나이스옥션 법원경매 진주 2023타경6580 [1] 경상남도 하동군 적량면 동촌길 38-1 (주1) 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2023.12.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 하동군 적량면 동리 소재 "동촌마을" 남측 인근에 위치하며, 주위는 산간
농촌지대(기호 1-3,10,11), 마을주변 산림지대(기호 4,8), 순수 산림지대(기호 5-7,9,12-16)
로서, 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

지역내 일반적인 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1,2,10): 완경사지내 석축 등으로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 3필지 일단의
교육연구시설 부지로 이용중임.
기호(3): 완경사지내 부정형의 토지로서, 나대지 상태임.
기호(4,6,8,12,13,16): 급경사지내 부정형의 토지로서, 자연림 상태임.
기호(5,7,9,11,14,15): 급경사지내 부정형의 토지로서, 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,2,10): 북측으로 약 4미터폭, 서측으로 약 3미터폭 내외의 포장도로와 각각 접함.
기호(3): 북측으로 약 4미터폭 내외의 포장도로와 접함.
기호(4): 북측 및 북동측으로 약 3미터폭 내외의 포장도로와 각각 접함.
기호(5): 본건이 약 3미터폭 내외의 포장도로이며, 북측 및 동측으로 약 3미터폭 내외의 포장도로에
각각 접함.
기호(6): 북서측 및 남동측으로 약 3미터폭 내외의 포장도로와 각각 접함.
기호(7): 본건이 약 3미터폭 내외의 포장도로이며, 북측으로 약 3미터폭 내외의 포장도로에 접함.
기호(8): 북측으로 약 3미터폭 내외의 포장도로와 접함.
기호(9): 본건이 약 4미터폭 내외의 포장도로이며, 동측으로 약 4미터폭, 남서측으로 약 3미터폭
내외의 포장도로와 각각 접하며, 서측으로 약 4미터폭 내외의 포장도로가 개설되어 있음.
기호(11): 본건이 약 3미터폭 내외의 포장도로이며, 북측 및 남측으로 약 3미터폭 내외의 포장도로에
각각 접함.
기호(12): 북측 및 남측으로 약 3미터폭 내외의 포장도로와 각각 접함.
기호(13): 남측으로 약 4미터폭 내외의 포장도로와 접함.
기호(14): 본건이 약 5-6미터폭 내외의 포장도로이며, 북측으로 약 4미터폭, 남측으로 약 3미터폭
내외의 포장도로에 각각 접함.
기호(15): 본건이 약 3미터폭 내외의 포장도로이며, 북동측 및 남서측으로 약 3미터폭 내외의
포장도로에 각각 접함.
기호(16): 북측, 남측, 동측으로 약 3미터폭 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 기호(1-3): 계획관리지역(2022-01-06), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>.
■ 기호(4): 계획관리지역(2022-01-06), 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>.
■ 기호(5): 계획관리지역(2022-01-06), 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
■ 기호(6): 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
준보전산지<산지관리법>.
■ 기호(7): 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
■ 기호(8): 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>.
■ 기호(9): 계획관리지역(2022-01-06), 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>.
■ 기호(10): 계획관리지역(2022-01-06), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.
■ 기호(11): 계획관리지역(2022-01-06), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>.
■ 기호(12,13,16): 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 준보전산지<산지관리법>.
■ 기호(14): 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
■ 기호(15): 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

본건 토지 기호(1) 일부 지상에 소재하는 제시외건물 기호(ㄱ)은 미등기 건물로서 개략적으로
실측하였으며, 구조, 용도, 사용자재, 시공정도, 부대설비 등을 참작하여 원가법으로 평가하되,
현상 및 관리상태 등을 고려하여 관찰감가하였으며, 해당 토지의 사용수익에 별다른 영향은
없을 것으로 사료되오니, 경매 진행시 소유권 및 일괄경매 여부를 재확인하시기 바람.

