나이스옥션 법원경매 부산서부 2022타경2422 [1] 부산광역시 사상구 주례동 338-5 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 드림감정 · 평가일 2022.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 주감초등학교 남동측 인근에 위치하는 현칭"화영
빌라" 1층 101호외 6개호로서, 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택, 아파트 등으로
형성되어 있어, 위치 및 제반주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선(주례역)이 소재하여 제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 내 1층 101호외 6개호로서,
(사용승인일: 1996.12.13)
외벽: 타일마감 및 몰탈위 페인팅마감,
내벽: 벽지마감 및 페인팅마감,
창호: 샷시창호임.

이용상태

·기호(1) 101호: 근린생활시설(원준종합인테리어),
·기호(2) 102호: 근린생활시설(원준종합건축자재),
·기호(3) 201호(현칭 202호): 다세대주택,
·기호(4) 202호(현칭 201호): 다세대주택,
·기호(5) 301호(현칭 302호): 다세대주택,
·기호(6) 302호(현칭 301호): 다세대주택,
·기호(7) 401호: 다세대주택 으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스공급시설에 의한 난방설비(기호(3-7))등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향의 완경사지를 택지조성한 사다리형의 토지로서 근린생활시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약 50M폭 내외의 도로에 접하며, 동서고가도로와 인접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(제3종일반주거지역), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건 기호(3-6) 2-3층의 각 호의 현지호칭과 건축물현황도상 위치 및 면적, 등기사항전부증명서상의 면적이 각각 상이한 바, 평가대상물의 확정은 등기사항전부증명서상 면적과 일치하는 부분으로 확정하였음.(후첨‘건물개황도’참조)

물건 비고

- 일괄매각
- 1층 : 근린생활시설, 2~4층 : 다세대주택
- 목록3. 201호 : 건축물대장상 62.07㎡이나, 실제면적은 62.61㎡(현지호칭 202호)
- 목록4. 202호 : 건축물대장상 62.61㎡이나, 실제면적은 62.07㎡(현지호칭 201호)
- 목록5. 301호 : 건축물대장상 62.07㎡이나, 실제면적은 62.61㎡(현지호칭 302호)
- 목록6. 302호 : 건축물대장상 62.61㎡이나, 실제면적은 62.07㎡(현지호칭 301호)
- 2023.3.23.자 정현수로부터 공사대금 116,330,000원에 대하여 유치권신고가 있었으나, 채권자 오경환이 2026.02.10.자 유치권부존재확인의 승소판결(부산지방법원 2024나52489, 대법원 2025다218453 유치권부존재확인, 2026.01.19.확정)을 제출함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 부산광역시 사상구 주례동 338-5번지에 위치한 부동산 임의경매 사건입니다.

사건번호는 부산서부지원 2022타경2422 (1)이며, 채권자는 오OO입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

감정가는 872,000,000원입니다.

토지 면적은 243.00㎡ (약 73.5평)이며, 건물 면적은 479.92㎡ (약 145.2평)입니다.

건축물 사용승인일은 1996년 12월 13일로, 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물입니다.

용도는 1층 근린생활시설, 2~4층은 다세대주택으로 이용 중입니다.

건축물대장상 면적과 실제 면적이 일부 호실에서 상이한 점(목록3~6)이 있으나, 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 주감초등학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택, 아파트 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 지역의 특성을 보입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 2호선 주례역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 북측으로 약 50M 폭 내외의 도로에 접하고 있으며, 동서고가도로와 인접해 있습니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역에 속해 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2001년 1월 8일 접수된 신경아 가압류입니다.

등기부상 채권 총액은 888,000,000원이며, 경매 채권자는 오경환입니다.

정현수로부터 공사대금 116,330,000원에 대한 유치권 신고가 있었으나, 채권자 오경환이 유치권 부존재 확인 소송에서 승소하여 2026년 1월 19일 확정됨에 따라 유치권은 소멸될 것으로 보입니다.

따라서 본 경매로 인해 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

* 임차인 현황:

* (주)원준 (정 ): 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 15,000,000원, 차임 400,000원, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 35,000,000원, 차임 100,000원, 전입 1997-03-05, 확정 2021-10-12, 대항력 있음.

* 우 : 보증금 30,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2008-01-31, 확정 2008-02-15, 대항력 없음.

* 홍 : 보증금 25,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 홍 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2008-12-18, 확정 2017-11-07, 대항력 없음.

* 홍 : 보증금 15,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2021-04-19, 확정 2022-08-31, 대항력 없음.

총 인수 보증금은 0원으로 계산되어, 대항력 있는 임차인 박 의 경우에도 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 부산광역시 사상구 주례동의 주감초등학교 인근에 위치하며, 근린생활시설과 다세대주택 등이 혼재된 지역입니다. 1층에는 근린생활시설(인테리어, 건축자재 관련 업종 등)이 운영 중이며, 2층부터 4층까지는 다세대주택으로 구성되어 있어 주거 기능과 상업 기능을 함께 갖추고 있습니다. 동서고가도로와 인접하여 교통 접근성은 양호한 편이나, 주변 배후수요 및 상권 활성화 정도는 추가적인 현장 조사를 통해 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

교통 면에서는 부산 도시철도 2호선 주례역이 근거리에 위치하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

생활 편의 시설로는 주감초등학교가 인접해 있으며, 주변에 주거 단지와 상업 시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권: 정현수의 공사대금 유치권 신고가 있었으나, 채권자의 승소 판결로 인해 유치권은 소멸될 것으로 판단됩니다.

* 대항력 있는 임차인: 박 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 총 인수 보증금 합계가 0원으로 계산되어 매수인이 인수할 보증금 부담은 없을 것으로 분석됩니다. 다만, 명도 과정에서 발생할 수 있는 변수를 고려해야 합니다.

* 건물 노후화: 1996년 준공되어 비교적 오래된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 면적 차이: 건축물대장과 실제 면적 간 일부 호실에서 차이가 있으나, 이는 공부상 내용 정리 필요성으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 도시철도 2호선 주례역 역세권에 위치하며, 1층 상가와 상층부 다세대주택으로 구성된 복합 건물입니다. 교통 여건은 양호하며, 주감초등학교 인근으로 생활 편의시설 접근성도 갖추고 있습니다. 유치권은 법적 절차를 통해 소멸되었고, 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금은 없는 것으로 분석되어 권리상 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 건물의 준공 연차가 오래되었다는 점은 향후 관리 및 활용 방안을 고려할 때 중요한 요소가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 지하철 2호선 주례역 도보 이용 가능한 거리에 있어 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 다용도 활용: 1층 근린상가와 상층부 다세대주택으로 구성되어 있어 임대 수익 다각화가 가능합니다.

* 권리관계 명확성: 유치권이 소멸되었고, 임차인 인수 보증금이 없어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

* 지역 잠재력: 부산 서부 지역의 도시 재생 및 개발 가능성을 고려한 장기적 관점의 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 872,000,000원입니다. 인수 보증금이 없어 부담은 적으나, 건물의 연식과 향후 예상되는 유지보수 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 시장 상황 및 유사 물건의 거래 사례를 참고하여 감정가의 일정 비율(예: 70%~85%) 수준에서 경쟁 상황을 고려한 합리적인 입찰가가 요구됩니다. 정확한 예상 입찰가는 상세한 시세 조사 및 현장 방문을 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.