나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경104541 [1] 부산광역시 기장군 장안읍 못안길 100-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르감정 · 평가일 2023.07.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 장안읍 명례리소재 명례저수지 북동측 인근에 위치하는
토지들로서, 주위는 임야, 농경지, 주거나지 및 단독주택 등이 혼재해 있습니다.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 인근에 마을버스정류장이 소재하나 시외곽지로
대중교통사정은 불편합니다.

형태 및 이용상태

세장형 및 사다리형의 토지로 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 남동측으로 세로(가)에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2,3,6 공히
보전녹지지역, 가축사육제한구역,
기호6 : 건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호4,5,7 공히 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로서,
외 벽 : 시멘트몰탈위 페인트 마감 등,
내 벽 : 타일붙임 및 벽지 마감 등,
창 호 : 샷시창.

이용상태

기호1,4,7 공히 단독주택.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 냉난방설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

기호5 건물의 확장발코니 등은 주건물에 포함하여 평가하였습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기호4,7 건물은 단독주택 → 근린생활시설 → 단독주택으로
용도변경 되었습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

① 일괄매각.
② 목록 1,2,3의 토지 지상 정원수는 토지에 포함하여 평가함.
③ 목록 1,2,3은 주거용 건부지, 목록 4,7 건물은 단독주택 → 근린생활시설 → 단독주택으로 용도 변경됨.
④ 목록 5는 단독주택, 건물의 확장발코니 등은 주건물에 포함하여 재조달원가에 감안하여 평가함. 목록 6은 도로임.
⑤ 목록 8,9는 공부상 답이나 현황은 주거나지임. 목록 8,9 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 목록 8은 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음
⑥ 목록 13은 지목 ‘도로’이나 현황 ‘도로 및 전(기타)’로 이용 중임.
⑦ 목록 14 내지 19는 공부상 답이나 14,15의 일부는 비포장도로이고, 목록 17의 대부분은 폭 5-6미터의 아스팔트포장도로로 추정. 목록 14 내지 19 토지 공히 지적도상 맹지이나 현황은 폭 5-6미터의 아스팔트포장도로(목록17)에 접함. 목록 14 내지 19 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음).
⑧ 목록 20 내지 24는 공부상 답이나 현황은 목록 22는 도로로 나머지는 나지로 이용 중임, 목록 20,21,23,24는 지적도상 맹지이나 5미터 폭의 포장도로에 접해 있음. 목록 20 내지 24 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음).
⑨ 목록 25 내지 29는 공부상 답이나 현황은 주거나지이고, 목록 30은 공부상 답이나 건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 의한 도로임. 목록 31은 공부상 답이나 현황은 단독주택 건부지임. 목록 25 내지 31 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음).
⑩ 목록 25 내지 31은 공히 약 6미터 내외의 도로에 접함(단, 목록 25,27,31은 건축법 제2조 제11항 제11호 나목에 의한 도로에 접함). 목록 25 및 26 지상에 컨테이너박스(목록 25 지상 2개, 목록 26지상 1개)는 매각에서 제외함.
⑪ 목록 32는 단독주택(2021.8.10. 건축허가, 사용승인 받지 않았음)임. 1층 온실 10.53㎡는 당초 건축인허가에 포함되지 않은 부분으로 감정평가서에 의하면 현황에 적합하게 건축인허가사항 변경계획이라고 되어있으나 그 실행여부는 불분명하므로 응찰시 확인 요함.
⑫ 목록 33은 공부상 답이나 현황은 잡종지임. 북서측 진출입도로를 통하여 출입 가능함. 건축허가 당시(2023.3.31.) 건축허가 진출입 도로를 건축법 제45조 제1, 2항(부산광역시 기장군 공고 제2023-674호)에 근거하여 착공신고서를 제출하였으며, 진출입도로로 본건 토지일부(약 37㎡)와 인접지 명례리 611-8번지(약 189㎡)는 도로로 사용중인 인접 토지들과 일괄매각 하는 경우 맹지가 아닌 것을 전재로 하여 평가함.
⑬ 목록 34는 공부상 답이며 ‘묵전’으로 이용 중임. 토지상에 잡목 수주 소재하여 토지에 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2023타경104541 (1)

* 소재지: 부산광역시 기장군 장안읍 못안길 100-5

* 용도: 단독주택

* 감정가: 7,395,825,680원 (약 73억 9582만 원)

* 토지면적: 14782.00㎡ (약 4471.4평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 475.60㎡ (약 143.9평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 정OO

* 건축물 정보:

* 건물(4): 철근콘크리트구조, 2층 단독주택, 연면적 112.9㎡ (약 34.1평), 사용승인 2020.07.23

* 건물(5): 철근콘크리트구조, 2층 단독주택, 연면적 84.41㎡ (약 25.5평), 사용승인 2020.07.07

* 건물(7): 철근콘크리트구조, 2층 단독주택, 연면적 102.9㎡ (약 31.1평), 사용승인 2020.07.16

* 총 건물면적 (보고서 제공 기준): 475.60㎡ (약 143.9평)

1.2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 부산광역시 기장군 장안읍 명례리 소재 명례저수지 북동측 인근에 위치하며, 주위는 임야, 농경지, 주거나지 및 단독주택 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 진입이 가능하며, 인근에 마을버스정류장이 소재하나 시외곽지 특성상 대중교통 사정은 다소 불편할 수 있습니다.