공부와의 차이

기호(5,7,9,11,14,15): 제시목록상 지목은 "임야"이나, 임야대장상 2023.11.20.일자로 지적재조사
예정지구 지정 이후 지목이 "도로"로 변경 및 현황 "도로" 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타: 기호(4) 일부 지상에 소재하는 물탱크는 철거 및 이설이 용이함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(17) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상2층 건물로서,
외벽: 스타코 마감 등,
내벽: 콘크리트 노출 마감 등,
창호: 새시창구조임.
기호(18) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상2층 건물로서,
외벽: 스타코 마감 등,
내벽: 콘크리트 노출, 석고보드 마감 등,
창호: 새시창구조임.

이용상태

기호(17,18): 교육연구시설임.

설비내역

기호(17): 난방설비, 위생설비, 급배수설비, 화재설비, 승강기설비 등이 되어 있음.
기호(18): 난방설비, 위생설비, 급배수설비, 화재설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물[감정서상 ㄱ]매각 포함.
-목록[2]토지 면적은 정정된 66㎡로 평가함.
-목록[8]지상 위 조형물 및 물탱크등은 토지에 포함하여 평가함.
-목록[4,6,8,10,12,13,16]육안으로 확인되지 않는 분묘소재할 가능성 있음.
-목록[4]철거 및 이설용이한 물탱크는 매각 제외함.
-목록[5,7,9,11,14,15] "도로"로 지목변경 등기됨
-목록17 및 18은 목록1과 2, 양 지상에 소재함.
-주식회사 대풍건설로부터 2024. 2. 1. 자 유치권신고[2024.02.01.자 공사잔대금 528,623,500원의 유치권신고가 있으나 유치권이 존재하지 않는 것으로 판결확정[창원지법 진주지원 2024가합11408 유치권부존재]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

* 사건번호: 진주지원 2023타경6580 (1)

* 소재지: 경상남도 하동군 적량면 동촌길 38-1

* 용도: 교육연구시설

* 감정가: 3,792,395,220원

* 토지 총 면적: 56,940.00㎡ (약 17,224평)

* 건물 총 면적: 2,109.96㎡ (약 638평)

* 건물 제시외 면적: 60.00㎡ (약 18평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO, 우리은행 (근저당권자)

1.2. 주요 권리관계

* 말소기준권리: 2019년 10월 11일자 우리은행 근저당권 (을3)

* 등기부채권 총액 (토지): 7,220,934,785원

* 등기부채권 총액 (건물): 6,925,848,785원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 분묘기지권 성립 가능성 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 경상남도 하동군 적량면 동리 소재 "동촌마을" 남측 인근에 위치.

* 주위는 산간 농촌지대, 마을 주변 산림지대, 순수 산림지대로 형성되어 있으며, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재.

* 매각 대상 토지는 교육연구시설 부지로 일부 이용 중이며, 대부분은 산림 및 나대지 상태.

* 인근에는 동촌마을, 삼화실, 관동마을 등이 있으며, 하동군청, 하동읍 시가지 등 주요 행정 및 상업 시설은 차량 이동 거리에 위치.

2.2. 교통 상황

* 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됨.

* 각 필지별로 약 3-6미터폭의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성은 확보되어 있음.

* 인근 버스정류장(죽치, 하죽치)이 도보 거리에 있으나, 대중교통 이용 편의성은 제한적일 수 있음.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 주요 용도지역: 계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역.

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한 또는 전부 제한)으로 지정되어 있어 가축 사육 시 제한이 따름.

* 임업용산지, 준보전산지로 지정된 구역이 있어 산지 관련 법규 적용.

* 일부 토지 지목이 "도로"로 변경 등기되었음 (기호 5,7,9,11,14,15).

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸되는 것을 원칙으로 함.

* 다만, 분묘기지권은 등기되지 않는 권리이므로, 토지 내 분묘 발견 시 분묘기지권이 성립될 수 있으며, 이는 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있음.

3.2. 임차인 현황

* 농업회사법인주식회사스마트아트팜 (사업자)

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 200,000원

* 사업자 등록일: 2020-10-20

* 확정일자: 2024-02-27

* 배당신고일자: 2024-02-28

* 대항력: 없음

* 비고: 낙찰자가 인수할 보증금 없음.

