나이스옥션 법원경매 울산 2021타경7513 [1] 울산광역시 동구 화정동 641-21 영남주택 나동 2층205호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-04-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2021타경7513 [1] 울산광역시 동구 화정동 641-21 영남주택 나동 2층205호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매5계 2021타경7513 | 소재지: 울산광역시 동구 화정2길 21-1 (화정동,영남주택) 나동 2층205호 | 감정가: 54,000,000원 | 최저가: 37,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 울산지방법원 2021타경7513 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2021타경7513 (1)

소재지: 울산광역시 동구 화정동 641-21 영남주택 나동 2층205호

용도: 다세대주택

감정가: 54,000,000원

토지면적: 49.92㎡ (약 15.10평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 51.17㎡ (약 15.48평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경OOO (주식회사 경남은행으로 추정)

건물 구조 (기호 1, 본건): 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 내 제2층 205호

외벽: 몰탈위 페인팅

내벽: 벽지 및 타일지

창호: 샷시 창호 등

1.2. 입지조건

본건(기호 1)은 울산광역시 동구 화정동에 위치하며, "화진중학교" 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 소규모 아파트 및 일부 근린생활시설이 혼재된 기존 주택지대입니다. 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 본 건 부지는 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 채권자 경남은행의 임의경매로 진행 중입니다.

주의사항으로, 임차인 김수자로부터 임차보증금 50,000,000원을 위한 권리신고 및 배당요구 신청이 있었습니다. 그러나 채권자 주식회사 경남은행이 해당 임차권이 부존재함을 주장하며 제기한 소송(울산지방법원 2023가단108042, 항소심 2024나17205, 대법원 2025다214968)에서 승소하여 확정판결이 제출된 상태입니다. 이는 임차인의 권리 주장이 법적으로 인정되지 않을 가능성이 매우 높음을 시사합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 화정동은 기존 주택 밀집 지역으로, 주변에 소규모 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의를 제공합니다. 울산 동구 지역 전반적으로 상권 재편 움직임이 있으며, 골목형 상점가 지정 등을 통해 소규모 상권 활성화 노력이 이루어지고 있습니다. 다만, 본건 소재지 자체의 상권은 복합적인 대규모 상권보다는 지역 주민을 위한 생활 밀착형 상권으로 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

주변에 "화진중학교"가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 동구청에서 제공하는 복지 정보에 따르면, 인근에 여성 긴급 상담 및 지원을 위한 상담 기관(동구 가정·성폭력 통합상담소)이 위치해 있어 여성 및 사회적 약자를 위한 지원 시스템이 마련되어 있습니다. 생활 편의시설은 주택가 주변의 소규모 상점들을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

임차인과의 법적 분쟁에서 채권자(경남은행)가 승소 확정판결을 받았으나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 절차적 지연이나 분쟁의 소지가 완전히 배제될 수는 없습니다. 또한, 일반적인 다세대주택의 노후도를 고려하여 향후 발생할 수 있는 유지보수 비용에 대한 대비가 필요합니다. 과거 화정동 일대에 공설 화장장 부지가 있었던 점과 관련된 주민들의 부정적 인식이 있었던 사례가 있으나, 이는 본건 물건과는 직접적인 관련이 적으며 현재는 특별한 혐오 시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 동구 화정동에 소재한 다세대주택으로, 감정가는 5,400만원입니다. "화진중학교" 인근의 안정적인 주거지역에 위치하며, 교통 및 생활 환경은 보통 수준입니다. 가장 큰 특징은 임차인 관련 법적 분쟁에서 채권자가 승소 확정 판결을 받은 사례로, 이는 권리 관계를 명확히 하는 데 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 다만, 명도 과정에서의 변수 가능성은 충분히 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

- 저렴한 감정가: 5,400만원의 감정가는 동구 지역의 주택 시장에서 비교적 낮은 수준으로, 투자 접근성을 높입니다.

- 명확해진 권리 관계: 임차권 부존재 확정 판결로 인해 낙찰 후 권리 관계가 비교적 명확하여 명도 부담이 줄어들 가능성이 있습니다.

- 주택가 입지: 안정적인 주거 지역에 위치하여 향후 가치 상승 또는 임대 수익 창출의 잠재력을 가지고 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매5계