나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경564 [1] 부산광역시 해운대구 재송동 380-1, 104동 4층402호 (재송동,센텀동부센트레빌) 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라감정 · 평가일 2023.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 재송동에 소재하는 "재송초등학교" 남서측 인근에 위치하는 센텀동부센트레빌 104동 4층 402호로서 부근은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 동해남부선(센텀역)이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 18층[104동] 건물 내 단위호로서
[사용승인일: 2006.08.30)

·외 벽: 일부 인조석 붙임, 몰탈위 페인팅 마감
·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감
·창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

공부상 아파트임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 공동현관기, 승강기설비, 옥내 소화전설비, 도시가스인입설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향하는 완경사 지대내 세장형에 유사한 부정형의 토지로 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 25미터, 남동측으로 약 10미터의 포장도로에 각각 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 도로(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(소로1-19)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2023타경564 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 재송동 380-1, 104동 4층 402호 (센텀동부센트레빌)

용도: 아파트

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 박

1.2. 부동산 상세 정보

토지 면적: 54.31㎡ (약 16.4평)

건물 면적: 117.41㎡ (약 35.5평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 매각 정보

감정가: 730,000,000원

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 주거환경개선지구, 중복사건

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: 주거환경개선지구, 중복사건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 부산광역시 해운대구 재송동에 위치하며, "재송초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 동해남부선 센텀역이 인접해 있어 광역 교통망 접근성도 우수합니다.

2.3. 인접 도로 상태

북서측으로는 폭 약 25미터, 남동측으로는 약 10미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 출입이 원활합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 물건이 속한 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 도로, 소로1류(폭 10m-12m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 및 권리 분석

본 물건의 등기부등본상 권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

소유권 보존: 동부부산개발유한회사 (2006-10-20)

소유권 이전: 진대식 (2006-11-17, 매매)

근저당권: 중소기업은행 (2015-09-22, 180,000,000원) - 말소기준권리

근저당권: 중소기업은행 (2015-09-24, 156,000,000원)

근저당권: 박근오 (2019-04-04, 70,000,000원)

임의경매 개시 결정: 박근오 (2023-02-27, 70,000,000원) - 본 경매 사건

압류: 해운대구 (2024-10-25)

등기부채권 총액은 406,000,000원입니다.

말소기준권리인 2015년 9월 22일자 중소기업은행 근저당권 이하의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 정보상 없습니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상임.

금액이 미상이라도 주의가 필요한 상황이며, 실제 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 건축물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 구조의 18층 건물 중 4층에 위치하고 있습니다. 사용승인일은 2006년 8월 30일이며, 외벽은 인조석 붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시창 구조입니다.

위생설비, 급배수설비, 공동현관기, 승강기설비, 옥내 소화전설비, 도시가스 인입설비, 개별난방설비 등이 완비되어 있습니다.

4.2. 아파트 단지 정보

아파트명: 센텀동부센트레빌

주소: 부산광역시 해운대구 재송동 380-1

사용승인일: 2006년 8월 30일

총 동수: 7개동

총 세대수: 703세대

최고층: 25층, 최저층: 4층 (단지 전체 기준)

주차대수: 총 829대 (지하 826대, 지상 3대 - 제공된 정보 기반, 일부 불일치 가능성 있음)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 자전거보관소

전기차 충전기: 지하 7대

4.3. 생활 편의시설

본 물건은 재송초등학교 인근에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다. (주변 혐오시설 정보는 현재 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색으로 확인되지 않았습니다.)

5. 잠재적 리스크

5.1. 주거 환경 개선 지구 관련

주거환경개선지구로 지정된 지역은 향후 재개발 또는 정비 사업의 대상이 될 수 있으나, 구체적인 사업 진행 여부 및 일정에 따라 재산권 행사나 가치 변동에 영향을 줄 수 있습니다.

5.2. 중복 사건 관련

중복 사건으로 표기되어 있어, 동일 물건에 대한 다른 경매 절차나 채권 관계가 중첩되어 진행될 가능성이 있습니다. 관련 법원 기록을 통해 정확한 중복 사건의 내용과 절차를 확인해야 합니다.

5.3. 기타 리스크

임대 관계가 미상으로 파악되어, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생하거나 추가적인 비용이 소요될 가능성이 있습니다. 또한, 감정가 7억 3천만원 대비 최근 실거래가가 5억 1천만원에서 5억 7천만원대에 형성되어 있어, 시장과의 괴리를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

6. 투자 포인트

* 부산 해운대구 재송동이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 센텀역 인근으로 대중교통 및 광역 교통망 접근성이 뛰어납니다.

* 안정적인 아파트 형태의 부동산으로, 주거 가치 및 환금성이 비교적 높습니다.

* 저층(4층)임에도 불구하고, 주변 시세 대비 낮은 입찰가로 진입할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구 재송동의 센텀동부센트레빌 아파트로, 편리한 교통과 생활 인프라를 갖춘 주거용 부동산입니다. 비록 감정가와 최근 실거래가 간의 격차가 존재하고, 저층이라는 점, 중복 사건 및 미상 임대 관계와 같은 일부 리스크 요인이 있으나, 꼼꼼한 권리 분석과 현장 조사를 통해 이러한 부분을 충분히 파악하고 관리할 수 있다면 합리적인 가격으로 취득하여 안정적인 투자를 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 예상 입찰가

현재 제공된 최근 실거래가(2026년 5월~6월)를 기준으로 볼 때, 51,900,000원에서 57,500,000원 사이에서 거래가 이루어졌습니다. 해당 물건은 4층으로, 비교적 저층에 해당합니다. 이를 감안하여 보수적으로 접근할 때, 감정가 730,000,000원보다는 실거래가 범위를 참고하는 것이 합리적입니다.

최근 거래 사례 중 최저가(51,900,000원)와 중간값(약 54,000,000원)을 고려하고, 낮은 층수를 감안하여 예상 입찰가를 산정하면 다음과 같습니다.

예상 입찰가: 520,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.