나이스옥션 법원경매 상주 2023타경70737 [1] 경상북도 상주시 공검면 동막리 488-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새롬감정 · 평가일 2023.05.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 상주시 공검면 동막리 소재 "새실지" 남측 인근에 소재하며, 부근일대는 농가주택 및 농경지 등으로 형성되어있음.

교통상황

본건 까지 차량의 접근이 가능하며, 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형에 가까운 자체지반 대체로 평탄한 토지로서, 주거용건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남동측 및 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역,가축사육제한구역(절대제한지역(전 축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기타:없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2)흙벽돌조 개량기와지붕 단층주택 으로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽: 벽지 등 마감,
바닥: 장판지 등 마감,
창호: 새시창호.

이용상태

기호2) 단독주택, 축사, 창고로 이용 중임.

설비내역

기호2) 주택은 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 부합물 및 종물이 소재함.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 상주지원 2023타경70737 (1)

경매구분: 부동산강제경매

소재지: 경상북도 상주시 공검면 동막리 488-1 (신주소: 경상북도 상주시 동막1길 13-2)

용도: 단독주택 (주택, 창고, 축사로 이용 중)

감정가: 55,753,080원

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 37.00㎡ 포함)

1.2. 면적 정보

토지 면적: 536.00㎡ (약 162.14평)

건물 면적: 88.37㎡ (약 26.73평)

제시외 건물 면적: 37.00㎡ (약 11.19평)

총 건축 연면적 (제시외 포함): 약 125.37㎡ (약 37.92평)

1.3. 건물 정보

건축년도: 1977년 4월

구조: 흙벽돌조 개량기와지붕 단층주택 (내부: 벽지, 바닥 장판지 등 마감 / 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감 / 창호: 새시)

토조, 시멘트블록조로도 설명됨.

1.4. 채권 총액

등기부채권 총액: 약 98,060,877원

2. 입지조건

2.1. 지역 정보

본건은 경상북도 상주시 공검면 동막리 "새실지" 남측 인근에 위치하며, 부근은 농가주택 및 농경지로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

본건 남동측 및 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

계획관리지역, 가축사육제한구역(절대제한지역(전 축종))입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 12월 16일 접수된 케이비캐피탈의 가압류 (금 21,249,360원) 입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리 이하의 모든 등기부상 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 인수되는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

제공된 정보 상으로는 별도의 임차인에 대한 상세 내역이 없으며, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요할 수 있습니다.

3.4. 등기부요약

토지 및 건물 등기부 모두 소유권 변동(김순열 → 김정찬 → 김승호(증여))이 확인되며, 다수의 가압류 후 현대캐피탈의 강제경매 개시 결정으로 본 건이 진행 중입니다.

3.5. 주의사항

일괄매각 물건이며, 제시외 건물(축사, 창고 등으로 추정)이 포함되어 매각됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 농업 지역에 속하며, 주변이 농가주택과 농경지로 둘러싸여 있습니다. 상업 시설보다는 농업 활동이 중심이 되는 지역적 특성을 보입니다.

4.2. 상권 평가

현황 상 주변에 상업 시설이 밀집되어 있지 않아, 해당 물건 자체의 상권은 미미할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

농가주택 및 농경지가 주를 이루는 한적한 주거 환경입니다.

5.2. 편의시설

대규모 편의시설에 대한 정보는 부족합니다. 차량 이동 시 인근 지역의 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.3. 혐오시설

제공된 정보 및 검색 결과 상으로는 본 물건 인근에 특별한 혐오시설(대규모 폐기물 처리 시설, 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 넓은 지역이므로 잠재적인 시설 입지 가능성을 배제할 수는 없습니다.

5.4. 교통 편의성

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 상대적으로 낮을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용규제

가축사육제한구역(절대제한지역(전 축종))에 해당되어, 향후 축산업 관련 시설 설치 및 운영에 제약이 따를 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물

제시외 건물(37.00㎡)이 일괄 매각에 포함되므로, 현황 확인 및 해당 건물의 법적 상태, 철거/원상복구 필요성 등을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 이용 현황

주택 외에 축사, 창고로도 이용 중인 점을 고려하여, 낙찰 후 해당 시설들의 활용 방안, 용도 변경, 또는 철거 및 원상복구 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

6.4. 임대 관계 미상

임차인 현황 보증금 합계가 0원으로 되어 있으나, 점유자가 별도로 존재하거나 임대 관계가 명확하지 않은 경우 명도 절차에서 예상치 못한 문제나 추가 비용이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경상북도 상주시 공검면 동막리의 계획관리지역 내 단독주택 부지 및 건물로, 감정가 55,753,080원에 일괄 매각으로 진행됩니다. 토지 약 162평, 건물 약 27평(제시외 포함 약 38평)의 규모를 가지고 있습니다.

권리분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸되므로 인수되는 권리는 없습니다.

단, 가축사육제한구역(절대제한지역)으로 묶여 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있으며, 제시외 건물 포함 및 주택, 축사, 창고 등으로 복합 이용 중인 점을 고려하여 활용 계획을 신중하게 수립해야 합니다. 주변이 농경지 및 농가주택 위주로 형성되어 있어, 투자 관점에서 주변 시세 대비 소액 투자가 가능한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 매우 낮은 감정가: 토지 약 162평, 건물 약 27평(제시외 포함 약 38평)에 대한 감정가가 5천만원 초반대로, 주변 시세 대비 저평가 가능성을 시사합니다.

* 권리 인수 부담 없음: 말소기준권리 이하 권리 소멸로 낙찰 후 추가적인 권리 인수 부담이 없습니다.

* 제시외 건물 활용 가능성: 37㎡ 규모의 제시외 건물이 포함되어 있어, 추가 공간 활용 또는 매각 시 이익을 얻을 수 있습니다.

* 농촌 지역 특성 활용: 전원생활, 주말 주택, 농업 연계 시설 등으로 활용 가능성을 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 주변 실거래가 정보를 정확히 파악하기는 제한적입니다. 또한, 가축사육제한구역(절대제한지역) 지정으로 인한 토지 이용 제약이 존재합니다.

이에 따라, 보수적으로 감정가를 기준으로 하여 예상 입찰가를 산정합니다.

감정가: 55,753,080원

현 시세 및 주변 부동산 정보 부족으로 정확한 시세 분석은 어렵습니다. 감정가를 기준으로 보수적인 접근을 권장하며, 예상 입찰가는 감정가 대비 80% ~ 110% 범위에서 검토 가능할 것으로 사료됩니다.

* 최소 예상 입찰가: 약 44,600,000원 (감정가의 80%)

* 적정 예상 입찰가: 약 50,000,000원 ~ 55,000,000원 (감정가 수준)

* 상한선 예상 입찰가: 약 61,000,000원 (감정가의 110%)

최종 입찰가는 법원 현황 조사, 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 주변 시세 재조사 후 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.