나이스옥션 법원경매 울산 2024타경100444 [1] 울산광역시 중구 함월11길 10, 102동 4층 407호 (성안동,경동햇빛마을) 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: (주)대일감정 · 평가일 2024.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 중구 성안동 소재 "함월구민운동장" 남측 인근에 위치하는 경동햇빛마을 102동 4층 407호로서, 인근은 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 전반적인 교통상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상9층 중 4층 407호로서,
(사용승인일 : 2001.06.11)
외벽 : 몰탈위페인팅
내벽 : 벽지 및 타일
창호 : 샷시창

이용상태

4층 407호 : 아파트로 이용중이며, 관리상태 양호함.

설비내역

위생설비, 급배수, 승강기설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서 주상복합아파트의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주위 가로망 상태 대체로 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(2012-02-16) , 고도지구(27m이하) , 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2017-11-02)(백양사 석조부도 및 칠성각 500m)<문화재보호법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경100444 (1)

소재지: 울산광역시 중구 함월11길 10, 102동 4층 407호 (성안동, 경동햇빛마을)

용도: 아파트

감정가: 220,000,000원

토지 면적: 41.73㎡ (토지 지분: 41.7269㎡)

건물 면적: 84.75㎡ (건물 지분: 84.7548㎡, 약 25.64평) (전용면적 기준)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

본건은 울산광역시 중구 성안동에 소재하며, "함월구민운동장" 남측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통 상황

차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근 도로망 상태도 대체로 양호하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(27m 이하), 소로2류(폭 8m-10m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역(백양사 석조부도 및 칠성각 500m 이내)에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 11월 16일 접수된 한국주택금융공사의 근저당 (을23)입니다.

* 인수되는 권리

낙찰로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 등기부상의 모든 권리는 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황

임차인 현황상 인수할 보증금은 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요할 수 있으나, 본 건의 경우 인수 보증금 합계가 0원이므로 대항력 있는 임차인이나 보증금이 있는 임차인은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 성안동 지역은 주거 중심의 단지들이 형성되어 있으며, 근린생활시설이 일부 분포하고 있습니다. 함월구민운동장이 인근에 있어 생활 편의시설 접근이 가능하며, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상권이 발달한 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 아파트 정보

단지명: 경동햇빛마을

주소: 울산광역시 중구 함월11길 10 (성안동 854-2)

사용승인일: 2001년 6월 11일

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕, 지상 9층 중 4층 407호

관리상태: 양호

* 단지 정보

총 동수: 4개동

총 세대수: 327세대

최고층: 9층

총 주차 대수: 133대 (지상 5대, 지하 20대 - 아파트 정보상 주차 대수는 부족한 편으로 보입니다. 이는 아파트 정보상 총 주차대수 133대 기준입니다.)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 설비 내역

위생설비, 급배수, 승강기, 소방 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물 노후도

2001년에 준공된 아파트로, 건물 준공 후 약 25년이 경과하여 향후 리모델링 또는 재건축 필요성이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한

역사문화환경보존지역에 포함되어 있어, 신축 또는 증축 등 건축 행위에 대한 제한이 따를 수 있습니다.

* 감정가와 시세 차이

감정가 2억 2천만원 대비 최근 실거래가 범위(1억 8천 5백만원 ~ 2억 4백만원)를 고려할 때, 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 중구 성안동에 위치한 경동햇빛마을 아파트 102동 4층 407호로, 주거 가치가 있는 물건입니다. 권리관계가 명확하고 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 투자가 가능합니다. 다만, 건축물의 노후도, 지역적 개발 제한 가능성, 그리고 감정가와 시세 간의 차이를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지 조건

함월구민운동장 남측 인근에 위치하며, 주거 지역으로서 기본적인 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 명확한 권리관계

경매 절차상 인수해야 할 부담이 없어 명확하고 안전한 권리 취득이 가능합니다.

* 잠재적 가치 상승 가능성

지역 개발 계획이나 시세 상승에 따라 향후 자산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 역사문화환경보존지역 등 제한사항 고려)

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(2026년 1월~3월)에 따르면, 해당 아파트의 시세는 1억 8,500만원에서 2억 400만원 사이로 파악됩니다. (19,300만원, 18,500만원, 20,400만원)

최근 거래 평균가격을 약 1억 9,400만원으로 산정할 수 있습니다.

건물 전용 면적은 84.75㎡ (약 25.64평)이며, 면적당 평균 시세는 약 75.8만원/평입니다.

감정가 2억 2,000만원은 최근 실거래가 평균보다 높게 책정되어 있습니다. 따라서 입찰 시에는 감정가보다는 최근 실거래가 및 향후 시세 전망을 중심으로 판단하는 것이 합리적입니다.

종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근을 위해 최근 실거래가 평균을 기준으로 하되, 경매 물건의 특성 및 시장 상황을 감안하여 1억 9,500만원 ~ 2억 500만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

(참고: 해당 지역 내 특별히 언급될 만한 혐오 시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.