나이스옥션 법원경매 부산 2022타경5023 [1] 부산광역시 부산진구 부암동 620-6 (부암동,부암제일상가) 근린시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2022타경5023 [1] 부산광역시 부산진구 부암동 620-6 (부암동,부암제일상가) 근린시설 경매

• 사건번호: 2022타경5023
• 주소: 부산광역시 부산진구 백양산로 48 (부암동,부암제일상가)
• 용도: 근린시설

부산지방법원 경매1계 2022타경5023 | 소재지: 부산광역시 부산진구 백양산로 48 (부암동,부암제일상가) | 감정가: 7,483,193,100원 | 최저가: 5,238,235,000원 | 용도: 근린시설

1. 부동산 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2022타경5023 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 부암동 620-6 (부암동, 부암제일상가)

용도: 오피스텔

감정가: 7,483,193,100원

토지면적: 1403.00㎡ (약 424.01평)

토지지분: 1403㎡ (약 424.01평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 2747.28㎡ (약 831.04평)

건물지분: 2747.28㎡ (약 831.04평)

건물 제시외면적: 163.10㎡ (약 49.32평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 물OOOOOOO

특이사항: 선순위전세권, 유치권 (존재 여부 판결 확정)

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함. 일부 토지 경계 및 인접토지 과재 가능성 확인 요망. 건축물대장상 바닥면적 외 부분(주차공간, 기계실 등) 포함 평가. 무빙워크 공간 현황 변경.

1.2. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 부암동에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 재개발 예정 아파트 단지 등이 혼재된 지역입니다. 북동측 인근에 동원초등학교가 소재하고 있으며, 차량 접근이 가능합니다. 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 토지는 남동하향 경사지대에 위치하며, 일부 필지는 상업용 건부지로 이용 중이고, 다른 필지는 현황 도로로 이용되고 있습니다. 남서측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다. 본건 토지들은 제2종일반주거지역으로, 지역별 건축 제한 및 보호구역 규제를 적용받습니다.

1.3. 권리분석

본건에는 선순위 전세권이 존재하며, 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 또한, 주식회사 한양스토아사랑으로부터 금 1,203,060,000원의 유치권이 신고되었으나, 부산지방법원 2023가합43392 유치권부존재확인의 소에서 유치권이 존재하지 않음이 2024년 5월 17일 판결 확정되었습니다. 따라서 등기부상 채권 총액 외 추가적인 권리 관계는 판결로 정리된 것으로 보입니다. 다만, 선순위 전세권의 말소기준 권리 여부 및 인수 여부는 경매 상세 내역을 통해 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 부암동 일대는 주거 단지와 근린생활시설이 복합적으로 형성된 지역으로, 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다. 본건 건물은 판매시설 및 근린생활시설로 이용 중에 있으며, 1층과 2층은 주차장으로 활용되고 있습니다. 3층은 판매시설, 4층과 5층은 근린생활시설(공실)로 사용되고 있어, 다양한 업종의 상가 및 사무실 운영이 가능합니다. 주변의 아파트 단지 및 주거 지역을 기반으로 한 상권 형성이 예상되며, 지역 주민들을 대상으로 하는 업종에 유리할 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

본건은 동원초등학교가 인근에 위치하여 자녀가 있는 가정의 교육 환경이 비교적 양호합니다. 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 시내 접근성 또한 무난합니다. 주위 환경은 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

일괄매각 대상이며 제시외 건물도 포함되어 있습니다. 일부 제시외 건물은 인접 토지(부암동 716번지)와 연결되어 있고, 해당 토지에 걸쳐 있을 가능성이 있어 경계 및 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. 건축물현황도상 무빙워크로 추정되던 공간이 현재는 간이 리프트, 주차 공간, 매장 등으로 이용 중이어서 실제 이용 현황과 건축물 현황 간 차이가 있습니다. 4층, 5층 근린생활시설의 공실 상태는 임대 수익률에 영향을 줄 수 있습니다. 선순위 전세권의 상세 내역 및 처리 여부에 따라 낙찰자의 인수 부담이 발생할 수 있으므로, 권리 분석 시 면밀한 검토가 필수적입니다. 일반적인 주변 시설 검색을 통해 본건 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 부산진구 부암동의 중심 상업 및 주거 지역에 위치한 오피스텔 건물로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 주변 환경이 양호하고 교통 및 생활 인프라가 갖추어져 있어 투자 가치가 있는 물건입니다. 다만, 선순위 전세권의 존재와 인접 토지와의 경계 및 제시외 건물 관련 잠재적 리스크에 대한 충분한 사전 조사가 요구됩니다. 유치권은 법적 판결로 소멸되었으나, 이에 대한 과거 분쟁 이력은 인지하고 있어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

탁월한 입지 조건과 함께 주변의 주거 및 상업 수요를 바탕으로 한 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 일괄 매각으로 토지와 건물을 일괄 취득하여 개발 또는 활용 가치를 높일 수 있습니다. 교육 시설 및 교통 편의성이 갖춰져 있어 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 물건입니다. 제시외 건물 및 인접 토지 관련 리스크만 명확히 해소된다면, 가치 상승 잠재력이 충분한 투자 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

부산지방법원 경매1계