나이스옥션 법원경매 창원 2023타경7825 [1] 경상남도 김해시 삼안로 244, 4동 7층 706호 (삼방동,한일아파트) 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: (주)태백감정 · 평가일 2023.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 김해시 삼방동 소재 삼방초등학교 북동측 인근에 위치하는 "한일아파트" 4동 7층 706호로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하며, 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 대중교통상황, 운행횟수 및 버스정류장과의 거리 등을 종합적으로 고려할 때 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 7층 706호로서,
(사용승인일 : 1992.07.08)
- 외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감,
- 내벽 : 이해관계인 부재로 조사치 못함,
- 창호 : PVC창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생/급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

-

인접 도로상태등

-

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼방지구), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역), 상대보호구역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2023타경7825 (1)

* 소재지: 경상남도 김해시 삼안로 244, 4동 7층 706호 (삼방동, 한일아파트)

* 건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 7층 706호

* 사용승인일: 1992년 7월 8일

* 감정가: 125,000,000원

* 토지면적: 37.29㎡ (약 11.28평)

* 건물면적 (분양면적 기준): 84.86㎡ (약 25.67평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 김해시 삼방동 소재 삼방초등학교 북동측 인근에 위치한 "한일아파트" 4동 7층 706호임. 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하며, 제반 입지여건은 보통임.

* 교통상황: 대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 대중교통 상황, 운행 횟수 및 버스정류장과의 거리 등을 종합적으로 고려할 때 대중교통 사정은 보통임.

* 주변 환경: 아파트 단지와 근린생활시설, 학교가 혼재된 주거 밀집 지역임.

3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 오

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017년 2월 2일

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원이므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2005년 10월 25일자 부산축산업협동조합의 근저당권(60,000,000원)임.

* 이후 접수된 모든 권리(근저당, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 등기부 채권 총액: 126,200,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 등기된 권리는 명세서상 확인되지 않음.

4. 상권분석

* 주변은 아파트 단지 및 주거 지역으로 형성되어 있으며, 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 기능을 수행하고 있음.

* 직접적인 상업 시설 밀집 지역보다는 주거 배후 상권의 성격을 띰.

5. 생활정보

* 주거 환경: 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등의 부대시설 이용 가능.

* 교육 환경: 인근에 삼방초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호함.

* 편의 시설: 주위에 다수의 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 교통: 단지 앞 도로를 통해 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 편리한 편임.

6. 잠재적 리스크

* 건축년도: 1992년식으로 약 34년 경과된 노후 주택임. 향후 유지보수 및 재건축/리모델링 시점을 고려해야 함.

* 혐오시설: 일반적인 주거 지역 내에 위치하여 대규모 혐오시설이 인근에 있다는 정보는 일반적인 검색으로는 확인되지 않음. 정확한 판단을 위해서는 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 확인할 필요가 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 김해시 삼방동에 위치한 준신축 아파트로, 주거 환경 및 교육 환경이 양호한 편임.

* 권리 관계가 비교적 명확하며, 인수되는 임차 보증금이 없어 권리 분석상의 큰 문제는 없어 보임.

* 단, 건축년도가 오래된 점은 향후 유지보수 및 자산 가치 측면에서 고려해야 할 요소임.

8. 투자 포인트

* 현재 감정가 및 최근 실거래가를 고려했을 때, 적정 가격으로 낙찰 시 시세 차익을 기대할 수 있음.

* 인근 지역의 개발 계획이나 교통망 확충 등 미래 가치 상승 요인을 고려해 볼 만함.

* 대항력 있는 임차인이 없고, 인수할 권리가 없어 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됨.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 2026년 5월 13일, 전용면적 약 74.14㎡, 6층: 118,000,000원

* 2026년 6월 8일, 전용면적 약 74.14㎡, 10층: 102,000,000원

* 물건의 전용면적은 약 74.14㎡에 해당할 것으로 예상됨 (건물면적 84.86㎡ 기준).

* 상기 실거래가와 본 건의 감정가 125,000,000원을 종합적으로 고려할 때, 현 시세는 약 110,000,000원에서 125,000,000원 범위로 판단됨.

* 인수 보증금이 없는 점, 대항력 있는 임차인이 없는 점을 감안하여, 1차 경매 시 감정가의 90%~100% 수준인 약 110,000,000원 ~ 125,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장함.

* 본인이 제시하는 예상 입찰가는 115,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.