나이스옥션 법원경매 부산 2024타경1629 [1] 부산광역시 동래구 안락로101번길 35, 107동 3층301호 (명장동,명장우성타운) 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼보감정 · 평가일 2024.04.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 동래구 명장동 소재 "충렬중학교" 남측 인근에 위치하는 명장우성타운 107동 3층 301호로서 주위는 아파트단지, 주택 및 근리상가 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반교통 상황은
보통임.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 3층건인 107동 3층 301호로서
- 외벽: 몰탈위페인트 마감
- 내벽: 벽지, 타일 마감
- 창호: 샷시창호임.

이용상태

공동주택으로 이용중임.

설비내역

급배수시설, 위생시설, 난방시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄하게 조성된 부정형 토지로서 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망이 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역.제1종지구단위계획구역.상대보호구역절대보호구역<교육환경 보호에 관한법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기 타 : 없음.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경1629 (1)

소재지: 부산광역시 동래구 안락로101번길 35, 107동 3층301호 (명장동, 명장우성타운)

용도: 아파트

감정가: 302,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 79.57㎡ (약 24.07평)

건물면적: 70.32㎡ (약 21.27평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 경매 기본 정보

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 관련사건, 유동화물건, 재매각

주의사항: 특별매각조건 (매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

특수물건정보: 관련사건, 유동화물건, 재매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 명장동에 소재한 명장우성타운 107동 3층 301호입니다. "충렬중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 단독주택 및 근린상가 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 및 규제

인접 필지와 등고 평탄하게 조성된 부정형 토지로서 건부지로 이용 중입니다. 단지 내 가로망이 정비되어 있습니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속합니다. 또한, 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부상 현황은 다음과 같습니다.

- 소유권이전 (김만자, 1997-10-29)

- 소유권이전청구권가등기 (김수자, 1998-02-09)

- 소유권이전 (김영선, 2017-01-16)

- 근저당권 (수협은행, 2017-01-20, 171,600,000원) - 말소기준권리

- 임의경매 (수협은행, 2024-03-29, 말소예정)

- 가압류 (경북, 2024-04-18, 17,000,000원, 말소예정)

총 등기부채권액은 188,600,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 1997년, 1998년, 2017년에 등기된 소유권이전 및 소유권이전청구권가등기는 매각으로 소멸되지 않을 수 있습니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 명시되어 있습니다. 본 지상권의 정확한 내용, 범위, 존속기간 및 권리자의 권리 행사 여부에 대한 면밀한 추가 조사가 반드시 필요하며, 이는 물건의 가치 및 활용에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

그러나 '임대관계: 미상임'으로 기재되어 있어, 실제 점유하고 있는 임차인이 존재하거나 대항력 있는 권리를 주장하는 자가 있을 가능성을 배제할 수 없습니다. 보증금이나 차임이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 명장동 지역은 아파트 단지와 주택, 근린 상가가 혼재된 전형적인 주거 지역입니다. 지역 주민을 위한 생활 편의시설이 갖추어져 있으며, 중학교가 인접해 있어 교육 환경도 고려할 수 있는 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육

* 충렬중학교가 남측 인근에 위치하여 교육 접근성이 양호합니다.

* 단지 주변 근린 상가를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 명장우성타운

* 주소: 부산광역시 동래구 명장동 611-1

* 사용승인일: 1988년 12월 30일 (건축 30년 초과)

* 총 동수: 7개 동

* 총 세대수: 150세대

* 최고층: 3층

* 총 주차대수: 123대 (세대당 약 0.82대)

* 관리사무소 연락처: 051-527-9087

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 물건

본 건은 재매각 물건으로, 이전 경매 절차에서 낙찰 후 잔금 미납 등의 사유가 있었을 가능성이 있습니다. 입찰 전 관련 기록 확인이 필요합니다.

6.2. 미확인 권리 (선순위 권리 및 지상권)

등기부상 말소기준권리보다 선순위인 소유권이전 및 가등기가 존재할 수 있으며, 물건명세서상 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 이들 권리의 상세 내용 및 실질적 영향력 파악이 필수적입니다.

6.3. 임대 관계 미확인

임차인 현황상 인수되는 보증금은 없으나, 실제 임대 관계가 미상으로 되어 있어 잠재적인 명도 저항이나 예상치 못한 권리 관계가 존재할 수 있습니다.

6.4. 건축물 노후도

1988년 사용승인된 아파트로, 건축된 지 30년 이상 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.5. 특별 매각 조건

매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로, 일반 경매(10%)보다 높은 비율이 요구됩니다. 이는 초기 자금 계획에 부담이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 동래구 명장동의 안정적인 주거 지역 내 아파트입니다. 충렬중학교 인접, 양호한 교통 및 생활 인프라 등 입지적 장점을 갖추고 있습니다. 그러나 재매각 이력, 소멸되지 않는 선순위 권리 및 지상권의 존재 가능성, 임대 관계 미확인 등 다수의 중대한 리스크 요인을 안고 있습니다. 또한, 건축 연차가 오래되어 노후화에 따른 관리 부담도 예상됩니다. 이러한 복합적인 리스크 요인들을 철저히 조사하고 면밀히 분석한 후, 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 입지: 명장동은 오랜 기간 형성된 주거 지역으로, 꾸준한 주거 수요가 기대됩니다.

* 교통 및 생활 편의성: 대중교통 접근성이 좋고, 인근 근린 상가 및 학교가 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 권리 관계 명확화 시 시세 차익 기대: 선순위 권리 및 지상권 문제를 해결할 경우, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득하여 가치를 높일 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건과 유사한 면적(전용 70㎡ 내외)의 명장우성타운 아파트 시세는 최근 거래 기준으로 약 3억 1천만 원에서 3억 3천만 원 수준으로 파악됩니다. 감정가는 3억 2백만 원으로, 현재 시세와 유사하거나 다소 낮은 수준입니다.

다만, 본 물건은 다음과 같은 높은 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

* 재매각 이력

* 소멸되지 않는 선순위 권리 및 지상권 (정확한 내용 조사 필수)

* 임대 관계 미확인 (잠재적 명도 문제)

* 건축물 노후화

이러한 리스크 요인, 향후 발생할 수 있는 추가 비용(명도, 권리 관계 정리 비용 등) 및 법적 검토 비용을 고려할 때, 감정가 및 시세 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 위 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 2억 7천만 원 ~ 2억 9천만 원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

지상권 및 선순위 권리 관계의 구체적인 내용에 따라 예상 입찰가는 크게 변동될 수 있으므로, 철저한 현장 조사와 법률 검토 후 최종 결정을 내리시기를 권장합니다.

(주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 시장 상황에 기반한 추정치이며, 실제 경매에서의 낙찰가와는 다를 수 있습니다. 정확한 시세 및 권리 관계 조사는 별도로 진행해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.