 수 있습니다. 그러나 감정가 129,000,000원은 이러한 넓은 면적을 반영한 것으로 보입니다. 최근 실거래가 상단과 감정가 사이에서 합리적인 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 95,000,000원 ~ 110,000,000원

* 권유 입찰가: 105,000,000원

*주의사항:* 상기 예상 입찰가는 제공된 자료를 바탕으로 산출된 것이며, 실제 경매 시 경쟁 상황, 현장 방문 결과, 시장 변동성 등에 따라 달라질 수 있습니다. 최종 입찰가는 반드시 직접 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.