* 도로상태: 남동측으로 세로(가)에 접합니다. 목록 14 내지 19, 20 내지 24, 25 내지 31 토지는 공부상 맹지이나 현황상 도로에 접하여 이용 중입니다.

* 주변시설: 명례저수지가 인근에 있으며, 보전녹지지역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 (근저당권, 엠씨아이대부주식회사, 2021-11-26)

* 인수되는 권리: 본 경매물건은 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없어, 낙찰자는 인수하는 별도의 부담이 없는 것으로 판단됩니다. 모든 등기부상 권리는 말소기준권리 이후 순위에 해당하며, 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-06-15

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금이 0원이므로 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 다만, 대항력의 효력에 대한 구체적인 사항은 추가 확인이 필요합니다.

* 등기부채권 총액 (토지): 4,220,000,000원

* 등기부채권 총액 (건물): 200,000,000원 (본 경매에서 말소될 것으로 예상)

1.4. 상권분석

* 본 물건은 기장군 장안읍 외곽의 자연녹지지역에 위치하고 있어 일반적인 상업용 상권과는 거리가 있습니다.

* 주변은 농경지와 주거지가 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 근린생활시설이나 전원주택 단지 형태의 개발이 이루어질 가능성이 있습니다.

* 명례저수지 인근의 자연환경을 활용한 관광, 휴양 시설 관련 개발 잠재력을 고려해볼 수 있습니다.

* 해당 부지의 방대한 면적(약 4471.4평)을 고려할 때, 대규모 단독주택 단지 조성, 전원마을 개발, 또는 대형 주거 시설 등으로의 활용 가치를 평가할 수 있습니다.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 직접적인 시세 정보는 파악되지 않았으나, 해당 지역의 전반적인 부동산 가치는 자연환경과 개발 가능성에 따라 변동될 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주변 환경: 명례저수지와 인접하여 자연 친화적인 환경을 제공합니다. 임야, 농경지, 주거지가 혼재되어 있어 조용하고 쾌적한 생활이 가능합니다.

* 교통: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 편의시설: 지역 규모에 따른 기본적인 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상되나, 대형마트, 병원 등은 인근 도시 지역을 이용해야 할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 중복병합사건: 복수의 경매 사건이 병합되어 진행되는 경우, 절차상 복잡성이 존재할 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 제출 의무: 목록 8, 9, 14~19, 20~24, 25~31 토지는 공부상 지목이 답(농지)으로 되어 있어, 매각 결정기일까지 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 낙찰자 지위가 박탈되고 입찰 보증금을 반환받지 못할 수 있습니다.

* 원상회복명령 가능성: 목록 8 토지는 원상회복 명령이 발해질 가능성이 있어, 이에 대한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 미사용승인 건축물: 목록 32번 건물은 건축 허가는 받았으나 사용 승인을 받지 못한 상태로, 현황에 적합한 건축 허가사항 변경 계획 실행 여부 불분명하므로 응찰 시 반드시 확인이 필요합니다.

* 도로 관련 복잡성: 일부 토지가 지적도상 맹지이나 현황상 도로에 접해 있어 평가가 이루어졌으나, 실제 이용 및 건축 관련 규제는 면밀히 검토해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 0원인 임차인 김 은 대항력이 있으므로, 계약 관계 및 명도 절차에 대한 면밀한 사전 확인이 필수적입니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 부산 인근의 넓은 토지와 주택을 일괄 매각하는 부동산 강제 경매 물건입니다.

* 명례저수지 인근의 쾌적한 자연환경과 약 4471.4평에 달하는 넓은 토지는 전원주택 단지 개발, 대규모 주거 시설, 또는 개인 별장 등으로 활용될 잠재력이 높습니다.

* 그러나 다수의 농지 포함, 농지취득자격증명 제출 의무, 미사용승인 건축물, 원상회복 명령 가능성 등 다양한 법적, 행정적 리스크를 내포하고 있어 철저한 사전 조사와 권리 분석이 요구됩니다.

* 감정가는 73억 9582만 원으로 책정되었으나, 해당 지역의 최근 거래 사례 및 개발 가능성, 그리고 위에서 언급된 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 광대한 토지 면적: 약 4471.4평의 토지는 대규모 개발이나 활용에 큰 이점을 제공합니다.

* 자연 친화적 입지: 명례저수지 인근의 쾌적한 환경은 전원생활이나 휴양 시설에 적합합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄적으로 취득하여 개발 계획을 세우기에 용이합니다.

* 개발 잠재력: 현재 농지 및 주거지로 이용 중인 부지를 향후 고부가가치 부동산으로 전환할 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 7,395,825,680원입니다.

* 해당 지역의 부동산 시세는 토지 이용 현황, 개발 규제, 주변 환경에 따라 편차가 크므로 정확한 시세 파악이 어렵습니다.

* 다수의 농지가 포함되어 있고, 농지취득자격증명 제출 의무, 미사용승인 건축물, 원상회복 명령 가능성 등 잠재적 리스크 요인이 존재합니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 80%~90% 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 낙찰 후 추가 비용 발생 가능성 및 개발 계획에 따라 달라질 수 있습니다.

* 보수적으로 접근 시, 감정가 대비 85% 수준인 약 62억 8천만 원에서 70% 수준인 약 51억 7천만 원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 이는 일반적인 시세 분석에 기반한 추정치이며, 실제 거래 사례 및 전문가의 정밀 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.