* 주식회사키아드랩 (사업자)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 500,000원

* 사업자 등록일: 2023-06-01

* 확정일자: 2024-02-27

* 배당신고일자: 2024-02-28

* 대항력: 없음

* 비고: 낙찰자가 인수할 보증금 없음.

* 주식회사키아드퓨처 (사업자)

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 300,000원

* 사업자 등록일: 2021-05-17

* 확정일자: 2024-02-27

* 배당신고일자: 2024-02-28

* 대항력: 없음

* 비고: 낙찰자가 인수할 보증금 없음.

* 총 인수 보증금: 0원.

3.3. 특이사항 및 주의사항 분석

* 주식회사 대풍건설로부터 유치권 신고가 있었으나, 법원 판결로 유치권 부존재가 확정되어 인수 부담이 없음. 이는 매우 긍정적인 요소임.

* 일괄 매각이며, 제시외 건물(감정서상 ㄱ)이 매각에 포함됨.

* 일부 토지 지상 조형물 및 물탱크 등은 토지에 포함 평가되었으나, 철거 용이한 물탱크(목록 4)는 매각 제외됨.

* 여러 필지에서 육안으로 확인되지 않는 분묘 소재 가능성이 있으므로 현장 답사 시 확인 필요.

* 건물 17, 18은 토지 1, 2 지상에 소재함.

* 하동군 적량면은 농촌중심지 활성화 사업 등 지역 개발 사업이 추진되었거나 추진 중인 지역임.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

* 본건 소재지는 하동군 적량면의 산간 및 농촌 지역에 위치하여, 상업 시설이 밀집된 도심 지역과는 거리가 있음.

* 주변은 주로 임야, 농경지, 자연녹지 등으로 둘러싸여 있어, 기본적인 주거 및 농업 활동 위주의 생활권 형성.

* 가까운 읍/면 소재지에 일부 상업 시설(마트, 금융기관, 병원 등)이 분포할 것으로 예상되나, 도보 접근성은 제한적일 것으로 판단됨.

* 하동군 적량면은 농촌중심지 활성화 사업 등을 통해 기본적인 생활 기반 확충 노력이 있었음.

* 하동읍 시가지 등 주요 상권으로의 이동 시 차량이 필요하며, 약 15~20분 이상 소요될 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 접근성

* 교육연구시설 용도로 활용되고 있으나, 주위는 농촌 및 산림 지역이므로 대규모 편의시설(대형마트, 백화점, 문화시설 등) 접근성은 다소 떨어질 수 있음.

* 인근 마을 및 하동군 주요 읍/면 소재지에 기본적인 편의시설(마트, 병원, 관공서, 학교 등)이 있을 것으로 추정됨.

* 적량면사무소, 보건지소 등 공공기관은 가까운 거리에 위치.

* 하동반값여행 상품권 사용 가능한 일부 지역 업소가 적량면에 소재.

* 정확한 생활 편의시설 현황 및 차량 이동 거리에 따른 소요 시간은 현장 답사를 통해 확인하는 것이 필수적임.

* 가축사육제한구역 등의 토지이용 제한은 해당 지역의 생활 환경에도 영향을 미칠 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 분묘기지권

* 목록 4, 6, 8, 10, 12, 13, 16 토지에서 육안으로 확인되지 않는 분묘 소재 가능성이 언급됨. 이는 분묘기지권으로 인해 토지 이용에 제약이 발생할 수 있는 잠재적 리스크임.

6.2. 토지 이용 제한

* 계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역 등 복합적인 토지 이용 규제와 가축사육제한구역, 임업용산지 지정으로 인해 향후 토지 개발 또는 활용에 제약이 있을 수 있음.

* "도로"로 지목 변경된 토지들의 정확한 이용 현황 및 타인의 통행권 보장 여부 확인 필요.

6.3. 제시외 건물 및 부대시설

* 제시외 건물(기호 ㄱ)이 일괄 매각에 포함되므로, 이에 대한 처리 방안을 고려해야 함.

