나이스옥션 법원경매 부산 2024타경50201 [1] 부산 동구 수정동 870-499 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산감정 · 평가일 2024.01.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 수정동 소재 "부산광역시 동구청" 서측 인근에 위치하는 토지,건물로 인근은 단독주택, 소규모 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 주위환경 보통임.

교통상황

본건 인근에 도시철도 1호선 부산진역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1,2) 토지 일단의 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북서측으로 폭 약 1.5M의 시멘트계단 ,북동측으로 폭 약4M의 시멘트 포장도로 및 남동측으로 폭 약 1.5M의 시멘트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 주거환경개선지구<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>, 중점경관관리구역(2023-02-15)(부산항 도심 일원 중점경관관리구역)
기호(2) : 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 주거환경개선지구<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>, 중점경관관리구역(2023-02-15)(부산항 도심 일원 중점경관관리구역)

제시목록 외의 물건

일련번호(1,2) 지상에 별첨 "지적도 및 건물개황도" 와 같이 제시외건물(ㄱ,ㄴ)이 소재하며, 종물 및 부합물로 구조 및 이용상황 등으로 미루어 토지의 사용, 수익 및 처분 등에 미치는 영향이 미미한 것으로 판단됨.

공부와의 차이

본건은 등기사항전부증명서상 토지(2필지), 건물(4층 1개동)로 등재되어 있으나, 건축물대장은 집합건축물(201호, 301호, 401호 3개호)로 등재되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 등기사항전부증명서상 토지(2필지), 건물(4층 1개동)로 등재되어 있으나 건축물대장상 집합건축물(201호, 301호, 401호 3개호)로 등재되어 있는 바, 경매 진행 및 입찰시 유의하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건으로,
외벽 : 화강암 등 으로 마감함.
내벽 : -
창호 : pvc 샤시 등 임.
바닥 : -

내부 현장조사 불가하여 내벽 및 바닥 생략하오니 경매 입찰시 유의바람.

이용상태

현황 주택으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

제시외건물 (ㄱ,ㄴ) <지적 및 건물개황도> 참조

공부와의 차이

본건은 등기사항전부증명서상 토지(2필지), 건물(4층 1개동)로 등재되어 있으나, 건축물대장은 집합건축물(201호, 301호, 401호 3개호)로 등재되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 등기사항전부증명서상 토지(2필지), 건물(4층 1개동)로 등재되어 있으나 건축물대장상 집합건축물(201호, 301호, 401호 3개호)로 등재되어 있는 바, 경매 진행 및 입찰시 유의하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 등기부상 4층 1개동 건물이나 건축물대장상 201호, 301호, 401호로 등재됨. 1층은 주차장 및 창고로 사용됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경50201 (1)

소재지: 부산 동구 수정동 870-499

용도: 공동주택 (집합건축물)

감정가: 750,345,500원

토지면적: 208.00㎡ (약 62.92평)

건물면적: 289.33㎡ (약 87.52평)

건물 제시외면적: 27.22㎡ (약 8.23평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 박OO

1.1. 입지조건

본 물건은 부산광역시 동구 수정동에 위치하며, "부산광역시 동구청" 서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 소규모 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 환경으로는 도시철도 1호선 부산진역과 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

물건 부지로는 북서측 폭 약 1.5M의 시멘트 계단, 북동측 폭 약 4M의 시멘트 포장도로, 남동측 폭 약 1.5M의 시멘트 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 상 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 주거환경개선지구, 그리고 부산항 도심 일원 중점경관관리구역으로 관리되고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매는 채권자 박OO의 신청으로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 북부산새마을금고 근저당: 464,100,000원 (2018-09-04, 말소기준권리)

* 박일남 근저당: 40,000,000원 (2022-05-13, 말소)

* 박일남 근저당: 60,000,000원 (2022-05-13, 말소)

* 서민금융진흥원 가압류: 12,776,160원 (2024-01-02, 말소)

* 박일남 임의경매: 88,500,000원 (2024-01-15, 말소)

* 북부산새마을금고 임의경매: 317,903,775원 (2024-01-19, 말소)

총 등기부채권액은 상당하나, 말소기준권리인 근저당권보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

현재 파악된 임차인은 다음과 같습니다.

