나이스옥션 법원경매 통영 2023타경22257 [2] 경상남도 통영시 광도면 홀리1길 265-69 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남해감정 · 평가일 2023.03.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 광도면 죽림리 소재 "홀리마을" 남서측 인근에 위치하며 부근은 전, 답 등 농경지와 전원주택,등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통입니다.

교통상황

본건까지 또는 인근까지 소형차량 접근이 가능하며 간선도로와의 거리, 대중교통의 이용 등 제반 교통사정 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호1): 부정형의 완경사지로 현황 " 답(묵답)"이며 일부 현황 "도로" 입니다.
기호2,3,7-9): 부정형의 완경사지로 현황 " 도로" 입니다.
기호4): 부정형의 완경사지로 현황 " 답(묵답)" 입니다.
기호6): 부정형의 완경사지로 현황 " 단독주택"의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호1): 남동측으로 노폭 약4m 내외의 포장도로와 접하며 본건 토지의 일부가 현황 "도로"입니다.
기호2,3,7-9): 본건이 현황 "도로"입니다.
기호4): 맹지입니다
기호6): 남측으로 노폭 약4m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1-3, 6-9): 계획관리지역, 가축사육제한구역(교육환경보호구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호4): 계획관리지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역에서 500m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조 바랍니다.

공부와의 차이

본건 기호2) 토지의 공부상 지목은 ‘답’이나 현황은 ‘도로’입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: -

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호5) 건물은 철근콘크리트구조 점토기와지붕 단층으로
외벽: 드라이비트, 적벽돌마감.
내벽: 벽지, 타일마감.
창호: 샷시창호.

이용상태

기호5): 단독주택으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 전기설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물(감정서상ㄱ,ㄴ) 매각 포함.
-지적경계가 불분명한 바, 명확한 경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보:

사건번호: 통영지원 2023타경22257 (2)

소재지: 경상남도 통영시 광도면 홀리1길 265-69

용도: 단독주택

감정가: 312,517,700원

토지면적: 1916.00㎡ (약 579.59평)

건물면적: 199.80㎡ (약 60.44평)

건물 제시외면적: 33.20㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

특이사항: 공동담보, 제시외 건물(감정서상 ㄱ, ㄴ) 매각 포함.

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 매각 포함. 지적경계 불분명하여 측량 필요.

1.1. 입지조건

주위환경:

본 건은 경상남도 통영시 광도면 죽림리 소재 "홀리마을" 인근에 위치하며, 주변은 전, 답 등 농경지와 전원주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

소형 차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 거리 및 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태:

기호1 토지: 부정형, 완경사지, 현황 "답(묵답)"이며 일부 현황 "도로"입니다.

기호2,3,7-9 토지: 부정형, 완경사지, 현황 "도로"입니다.

기호4 토지: 부정형, 완경사지, 현황 "답(묵답)"입니다.

기호6 토지: 부정형, 완경사지, 현황 "단독주택"의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

기호1 토지: 남동측 약 4m 내외의 포장도로와 접하며, 본 건 토지의 일부가 현황 "도로"입니다.

기호2,3,7-9 토지: 본 건이 현황 "도로"입니다.

기호4 토지: 맹지입니다.

기호6 토지: 남측 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

기호1-3, 6-9: 계획관리지역, 가축사육제한구역.

기호4: 계획관리지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역에서 500m 이내).

공부와의 차이:

기호2 토지의 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '도로'입니다.

혐오시설 관련:

주변 시설 조사 결과, 보고서에 명시된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역 지정으로 인해 농경지 및 관련 시설이 인근에 존재할 가능성이 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황 요약:

* 토지 등기부:

* 소유권 이전: 정재호(1999년), 김시선(2006년), 강정이(2010년)

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사(2017년, 말소기준권리), 채권액 455,000,000원

* 지상권 설정: 새고성농업협동조합(2017년, 말소)

* 압류: 통영시(2022년), 통영세무서장(2022년)

* 임의경매 개시: 농업협동조합자산관리회사(2023년), 채권액 267,997,029원

* 토지 등기부 채권 총액: 832,997,029원

* 건물 등기부:

* 소유권 보존: 강정이(2017년)

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사(2017년, 말소), 채권액 455,000,000원

* 압류: 통영세무서장(2021년), 통영시(2022년)

* 임의경매 개시: 농업협동조합자산관리회사(2023년), 채권액 267,997,029원

* 건물 등기부 채권 총액: 722,997,029원

권리분석 결과:

말소기준권리인 농업협동조합자산관리회사의 근저당(을12)보다 선순위인 권리는 현재까지 조사된 바로는 소멸될 것으로 예상됩니다. 말소기준권리보다 후순위인 압류, 임의경매 등은 모두 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

* 금액이 미상인 임차인이 존재하더라도, 명확한 대항력이나 우선변제권을 주장할 수 없는 경우 인수 부담이 없을 수 있습니다. 그러나 실제 점유 관계 및 법적 효력 유무는 별도 확인이 반드시 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 상권:

본 물건지는 경상남도 통영시 광도면 죽림리의 외곽 지역으로, 농경지와 전원주택이 혼재하는 특성을 보입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 기반의 소규모 생활 편의시설 이용이 주를 이룰 것으로 판단됩니다.

