나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경4573 [1] 부산광역시 남구 대연동 245-23, 104동 4층401호 (대연동,삼익그린타운) 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 거림감정 · 평가일 2023.11.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "부산남부경찰서" 서측 인근에 위치하는 삼익그린타운 104동 4층 401호로 주위는 아파트, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량통행 용이하며 노선버스정류소역에서 근거리로 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

2001년 02월 20일 준공되었으며
철근콘크리트조 슬래브지붕 25층건 제104동 내 제4층 제401호로
외벽 : 몰탈위페인트 마감임.
창호 등 : 샷시 창호이며 내부는 이해관계인의 부재로 조사하지 못했음.

이용상태

주변 탐문결과 아파트로 이용중인 것으로 조사되었으나 이해관계인의 부재로 내부 이용상태를 확인하지 못하였음.

설비내역

난방설비, 급배수위생설비, 승강기설비, 각종 소화설비(소화전 등) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향 완경사지대 내 부정형토지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 가로망이 정비되어 있으며 주차장시설이 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역 , 제2종일반주거지역 , 일반도로(접합) , 중로2류(폭 15m-20m)(접합)
가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타참고사항 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산동부지원 2023타경4573 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대OOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

주소: 부산광역시 남구 대연동 245-23, 104동 4층401호 (삼익그린타운)

용도: 아파트

감정가: 259,000,000원

건축물: 철근콘크리트조 슬래브지붕 25층건 중 4층 401호

준공일: 2001년 02월 20일

1.3. 면적 정보

건물면적 (공급면적): 169.96㎡ (약 51.41평)

토지면적 (대지권): 65.88㎡ (약 19.93평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 관련사건 존재 (구체적 내용은 확인 필요)

주의사항: (별도 기재사항 없음)

특수물건정보: 관련사건 존재 (구체적 내용은 확인 필요)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "부산남부경찰서" 서측 인근에 위치하는 삼익그린타운 104동 4층 401호입니다. 주위는 아파트 단지와 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통상황

단지 내 가로망이 정비되어 있어 차량 통행이 용이하며, 노선버스정류장이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

단지 내 도로망이 잘 정비되어 있으며, 주차장 시설이 마련되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 자연녹지지역, 제2종일반주거지역

* 도로: 일반도로 (접합), 중로2류 (폭 15m-20m, 접합)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역 (2011.03.29. <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 시행)

2.5. 주변 시설 (지도 검색 결과 기반)

본건 주변으로는 부산남부경찰서, 대연초등학교, 대연중학교, 부산예술고등학교 등 교육시설이 위치하고 있습니다. 또한, 각종 편의시설 및 상업시설이 근거리에 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다. 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 소유권보존: 주식회사삼익 (2001-03-24)

* 소유권이전: 이승훈 (2001-03-24)

* 소유권이전: 변광수 (2008-05-23, 매매)

* 근저당권 (말소기준권리): 대구칠성신용협동조합 (2014-08-13, 13,000,000원)

* 근저당권: 대구칠성신용협동조합 (2016-08-31, 227,500,000원) - 말소

* 근저당권: 대구칠성신용협동조합 (2019-08-19, 18,000,000원) - 말소

* 근저당권: 대구칠성신용협동조합 (2022-01-28, 12,000,000원) - 말소

* 임의경매개시결정: 대구칠성신용협동조합 (2023-11-07, 195,392,510원)

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2014년 8월 13일 접수된 대구칠성신용협동조합의 근저당권입니다. 이보다 앞선 권리는 인수되며, 이후의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"에 "지상권"이 언급되었으나, 구체적인 내용은 "개요"에 기재되어 있지 않아 추가 확인이 필요합니다.

* 기타 별도로 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 임대관계: 미상임.

* 현재 파악된 임차인은 없으나, 임대관계가 미상으로 조사되어 실제 거주자 또는 임차인이 있을 가능성이 있습니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금 및 차임이 미상인 경우, 인수 부담이 발생할 수 있으므로 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 이용현황

본건이 위치한 삼익그린타운은 대규모 아파트 단지이며, 단지 내 상가 및 인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 부산남부경찰서, 각급 학교 등이 인접하여 있어 안정적인 주거 지역의 특성을 보입니다.

