나이스옥션 법원경매 울산 2022타경5286 [1] 경상남도 양산시 동면 가산리 산149-17 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: (주)가람감정 · 평가일 2022.09.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 양산시 동면 가산리 소재 <호포역> 동측 인근 남동측 근거리에 위치하며 주위는 주
로 자연림 상태의 임야 및 산간 농경지이며 서측으로는 낙동강변의 주거지대가 형성되어 있
음.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

대체로 부정형 및 사다리꼴의 토지이며 기호(1-3)은 과수원, 기호(4)는 토지임야, 기호(5-9)
는 자연림 상태의 임야임.

인접 도로상태

지적도상으로는 공히 맹지이나 임도가 개설되어 있어 기호(1-8)의 경우 폭 3미터 내외의 임
도를 통해 접근이 가능한 상태임.(기호(2)의 경우 맹지이나 기호(1)과 일단으로 이용중임.)

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3)
자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역), 개발제한구역, 영농여건불리농지

기호(2,4-7)
자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역), 개발제한구역, 공익용산지


기호(8)
자연녹지지역, 중로1류(폭20m-25m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역), 개발제한
구역, 공익용산지

기호(9)
자연녹지지역, 중로1류(폭20m-25m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역), 개발제한
구역, 공익용산지
<추가기재> 해당지번 중 1216㎡ 전원개발사업구역(전원개발촉진법)『국가지리정보 보완관리
규정』 제10조제11조에 의거 전력·통신·가스 등 공공의 이익 및 안전과 밀접한 관계가 있
는 국가기간시설이 포함된 지도는 공개제한 대상으로 분류되어 있어 도면에 표기하지 않습니
다.

제시목록 외의 물건

기호(1) 지상에 경량철골구조 구조물 2동과 기호(4)지상에 철파이프조 구조의 창고용도 구조
물이 있으나 그 구조, 면적, 관리상태 등으로 볼 때 철거가 용이하다고 판단되어 감정평가에
서 제외하였으며 이러한 제시외건물이 본건 토지의 가격에 미치는 영향은 없다고 판단됨.

공부와의 차이

기호(2)토지의 경우 공부상지목이 임야이나 실제 인접토지와 같이 과수원임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 본건 토지 중 과수원으로 이용되는 토지의 경우 종전 감정평가서에 의
하면 배나무 등이 식재되어 있다고 하나 현재 관리가 이루어지지 않아 구분하기 어려운 상태
임.

물건 비고

1. 일괄매각. 단, 목록 1. 지상에 소재하는 경량철골구조물 2동 및 목록 4. 토지상에 소재하는 철파이프조구조의 창고용도 구조물, 목록 10. 토지상에 소재하는 물탱크 2동을 각 이 사건 매각에서 제외함.
2. 본 건 토지들은 지적도상 맹지이나 임도가 개설되어 있음.
3. 목록 2. 토지는 공부상 지목이 '임야'이나 실제 현황은 '과수원'임.
4. 본 건 토지 중 과수원으로 이용되는 토지의 경우, 종전 감정평가서에 의하면 배나무 등이 식재되어 있다고 하나 현재 관리가 이루어지지 않아 구분하기 어려운 상태임.
5. 목록 1, 3. 토지에 대하여 농지취득자격증명 필요(매각결정기일 전까지 제출, 미제출시 목록 전부에 대하여 매각불허가 및 매수신청보증금 미반환).
6. 목측으로 확인되지 않는 미확인 분묘가 있을 수 있으므로 응찰시 별도 확인 요함.
7. 인접지와의 정확한 경계확인은 지적경계 측량을 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2022타경5286 (1)

소재지: 경상남도 양산시 동면 가산리 산149-17

용도: 임야 (일부 과수원)

감정가: 3,228,722,100원

토지면적: 235,746.00㎡ (약 71,314.9평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 동면 가산리 소재 <호포역> 동측 인근에 위치하며, 주위는 주로 자연림 상태의 임야 및 산간 농경지로 이루어져 있습니다. 서측으로는 낙동강변의 주거지대가 형성되어 있습니다.

* 교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태

지적도상으로는 맹지이나, 폭 3미터 내외의 임도가 개설되어 있어 접근이 가능합니다. 다만, 일부 토지는 인접 토지와 일단으로 이용 중입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지들은 대부분 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 공익용산지로 지정되어 있습니다. 일부 토지는 중로1류(폭20m-25m)에 저촉되며, 일부는 영농여건불리농지로 분류됩니다. 또한, 해당 지번 중 1,216㎡는 전원개발사업구역에 포함되어 있습니다.

* 주변 시설 및 혐오시설

본건 소재지 인근에는 부산도시철도 2호선 호포역이 있으며, 낙동강과 금정산 조망이 가능한 지역에 위치합니다. 가산수변공원, 황산공원 등 녹지 공간이 존재하며, 다양한 체육 시설을 갖추고 있습니다. 다만, 양산시 동면 지역에는 자원회수시설(폐기물소각장)과 관련된 시설이 존재하며, 이로 인해 주민 민원이 발생한 사례가 있습니다. 현재 매각 대상 토지와 인접한 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않으나, 과거 폐기물 관련 시설로 인한 민원 사례가 있었음을 참고해야 합니다.

3. 권리분석

* 인수되는 권리

- 선순위지상권: 한국전력공사 (목록 1, 2 토지 상공에 송전선로가 통과함에 따라 해당 지상권을 인수해야 합니다.)