최근 실거래가 분석 (JSON 데이터 기반):

제공된 JSON 데이터는 인근의 연립 및 다세대 주택 거래 사례입니다.

* 웨스턴모나코 (연립, 2019년식, 46.39㎡, 2026년 5월 거래 110,000,000원)

* 호산빌라2동 (다세대, 2000년식, 76.12㎡, 2026년 4월 거래 79,000,000원)

* 유원빌라 (다세대, 2003년식, 59.92㎡, 2026년 4월 거래 100,000,000원)

분석 의견:

상기 거래 사례들은 연립 및 다세대 주택으로, 본건 단독주택과는 주거 형태 및 토지 이용 방식이 달라 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다. 특히 본건은 넓은 토지를 포함하고 있어, 토지의 가치 비중이 높게 평가될 수 있습니다. 따라서 주변 빌라 시세만으로 본건의 정확한 시세 판단은 어렵습니다.

1.4. 생활정보

주변 환경:

전, 답 등 농경지와 전원주택이 혼재되어 있어 조용하고 한적한 환경을 제공합니다.

교통:

소형 차량의 접근은 용이하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

편의시설:

단독주택 및 농경지 지역의 특성상, 대규모 편의시설 이용은 차량 이동이 필요할 수 있습니다. 지역 소규모 마트 등 기본적인 편의시설은 인근에 존재할 것으로 예상됩니다.

교육시설:

"가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률"에 따른 가축사육제한구역으로 지정되어 있으며, 교육환경보호구역 관련 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지 경계 불분명:

지적 경계가 불분명하여 정확한 경계 확정을 위한 측량이 필요합니다. 이는 추가적인 비용 발생 및 향후 경계 분쟁의 소지가 있습니다.

토지 현황과의 차이:

기호2 토지는 공부상 지목이 '답'이나 현황은 '도로'로 이용되고 있습니다. 이는 토지 활용에 있어 제한이나 복잡성을 야기할 수 있습니다.

맹지 존재:

기호4 토지는 맹지로, 외부 도로와 직접 접하지 않아 활용 및 건축 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

복합적인 토지 이용:

토지가 단독주택 부지, 답(묵답), 도로 등으로 복합적으로 이용되고 있어, 전체 토지의 효율적인 활용 계획 수립이 중요하며, 이에 따른 난이도가 있습니다.

제시외 건물 포함:

감정서상 'ㄱ', 'ㄴ'으로 표시된 제시외 건물들이 매각에 포함됩니다. 이들 건물의 현황, 가치, 철거 여부 등을 사전에 반드시 파악해야 합니다.

공동담보 물건:

채권자가 공동담보로 경매를 신청하였으므로, 본 건 외 다른 담보 물건과의 연관성 및 추가적인 채무 관계 존재 여부에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 통영시 광도면에 소재한 넓은 토지를 가진 단독주택입니다. 조용하고 자연 친화적인 환경에 위치하며, 토지 자체의 면적이 넓어 잠재적 활용 가치가 높습니다.

다만, 토지 경계의 불분명함, 일부 맹지 및 도로로 이용되는 토지의 존재, 제시외 건물 포함 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있어 철저한 현장 조사와 법률 검토가 필수적입니다.

등기부상 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 실제 임차인 점유 여부는 별도 확인이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 토지 면적:

1916. 00㎡ (약 579.59평)의 넓은 토지는 전원주택 단지 조성, 농지 활용, 또는 대규모 단독주택 신축 등 다양한 개발 가능성을 제공합니다.

계획관리지역:

개발 및 건축 행위에 비교적 유연한 계획관리지역에 속해 있어, 향후 토지 이용 계획 수립에 유리합니다.

자연 친화적 환경:

전원생활을 선호하는 실수요자 또는 투자자에게 매력적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

일괄매각:

토지와 건물을 함께 취득하므로, 종합적인 개발 및 활용 계획을 수립하기 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 312,517,700원

주변 시세 분석:

제공된 JSON 데이터의 연립 및 다세대 주택 시세는 본건 단독주택과 직접적인 비교가 어렵습니다. 본건 토지의 넓은 면적과 계획관리지역이라는 점을 고려할 때, 평당 토지 가치가 감정가(약 54만원/평) 이상으로 평가될 여지가 있습니다. 그러나 지적 경계 불분명, 맹지, 현황 도로 등 리스크 요인을 감안해야 합니다.

종합 의견 및 예상 입찰가:

감정가는 312,517,700원입니다. 본건은 넓은 토지를 기반으로 한 잠재적 가치가 있으나, 여러 리스크 요인을 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 시장 상황 및 경쟁률을 감안한 예상 입찰가는 285,000,000원 수준으로 제시합니다.

이는 감정가의 약 91% 수준으로, 리스크를 반영하면서도 토지의 잠재적 가치를 고려한 보수적인 추정치입니다. 입찰 전 반드시 권리관계, 현장 조사, 및 주변 시세에 대한 심층적인 재확인을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.