4.2. 지역 특성

주거지역과 상업시설, 공공시설이 조화롭게 분포된 지역으로, 주거 안정성이 높은 편입니다. 또한, 대연동 일대는 지속적인 개발 및 교통망 확충으로 인해 부산의 주요 거주 지역 중 하나로 평가받고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 25층 건물 중 4층 401호.

* 외벽: 몰탈 위 페인트 마감.

* 창호: 샷시 창호.

* 내부: 이해관계인의 부재로 내부 이용상태 및 마감상태를 정확히 조사하지 못했습니다. 따라서, 실제 내부 상태는 현장 방문을 통해 확인이 필수적입니다.

5.2. 내부 이용상태

주변 탐문 결과 아파트로 이용 중인 것으로 조사되었으나, 정확한 내부 이용상태는 현장 확인이 필요합니다.

5.3. 설비 내역

난방 설비, 급배수 위생 설비, 승강기 설비, 각종 소화 설비 (소화전 등)가 갖추어져 있습니다.

5.4. 아파트 단지 정보 (삼익그린타운)

* 주소: 부산광역시 남구 대연동 245-23

* 총 동수: 6개동

* 총 세대수: 725세대

* 최고/최저층: 25층 / 1층

* 주차대수: 총 150대 (지상 3대, 지하 32대, 기타 115대 추정)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설 등

* 전기차 충전기: 지하 16대

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 미확인

이해관계인 부재로 인해 내부 마감 상태, 설비 작동 여부, 수리 필요성 등에 대한 정확한 확인이 불가능합니다. 실제 내부 점검 시 예상치 못한 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 임대관계 미상

임대 관계가 미상으로 조사되어, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 이 부분은 반드시 현장 조사를 통해 명확히 파악해야 합니다.

6.3. 미상인 권리 (지상권)

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 명시되어 있으나, 구체적인 개요 정보가 없어 해당 지상권의 내용과 범위, 인수 여부 등을 면밀히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건 부산광역시 남구 대연동 삼익그린타운 104동 4층 401호는 대연동의 주요 아파트 단지 내 위치하며, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 2001년 준공된 비교적 오래된 단지이지만, 대규모 단지로 관리되고 있습니다. 감정가는 259,000,000원으로 책정되었으며, 공급면적은 169.96㎡ (약 51.4평)입니다.

권리 분석 상으로는 말소기준권리 이후의 채권들은 소멸될 것으로 보이나, 미상인 임대 관계 및 지상권 존재 가능성은 잠재적 리스크 요인입니다. 또한, 내부 상태 확인 불가로 인한 추가 비용 발생 가능성도 고려해야 합니다.

최근 매매 사례를 보면 약 60㎡ (약 18평) 전용면적의 소형 평수가 141,000,000원에서 160,000,000원 수준에서 거래된 것으로 나타납니다. 본건의 공급면적(약 51.4평)이 이들보다 훨씬 크다는 점을 감안할 때, 감정가(259,000,000원)는 해당 대형 평수 기준으로 산정된 것으로 보입니다. 이에 따라, 동일 단지 내 소형 평수 시세와의 직접적인 비교는 어렵습니다.

8. 투자 포인트

* 대단지 아파트의 안정적인 주거 가치: 삼익그린타운은 대연동의 대표적인 대단지 아파트로, 지역 내에서의 주거 선호도가 일정 수준 유지될 것으로 예상됩니다.

* 우수한 교통 및 생활 환경: 대중교통 이용이 편리하고, 각종 생활 편의시설 및 교육 시설이 근거리에 위치하여 주거 만족도가 높습니다.

* 상대적으로 큰 공급 면적: 169.96㎡ (약 51.4평)의 넓은 공급 면적은 여러 가구 구성원이나 넓은 공간을 선호하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세 조사: 현재 제시된 감정가는 259,000,000원이며, 실제 시장 가치를 면밀히 조사하여 합리적인 범위 내에서의 입찰 전략 수립이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 259,000,000원입니다. 최근 매매 사례는 더 작은 평수의 아파트 가격으로, 본건의 넓은 공급 면적(169.96㎡, 약 51.4평)과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 따라서 감정가를 기준으로 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

잠재적 리스크(내부 미확인, 임대관계 미상, 미상 권리 등)를 고려하여, 감정가의 약 90% 수준인 233,000,000원을 시작으로, 시장 상황 및 현장 조사 결과를 바탕으로 230,000,000원에서 250,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 권리 관계, 내부 상태, 낙찰 가능성 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.