* 토지 내 물탱크, 조형물 등도 평가에 포함되거나 제외되므로, 현장 확인 및 매각 포함/제외 사항 명확히 숙지 필요.

6.4. 용도 외 산림 및 나대지

* 전체 토지 면적 대비 실제 교육연구시설로 이용 중인 부지는 상대적으로 적어 보이며, 산림 및 나대지 상태의 토지가 상당 부분 차지함. 이는 향후 토지 활용 계획 수립 시 고려해야 할 사항임.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 하동군의 산간 농촌 지역에 위치한 교육연구시설 용도의 토지 및 건물로, 넓은 면적을 보유하고 있습니다. 감정가는 약 38억원이며, 주요 채권자인 우리은행의 근저당권이 말소기준권리로서 매각으로 소멸되는 권리가 다수입니다. 특히, 신고되었던 유치권이 법원 판결로 부존재가 확정된 점은 매우 긍정적인 부분입니다.

다만, 해당 물건은 여러 필지로 구성되어 있으며, 계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역 등 복합적인 토지 이용 규제와 가축사육제한구역, 임업용산지 지정 등 개발 및 활용에 제약이 따르는 지역에 분포하고 있습니다. 또한, 여러 필지에서 분묘기지권이 성립될 수 있는 잠재적 리스크가 존재하며, 일부 토지는 지목이 "도로"로 변경된 상태입니다.

임차인의 경우 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금 부담은 없으나, 사업자 등록일, 확정일자, 배당신고일자 등을 종합적으로 고려하여 배당 순위를 파악할 필요가 있습니다.

결론적으로, 본 물건은 넓은 토지 면적과 교육연구시설로서의 잠재력, 그리고 유치권 부존재 확정이라는 장점을 가지고 있으나, 산간 농촌 지역의 입지적 한계, 복잡한 토지이용 규제, 분묘기지권 가능성 등의 리스크 요인을 신중하게 검토해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 교육연구시설 용도: 교육 관련 시설 또는 연구 시설 건립을 위한 부지로 활용 가치 기대.

* 넓은 토지 면적: 56,940.00㎡ (약 17,224평)의 대규모 토지를 확보할 수 있음.

* 유치권 부존재 확정: 유치권으로 인한 법적 분쟁 및 부담이 해소되어 안전한 권리 분석 가능.

* 일괄 매각: 토지와 건물 일괄 매각으로 개발 및 활용 계획 수립 용이.

* 도시 지역 외 입지: 농림지역, 보전관리지역 등이 포함되어 있어, 자연 친화적이거나 특정 용도(예: 체험 시설, 연수원 등) 개발 시 이점 활용 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 3,792,395,220원을 기준으로 산정하되, 다음과 같은 요인들을 면밀히 분석하여 결정해야 합니다.

* 유사 물건 비교: 해당 지역 또는 유사한 입지 조건(산간 농촌, 교육연구시설 용도)을 가진 토지 및 건물의 최근 실거래가, 감정가, 경매 낙찰가 등을 비교 분석.

* 토지 개발 가능성: 복합적인 용도지역 지정(계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역) 및 산지, 가축사육제한구역 등의 규제 사항이 실제 개발 가능성과 건축 가능 면적에 미치는 영향 평가.

* 분묘기지권 등 리스크: 분묘 발견 시 예상되는 처리 비용 및 토지 이용 제약 고려.

* 건물 상태 및 활용도: 현재 건물(교육연구시설)의 상태, 리모델링 또는 신축 시 예상 비용, 활용 방안 모색.

* 경매 시장 동향: 현재 경매 시장의 전반적인 분위기 및 해당 물건에 대한 잠재적 입찰 경쟁 정도 예측.

* 기타 부대 비용: 취득세, 법무사 비용, 명도 비용 등 추가 발생 비용 고려.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기에는 시장 조사 데이터가 부족합니다. 따라서, 본 물건에 대한 추가적인 현장 답사, 주변 시세 조사, 법률 자문 등을 통해 신중하게 입찰가를 결정하시길 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.