* 임차인: 장

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-03-03, 대항력: 없음

* 임차인: 허

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2020-03-24, 대항력: 없음

상기 임차인들의 보증금은 인수되지 않으며, 현재 파악된 임차인 외 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보입니다. 다만, 임대 관계 및 기타 사항은 미상으로 파악되므로 현장 조사 및 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 부산 동구의 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 주변에 소규모 상업 시설이 산재해 있어 지역 주민들을 위한 생활 편의 시설 접근성은 양호한 편입니다. 부산진역을 중심으로 한 역세권 지역의 이점을 누릴 수 있으며, 이는 유동 인구 및 생활 인프라 측면에서 긍정적으로 작용할 수 있습니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 번화가와는 다소 거리가 있어, 본격적인 상업 중심지로서의 기능보다는 지역 거주민을 대상으로 하는 소규모 업종이 발달할 가능성이 높습니다.

1.4. 생활정보

대중교통 이용이 편리한 점이 큰 장점입니다. 부산진역(1호선) 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 시내 및 타 지역으로의 이동이 용이합니다. 주변에 관공서(부산광역시 동구청)가 인접해 있어 행정 편의성이 있습니다. 또한, "주거환경개선지구"로 지정되어 있어 향후 지역 개발 및 인프라 개선 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 등기사항전부증명서상 건물 현황(4층 1개동)과 건축물대장상 현황(집합건축물, 201호, 301호, 401호) 간의 차이입니다. 실제 이용 및 관리가 어떻게 이루어지고 있는지, 법적 소유 관계는 명확한지 철저한 확인이 필요합니다.

내부 현장 조사가 불가하여 건물의 정확한 상태(내벽, 바닥 등)를 파악하기 어렵다는 점도 위험 요소입니다. 또한, 제시외 건물(지상에 별첨 "지적도 및 건물개황도"와 같이 소재하는 건물 ㄱ, ㄴ)이 포함 매각되므로 이에 대한 처리 방안을 고려해야 합니다.

임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 임대차 현황 및 관련 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. 1층이 주차장 및 창고로 사용되고 있다는 점은 향후 용도 변경 시 고려해야 할 사항입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 동구에 위치한 공동주택으로, 대중교통 접근성이 우수하고 주거환경개선지구 내에 있어 향후 발전 가능성이 있는 지역에 소재합니다. 그러나 등기부와 건축물대장 간의 명확한 차이, 내부 상태 파악 불가, 제시외 건물 포함 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 따라서 면밀한 현장 조사와 법적 검토를 통해 이러한 불확실성을 해소하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 건축물대장상의 구분 등기(201호, 301호, 401호)를 활용한 다가구 주택으로서의 잠재력.

* 주거환경개선지구 내 위치로, 향후 도시 재생 및 개발에 따른 가치 상승 기대.

* 부산진역 초역세권에 가까운 입지로 인한 교통 편의성 및 우수한 접근성.

* 감정가를 고려한 합리적인 가격으로 취득할 경우 시세차익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 750,345,500원입니다. 주변 연립, 다세대 주택의 최근 매매 사례를 보면, 전용면적 32.53㎡(약 9.8평)가 6,200만원, 59.67㎡(약 18평)가 14,500만원, 67.09㎡(약 20.3평)가 13,200만원 수준에서 거래되었습니다. 이는 단위 면적당 시세 파악에 참고할 수 있으나, 본 건은 단독주택으로 등기되어 있으나 집합건축물로 등재되어 있는 점, 건물 연면적이 289.33㎡(약 87.52평)로 비교적 크다는 점을 감안해야 합니다.

잠재적 리스크 및 내부 미확인 상태 등을 고려하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준을 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

예상 입찰가 범위: 600,000,000원 ~ 675,000,000원

본 예상 입찰가는 현 시세 및 감정가를 기반으로 산정한 것으로, 실제 낙찰가는 경매 진행 상황, 입찰 참여자들의 판단 및 추가 정보에 따라 달라질 수 있습니다. 또한, 인수 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.