나이스옥션 법원경매 진주 2024타경1551 [1] 경남 남해군 상주면 상주리 OOOO 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2024.04.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 남해군 상주면 상주리 소재 `상주은모레해수욕장" 서측 인근에
위치하며, 주위는 해수욕장 인근 단독주택(펜션, 민박 등) 및 근린생활시설 등으로
형성되어 있음.

교통상황

본건까지 소형차량의 접근이 가능하며, 지역내 일반적인 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

평지내 유사 사다리형의 토지로서, 단독주택 및 숙박시설(현황: 펜션) 건부지로
이용중임.

인접 도로상태

서측 및 남측으로 3미터폭 내외의 포장도로가 개설되어 있으며, 본건 북동측으로 2203지번 도로(국)를 통해 왕복2차선 도로와 일부가 인접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 기호 1) 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 공유지분 토지로서, 매각 지분의 위치 및 경계확인은 불가한 상태임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-1): 벽돌조적조 슬래브지붕 2층 건물로서,
외벽: 스톤코트 및 일부 대리석치장 등,
내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등,
창호: 새시창구조임.
기호(2-2) 벽돌구조 슬래브지붕 단층 건물로서,
외벽: 페인팅 마감 등,
창호: 새시창구조임.

이용상태

기호(2-1): 현황 `펜션"으로 이용중임.
기호(2-2): 기호(2-1)에 연결증축되어 있는 부속건물로서 `펜션"일부로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비(전기온수설비) 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

제시목록상 `단독주택 및 숙박시설"이나, 현황은 `펜션"으로 이용중이오니, 경매시
참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 공히 공유지분 건물로서, 매각 지분의 위치 및 경계확인은 불가한 상태임.

물건 비고

-일괄매각
-지분매각
-목록[2]감정서상 기호(2-1)은 공부상 '단독주택 및 숙박시설'이고 현황'펜션'으로 이용중임.
-목록[2]감정서상 기호(2-2)는 감정서상 기호(2-1)에 연결증축되어 있는 부속건물로 '펜션'일부로 이용중임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2024타경1551 (1)

소재지: 경상남도 남해군 상주면 상주리 1353 (신주소: 경상남도 남해군 상주로60번길 1-4)

건물 용도: 숙박시설 (현황: 펜션)

감정가: 112,059,140원

매각 대상: 토지 및 건물 지분

토지 면적: 237.00㎡ (약 71.7평)

건물 면적: 241.72㎡ (약 73.1평)

토지 지분: 78.9921㎡

건물 지분: 80.57㎡

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 정OO

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 남해군 상주면 상주리에 위치하며, 상주은모래해수욕장 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 해수욕장 인근에 위치한 단독주택(펜션, 민박 등) 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통 상황은 소형 차량의 접근이 가능하며, 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

인접 도로 상태는 본건 토지 서측 및 남측으로 3미터 폭 내외의 포장도로가 개설되어 있으며, 북동측으로는 2203번지 국도를 통해 왕복 2차선 도로와 일부 접하고 있습니다.

토지 형태는 평지 내 유사 사다리형으로, 현재 단독주택 및 숙박시설(현황 펜션) 건부지로 이용 중입니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 하수처리구역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

말소기준권리는 2024년 3월 13일 접수된 정재철(채권자)의 임의경매개시결정 등기(갑5)입니다.

모든 권리는 본 매각으로 소멸될 예정이므로, 인수되는 부담은 없습니다.

토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 약 229,120,132원입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 현재 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 상주면 상주리는 유명 관광지인 상주은모래해수욕장 인근에 있어, 관광객을 대상으로 하는 숙박 및 근린생활시설 상권으로 형성되어 있습니다.

주요 상권의 특징은 해수욕장 시즌에 방문객이 집중되는 관광 상권입니다.

1.5. 생활정보

주변에는 상주은모래해수욕장 및 관련 편의시설, 식당, 카페 등이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

또한, 남해군의 다양한 관광 명소 접근성이 좋습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본건은 토지 및 건물에 대한 지분으로 매각되므로, 타 공유자와의 협의 및 관계 설정이 중요하며, 정확한 경계 확인에 어려움이 있을 수 있습니다. 감정평가서상에도 매각 지분의 위치 및 경계 확인이 불가하다고 명시되어 있습니다.

* 공부상 용도와 현황 불일치: 공부상에는 '단독주택 및 숙박시설'로 기재되어 있으나, 현황은 '펜션'으로 이용 중입니다. 이는 실제 이용에는 큰 문제가 없을 수 있으나, 향후 건물 관리 및 증축 시 관련 규정을 확인해야 할 수 있습니다.

* 관련 사건: 특이사항 및 특수물건 정보에 '관련 사건'으로 표기되어 있어, 해당 경매 물건과 연관된 추가적인 법적 이슈나 복잡성이 존재할 가능성이 있습니다. 철저한 추가 확인이 필요합니다.

* 지역 내 제한사항: 토지이용계획상 가축사육제한구역에 해당하나, 숙박시설 운영에는 직접적인 영향이 적을 것으로 판단됩니다.

* 주변 혐오시설: 현장 조사 및 검색 결과, 본건 소재지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경남 남해군 상주은모래해수욕장 인근에 위치한 숙박시설(펜션)로서, 관광객 수요가 풍부한 지역에 있습니다. 지분 매각으로 진행되므로 명확한 권리관계 분석과 함께 향후 공유자와의 원만한 관계 형성이 중요합니다. 현재 펜션으로 운영 중인 점은 곧바로 수익 창출이 가능하다는 장점이 될 수 있습니다. 다만, '관련 사건' 표기가 있는 점은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 최적의 입지: 상주은모래해수욕장이라는 뛰어난 관광지에 위치하여 잠재 수요가 높습니다.

* 현황 운영 중: 공부상 용도와 달리 현황 펜션으로 이용 중이므로, 인수 후 바로 영업이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 명확한 권리관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되며, 인수되는 보증금이 없어 권리관계가 깔끔합니다.

* 지분 매각의 기회: 지분 매각의 특성상 일반 매각보다 경쟁이 적을 수 있으며, 이를 통해 합리적인 가격에 취득할 기회를 얻을 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가는 112,059,140원입니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70~80% 수준에서 고려되나, 본건은 지분 매각임을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가 산정은 향후 공유자와의 협상 가능성, 예상 수익률, 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 추가 인수 비용은 발생하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.