나이스옥션 법원경매 통영 2023타경4495 [1] 경상남도 통영시 광도면 죽림리 1076 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장평감정 · 평가일 2023.10.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 광도면 죽림리 소재 "향교마을 내"에 소재하며, 부근으로 단독주택, 농경지 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 위치 및 대중교통 통행횟수 등 고려시 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 자체지반 평탄한 주거용 건부지 상태임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 포장도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역,가축사육제한구역(주거밀집지역에서75m이내)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,문화재보존영향검토대상구역<경상남도문화재보호조례>

제시목록 외의 물건

해당사항없음.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계
미상임.
2)기타
본건 지상에 소재하는 정원수 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지가격에 포함하여 평가하였으니 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건2)는 벽돌조 슬래브지붕 단층건으로서,

외벽 : 벽돌붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감,

내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,

창호 : 샤시창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비 및 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

해당사항없음.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계
미상임.
2)기타
-

물건 비고

-일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2023타경4495 (1)

소재지: 경상남도 통영시 광도면 죽림리 1076

용도: 단독주택

감정가: 246,275,610원

토지면적: 393.00㎡ (약 118.90평)

건물면적: 96.57㎡ (약 29.21평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

주의사항: 일괄매각

특수물건정보: 유동화물건

건축물 요약 정보:

* 주요 용도: 단독주택

* 구조: 벽돌조

* 지붕: 슬래브(콘크리트)

* 건축 연도: 1991년 11월 22일 (사용승인 1992년 1월 28일)

* 층수: 지상 1층

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 통영시 광도면 죽림리 향교마을 내에 소재하며, 주변에는 단독주택과 농경지가 혼재되어 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 편의성 및 통행 횟수를 고려할 때 교통 상황은 보통입니다.

* 도로상태: 본건 남서측으로 포장된 도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역

* 제2종일반주거지역

* 가축사육제한구역 (주거밀집지역에서 75m 이내)

* 문화재보존영향검토대상구역

3. 권리분석

* 등기부상 권리현황:

* 말소기준권리: 2016년 9월 8일 농협은행 근저당권 (을11, 금132,000,000원).

* 말소 예정 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리 (근저당, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 현재 파악된 정보 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 없습니다. 다만, 물건명세서상 '지상권개요'가 언급되었으나 구체적인 사항은 확인되지 않았으므로 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 현재 조사된 임차인 현황상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 다만, "임대관계: 미상임"으로 기재되어 있어, 실제 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 이에 대한 인수 여부 및 보증금, 차임 등은 반드시 현장 조사 및 등기부등본을 통해 재확인해야 합니다. 금액이 미상인 임대차 관계는 항상 주의가 필요합니다.

* 소유권: 유정철 씨 외 다수. (갑1: 1991-11-09 소유권이전 / 갑1: 1992-01-29 소유권보존)

4. 상권분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 최근 매매/임대 정보는 다음과 같습니다.

* 웨스턴모나코 (연립, 2019년식, 46.39㎡): 2026년 5월 5일, 11,000만원 (약 237만원/㎡)

* 호산빌라2동 (다세대, 2000년식, 76.12㎡): 2026년 4월 23일, 7,900만원 (약 104만원/㎡)

* 유원빌라 (다세대, 2003년식, 59.92㎡): 2026년 4월 10일, 10,000만원 (약 167만원/㎡)

본건은 단독주택으로, 위 제공된 자료는 아파트 및 빌라 등의 정보이므로 직접적인 비교는 어렵습니다. 하지만 해당 지역의 전반적인 부동산 시장 분위기를 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 본건의 감정가 246,275,610원은 제공된 빌라/연립 매매가보다는 높으나, 면적이 크고 단독주택이라는 점을 고려하면 토지 가치가 상당 부분 반영되었을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 본건이 소재한 향교마을 내에는 단독주택과 농경지가 분포하고 있습니다.

* 편의시설: 지도 검색 결과, 본건 주변 반경 1~2km 이내에 하나로마트, 롯데마트, 통영시립도서관, 각종 병원, 은행, 관공서, 식당가 등이 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장에서 시내 주요 지역으로 이동 가능한 버스 노선이 운행되고 있습니다.

* 교육: 죽림초등학교, 광도중학교 등이 인근에 위치하여 통학이 가능합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설(쓰레기 소각장, 대규모 공장, 유해 화학 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 가축사육제한구역 정보는 일반적인 주거지역 환경을 고려한 제한사항으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 불분명: "임대관계: 미상임"으로 기재되어 있어, 실제 점유자가 있는지, 있다면 인수해야 할 보증금이나 월세가 있는지 등에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. (주의: 인수 보증금 합계 0원으로 기재되어 있으나, '미상임' 문구로 인해 주의 필요)

* 유동화 물건: 유동화 물건이라는 표기는 해당 물건이 자산유동화증권(ABS) 등으로 편입되었음을 의미할 수 있습니다. 통상적인 경매 절차와 큰 차이는 없으나, 관련 상품의 특성에 따라 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

* 용도지역 제한: 제2종일반주거지역으로 건축 시 건폐율, 용적률 제한이 따릅니다. 또한 가축사육제한구역 및 문화재보존영향검토대상구역으로 지정되어 있어 건축 및 개발 시 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 통영시 광도면 죽림리 소재 단독주택으로, 넓은 토지면적(약 118.90평) 대비 비교적 작은 건물면적(약 29.21평)을 가진 물건입니다. 주변 주거 환경은 양호하며, 교통, 편의시설, 교육시설 접근성 또한 보통 이상으로 평가됩니다. 등기부상 권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 소멸될 예정이라 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 임대관계가 불분명한 점은 입찰 전 반드시 확인해야 할 중요한 사항입니다. 유동화 물건이라는 점도 특이사항으로 고려할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 대형 토지: 약 119평에 달하는 넓은 토지는 향후 증축, 신축 또는 토지 자체의 가치 상승을 기대할 수 있는 큰 장점입니다.

* 단독주택: 아파트 등 집합건물 대비 독립적인 주거 공간 및 자산 관리가 용이합니다.

* 입지: 통영시 내 주거 선호 지역으로, 편의시설 및 교통이 잘 갖춰져 있어 주거 가치가 높습니다.

* 권리관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 명확한 권리 인수가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 246,275,610원입니다. 제공된 주변 빌라/연립의 실거래가 시세는 100㎡ 내외 기준으로 7,900만원에서 1억 1,000만원 수준으로, 본건의 건물 면적(약 29평)을 고려하더라도 낮은 편입니다. 이는 본건의 높은 토지 가치 또는 비교 대상과의 속성 차이 때문일 수 있습니다.

토지 면적(약 119평)과 단독주택이라는 점, 그리고 통영시 광도면 지역의 개발 가능성 및 주거 선호도를 종합적으로 고려할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

현재 시장 상황과 유사 물건의 희소성을 감안하면, 감정가 대비 90% ~ 100% 수준에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 220,000,000원 ~ 250,000,000원 사이로 산정해 볼 수 있습니다.

입찰 시에는 임대 관계에 대한 명확한 확인과 함께, 해당 지역의 최근 부동산 동향을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.