- 소유권이전청구권가등기: 김효임 (2021년 12월 23일 접수)

* 말소기준권리

을2, 근저당권 (한국외환은행, 2013년 12월 24일 접수)

* 말소되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 지상권, 임의경매, 가압류, 압류 등이 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 기타 권리사항

- 본건 토지 중 목록 1, 3 토지에 대하여 농지취득자격증명이 필요하며, 매각결정기일 전까지 제출해야 합니다. 미제출 시 매각 불허가 및 매수신청보증금 미반환의 불이익이 발생합니다.

- 토지상에 분묘가 존재할 수 있으며, 분묘기지권 성립 여부는 불분명합니다. 응찰 시 별도 확인이 필요합니다.

- 감정평가액 산정 시 일부 제시외 건물(경량철골구조물 2동, 철파이프조 창고, 물탱크 2동)은 매각에서 제외되었습니다.

4. 상권분석

* 주위 환경

본건은 자연림과 산간 농경지가 주를 이루는 지역으로, 서측으로는 낙동강변의 주거지대가 형성되어 있어 전원적인 환경을 갖추고 있습니다. 이는 상업 시설보다는 자연 친화적인 토지 이용이나 전원 개발 등에 적합한 입지임을 시사합니다.

* 잠재적 개발 가능성

자연녹지지역, 개발제한구역, 공익용산지 등으로 지정되어 있어 개발에 일부 제한이 따릅니다. 그러나 1,216㎡가 전원개발사업구역에 포함되어 있어, 관련 법규에 따른 개발 가능성은 존재합니다.

5. 생활정보

* 편의시설

가장 가까운 철도역은 부산도시철도 2호선 호포역으로, 역 주변으로는 상가 및 카페가 밀집한 지역이 형성되어 있습니다. 또한, 가산수변공원과 같은 녹지 공간 및 체육 시설이 인근에 있어 여가 활동을 즐길 수 있습니다. 다만, 전반적으로 지역의 특성상 대규모 상업 시설이나 주거 편의시설은 다소 거리가 있을 수 있습니다.

* 교통 접근성

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 호포역을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요

목록 1, 3 토지에 대한 농지취득자격증명 미제출 시 매각 불허가 및 매수보증금 반환 거부 등의 심각한 불이익이 있습니다.

* 분묘 및 분묘기지권

육안으로 확인되지 않는 미확인 분묘가 존재할 수 있으며, 이로 인한 분묘기지권이 성립될 경우 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다. 응찰 전 반드시 현장 확인이 필요합니다.

* 토지 경계 불명확

인접 토지와의 정확한 경계 확인을 위해서는 지적경계 측량이 필요합니다.

* 임도 접근성

지적도상 맹지이나 임도가 개설되어 있으나, 임도의 폭이 3미터 내외로 협소할 수 있어 차량 접근에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 현황 차이

공부상 지목이 '임야'인 토지 중 실제 현황이 '과수원'인 경우가 있으며, 현재 관리가 이루어지지 않아 배나무 등의 식재 여부를 구분하기 어려운 상태입니다.

* 선순위 권리 인수

한국전력공사의 지상권이 인수되므로, 송전선로로 인한 토지 이용 제약 및 지료 지급 의무가 발생합니다.

* 복잡한 법적 관계

관련 사건, 병합 사건, 중복 병합 사건, 공동 담보 등의 복잡한 법적 관계가 얽혀 있어 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 양산시 동면 가산리 소재 대규모 임야 및 과수원 토지로, 감정가는 32억 원대입니다. 호포역과 인접하여 교통 접근성이 양호한 편이며, 낙동강변 주거지대와도 가까워 잠재적 가치를 지닙니다. 다만, 전원개발사업구역 일부 포함 외에는 대부분 자연녹지지역, 개발제한구역 등으로 묶여 있어 즉각적인 개발보다는 장기적인 안목이 요구됩니다.

주요 리스크 요인으로는 농지취득자격증명 필요, 미확인 분묘 존재 가능성, 토지 경계 불명확, 한국전력공사의 선순위 지상권 인수 등이 있습니다. 특히 농지취득자격증명 미제출 시 매각 불허가라는 치명적인 결과가 초래되므로, 이에 대한 철저한 사전 준비가 필수적입니다.

따라서 본 건은 신중한 권리 분석과 현장 확인, 그리고 관련 법규에 대한 면밀한 검토를 전제로 접근해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 토지 면적: 235,746.00㎡에 달하는 넓은 면적으로, 향후 개발 또는 다양한 용도의 활용이 가능합니다.

* 호포역 인접성: 부산도시철도 2호선 호포역이 인근에 위치하여 교통 편의성이 높고, 역세권으로서의 잠재력을 가집니다.

* 자연환경: 낙동강과 금정산 인근에 위치하여 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

* 전원개발사업구역 포함: 1,216㎡가 전원개발사업구역에 포함되어 있어, 관련 사업 진행 시 개발 이익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수해야 하는 권리, 농지취득자격증명 필요 여부, 분묘기지권 등 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산출에 한계가 있습니다. 다만, 감정가는 3,228,722,100원이며, 법원 경매의 특성상 최초 감정가 이하로 유찰될 가능성도 있습니다. 입찰 시에는 정확한 권리 분석과 물건의 가치 평가를 통해 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.