나이스옥션 법원경매 전주 2023타경2027 [1] 전라북도 김제시 신풍동 OOOOO 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 군익감정 · 평가일 2023.04.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라북도 김제시 신풍동 소재 "김제농생명마이스터고등학교" 북동측 인근에 위
치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 연립주택, 아파트단지, 나지 등으로 형성된 주거
지대임.

교통상황

인근에 "남북로", "금성로" 등이 통과하여 전반적인 교통사정 및 인근 지역과의 연계성 보
통정도임.

형태 및 이용상태

사다리형에 가까운 평탄한 토지로 다가구주택 부지임.

인접 도로상태

세로(가) 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 제2종일반주거지역 , 준주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 문화재보존
영향 검토대상구역<전라북도지정문화재보호조례>.
기호(2,3,4) : 준주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 문화재보존영향 검토대
상구역<전라북도지정문화재보호조례>.
기호(5) : 준주거지역 , 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
문화재보존영향 검토대상구역<전라북도지정문화재보호조례>.
기호(6) : 준주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 문화재보존영향 검토대상구역
<전라북도지정문화재보호조례>.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

대상물건 기호(3),(4) 토지는 공부상 지목은 "구거", 기호(5),(6) 토지는 공부상 지목은 "답"이나, 신축 중인 다가구주택 부지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 다가구주택(9가구)임.
외벽: 석재 붙임 등.
내벽: 마감이 되지 않은 시멘트모르타르임.
창호: 새시 창호이나 마감이 되지 않은 상태임.

이용상태

다가구주택(9가구임).

설비내역

마감이 되지 않은 상태임.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가격기준시점 현재 공사가 마무리되어 있지 않은 상태이며, 유치권 행사 중으로 조사되었음.

물건 비고

1.일괄매각, 목록1.3.5. 지분매각, 목록3.4. 지목은 구거, 목록5.6. 지목은 답이나 목록3.4.5.6. 현황은 대지
2.목록2.4.6. 지상에 목록7.이 소재, 목록7. 건물은 건축법상 사용승인 받지 않았으며 건축 중에 있어 내부 창호 등 미마감 상태로 건축법상 면적과 다소 차이가 있을 수는 있음.
3.2023.05.12.자 유한회사 부일기업이 65,000,000원, 주식회사 녹원건설이 83,516,430원, 2023.06.20.자 이종희가 15,500,000원, 2023.07.28.자 주식회사 수성테크가 43,900,000원(131,900,000원에서 정정신고)의 공사대금 미지급을 이유로 각 유치권신고서를 제출하였으나 2026.04.06.자 신청채권자로부터 위 4인을 피고로 한 유치권 부존재 확인 확정판결 제출(전주지방법원 2023가단44486 유치권부존재확인청구의 소)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2023타경2027 (1)

소재지: 전라북도 김제시 신풍동 447-7

용도: 다가구주택 (감정평가서 상 주 용도)

감정가: 1,075,927,500원

토지면적: 756.00㎡ (약 228.7평)

토지 지분 매각 면적: 504.3434㎡ (약 152.5평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 658.58㎡ (약 199.2평)

건물 지분 매각 면적: 658.58㎡ (약 199.2평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (일부 지분 매각 포함)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

해당 물건은 전라북도 김제시 신풍동 소재 "김제농생명마이스터고등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 근린생활시설, 연립주택, 아파트단지, 나지 등이 혼재된 주거지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

인근으로 "남북로", "금성로" 등이 통과하여 전반적인 교통 사정 및 지역 연계성은 보통 수준입니다. 물건은 세로(가) 도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

해당 토지는 제2종일반주거지역, 준주거지역으로 용도 지역에 해당됩니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 문화재보존영향 검토대상구역으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부등본 상 다수의 근저당권, 압류, 임의경매 개시결정 등기 등이 존재하나, 이들은 말소기준권리보다 후순위로 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2020년 4월 16일 접수된 유천신용협동조합의 근저당권(금 600,000,000원)입니다. (을10)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상으로 조사되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 신풍동 지역은 주거 기능이 중심인 지역으로, 단독주택 및 공동주택이 밀집해 있습니다.

4.2. 상업 시설 현황

근린생활시설이 인근에 분포하여 기본적인 상업 및 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인근에 김제농생명마이스터고등학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 편의 시설

근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 주거지대 특성상 지역 커뮤니티 시설 이용도 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태

목록 7번 건물은 건축 중에 있으며, 사용승인을 받지 못한 상태로 내부 마감이 미비한 상태입니다. 이로 인해 건축법상 면적과 실제 면적에 차이가 있을 수 있으며, 완공을 위한 추가 공사 및 비용이 발생할 것으로 예상됩니다.

6.2. 지분 매각

주의사항에 따라 본 물건은 일괄 매각되나, 일부 목록(1, 3, 5)에 대한 지분 매각이 포함되어 있습니다. 이는 전체 소유권을 취득하는 것이 아님을 의미하며, 정확한 지분 비율 및 타 지분 소유자와의 관계를 면밀히 확인해야 합니다.

6.3. 기타 제한사항

지목이 구거 및 답인 토지가 현황 대지로 사용 중이며(목록 3, 4, 5, 6), 이는 추후 행정 처리 과정에서 확인이 필요할 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 문화재보존영향 검토대상구역 등의 지정은 개발 행위에 제한을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주지방법원에서 진행 중인 부동산 임의경매 사건으로, 김제시 신풍동에 위치한 다가구주택(건축 중)입니다. 감정가는 10억 7천여만 원입니다. 가장 큰 장점은 유치권 신고가 있었으나 법원의 확정 판결로 모두 부존재 확인되었으며, 인수해야 할 임차 보증금이 없다는 점입니다. 그러나 건축 중인 건물로 완공까지 추가 비용과 시간이 소요되며, 일부 지분 매각으로 인한 소유권 관계의 복잡성이 존재합니다. 토지 이용 계획 상의 제한 사항도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 확정된 유치권 부존재로 권리상 큰 부담이 해소되었습니다.

* 인수 부담이 있는 임차인이 없어 명도 관련 위험이 낮습니다.

* 건축 중인 건물을 저렴하게 취득하여 완공 후 임대수익 또는 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 주거지대 내 위치하여 다가구주택으로서의 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 물건의 현재 상태, 완공 예상 비용, 시장 상황, 경쟁 물건 분석 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 감정가 10억 7천여만 원 대비 미완공 상태 및 지분 매각 리스크를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 통상적으로 이러한 조건의 물건은 감정가의 일정 비율 이하에서 입찰이 이루어지는 경향이 있습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 건축 전문가 상담, 개별 물건별 시세 조사 등이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.