나이스옥션 법원경매 통영 2023타경5047 [1] 경상남도 거제시 장승포1로1길 54, 1층101호 (장승포동, 대진빌라) 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장평감정 · 평가일 2023.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장승포동 소재 '장승포 성당' 동측에 소재하며, 근린생활시설, 공동주택 등이 소재하는 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근가능하며, 위치 및 대중교통 통행횟수 등 고려시 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건 중 1층 101호, 102호, 103호, 2층 201호, 202호, 203호, 3층 301호 및 302호로서, (사용승인일자 : 1986.03.26) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 외장재 마감, 내 벽 : 벽지. 타일 등 내장재 마감. 창 호 : 샤시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비, 급·배수설비 및 난방시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 사다리형의 평지의 토지로서, 공동주택 건부지상태임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지의 북서측 및 남동측으로 포장도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,상대보호구역(2019-08-09)(해성중학교)<교육환경보호에관한법률>,상대보호구역(해성고등학교)<교육환경보호에관한법률>,중점경관관리구역(2019-08-22)(장승포항항만시가지구역).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 별지 "감정평가액 산출근거 및 결정에 관한 의견" 참조.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물(감정서상 ㉠,㉡) 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지 및 개요

본 물건은 통영지원 2023타경5047 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의 경매 물건입니다.

경상남도 거제시 장승포1로1길 54, 1층101호 (장승포동, 대진빌라)에 소재하고 있으며, 다세대주택으로 이용 중입니다.

1.2. 건물/토지 현황

건물은 총면적 365.59㎡ (약 110.60평)이며, 토지 면적은 278.00㎡ (약 84.10평)입니다.

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물로, 1986년 03월 26일에 사용승인되었습니다.

토지 제시외 면적은 0.00㎡이며, 건물 제시외 면적은 12.30㎡로 감정평가 및 매각에 포함됩니다.

1.3. 매각정보

감정가는 333,000,000원입니다.

매각대상은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 물건입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 유에이치케이제오차유동화전문입니다.

특이사항으로는 유동화물건이며 공동담보로 진행됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주위환경 및 입지

본 물건은 경상남도 거제시 장승포동에 위치하며, '장승포 성당' 동측에 자리하고 있습니다.

주변에는 근린생활시설 및 공동주택 등이 혼재하는 주택지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 위치 및 대중교통 이용 편의성을 고려할 때 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

북서측 및 남동측으로 포장도로가 접해 있어 차량 통행에 용이합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 일반상업지역에 해당하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한) 및 상대보호구역(해성중학교, 해성고등학교)으로 지정되어 있습니다. 또한, 중점경관관리구역(장승포항항만시가지구역)으로 관리되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부 요약상 다수의 소유권 이전 기록과 근저당권, 가압류, 임의경매 개시 결정이 등기되어 있었습니다.

말소기준권리는 2015년 09월 18일 접수된 신한은행 근저당권(금360,000,000원)입니다.

을12 근저당권(신한은행, 84,000,000원), 갑11 가압류(신용보증기금, 270,000,000원), 갑12 임의경매(유에이치케이제오차유동화전문)는 말소 예정입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리인 을11 근저당권(신한은행)보다 선순위인 권리는 모두 소멸됩니다.

등기부 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되지 않았습니다 (지상권 개요: 정보 없음).

일괄매각 대상이며, 제시외 건물(감정서상 ㉠, ㉡)도 매각에 포함됩니다.

3.3. 임차인 현황 및 대항력

임차인으로 김성규 씨가 확인되었습니다.

보증금 0원, 차임 0원에 2023년 05월 22일 전입 신고하였으며, 확정일자 및 배당신고일자는 미상입니다.

해당 임차인은 대항력이 없습니다.

3.4. 인수 보증금

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 지역은 장승포항 주변의 항만 시가지 지구로, 주택가와 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 일반상업지역에 포함되어 있어 상업 활동도 일부 이루어지고 있습니다.

4.2. 주변 시설

주변에는 장승포 성당이 위치하며, 다수의 근린생활시설 및 공동주택이 소재하고 있습니다.

구체적인 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으며, 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교육시설

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

교육 시설로는 해성중학교 및 해성고등학교가 인근에 위치하여 학생들의 통학이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

건축 사용승인일자가 1986년 3월 26일로, 약 40년 가까이 된 노후 건물에 해당합니다. 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 유동화 및 공동담보 특수 물건

본 물건은 유동화물건이며 공동담보로 진행됩니다. 이로 인해 추가적인 담보물이나 복잡한 권리 관계가 존재할 수 있으며, 경매 절차 및 낙찰 후 인수 권리에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

6.3. 임대관계 미상

임대관계가 미상으로, 명확한 임대 현황 파악이 어렵습니다. 이는 추후 명도 과정이나 재산권 행사 시 변수로 작용할 수 있습니다.

6.4. 제시외 건물 포함

제시외 건물(감정서상 ㉠, ㉡)이 매각에 포함되므로, 해당 부분에 대한 현황 및 처리 방안을 사전에 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 장승포동에 위치한 다세대주택으로, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다. 비교적 오래된 건물 연식(1986년 준공)은 잠재적 리스크 요인이지만, 주택가로서 기본적인 생활 환경은 갖추고 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리가 대부분 소멸될 예정이므로 비교적 명확한 편입니다. 다만, 유동화물건 및 공동담보라는 특수성과 임대관계 미상 등의 사항은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다. 제시외 건물의 매각 포함 여부도 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 거제시 장승포동에 위치한 다세대주택으로, 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 토지/건물 일괄 매각으로 건물 전체를 취득하여 운용할 수 있는 기회입니다.

* 말소기준권리보다 후순위 권리들이 대부분 소멸될 예정으로, 권리 분석이 비교적 명확합니다.

* 주변에 항만 시가지 지역이 있어 향후 지역 개발에 따른 수혜 가능성도 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상입찰가

감정가 333,000,000원을 기준으로, 건물의 연식(1986년 준공) 및 유동화물건, 공동담보 등의 특수성을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 노후 건물에 대한 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 감안해야 합니다. 주변 개별 호실 매매가는 전체 건물 가치 산정에 직접적인 비교가 어렵습니다.

이에 종합적인 분석을 통해 예상 입찰가는 감정가의 약 75% 수준인 250,000,000원 내외로 제안합니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시장 동향을 반영하여 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.